Дубай больше не «далеко»: почему ФНС узнала о вашей квартире раньше, чем вы решили заплатить налог
Российские налоговые органы начали рассылать запросы гражданам, продававшим недвижимость в ОАЭ. В письмах — конкретные адреса, суммы сделок и даты. При этом официального автоматического обмена данными о продаже недвижимости между Россией и Эмиратами не существует. Откуда у ФНС эта информация — вопрос, на который никто не хочет отвечать прямо.
Что происходит: не «веер», но уже система
Юристы и налоговые консультанты подтверждают: запросы получили уже десятки человек. Речь идёт о сделках начиная с 2023 года, прежде всего в Дубае, есть случаи и по Абу-Даби . Управляющий партнёр NSV Consulting Сергей Назаркин называет происходящее беспрецедентным: массово получены и используются конкретные сведения о сделках резидентов, а не абстрактные «уведомления о наличии зарубежных активов» .
В запросах фигурируют точные адреса объектов, суммы сделок, даты, а также сведения о посредниках и даже брокерах, участвовавших в сделке . Это не «вы, наверное, что-то покупали». Это «расскажите про вот эту квартиру, проданную тогда-то за столько-то».
Откуда данные: официальная версия и то, о чём молчат
ФНС заявила, что контролирует уплату налогов с зарубежных доходов и использует несколько каналов: автоматический обмен по стандарту CRS, обмен по запросу, спонтанный обмен и сведения от правоохранительных органов . При этом ведомство тут же оговорилось: автоматического обмена с ОАЭ сведениями о доходах от продажи недвижимости сейчас нет .
Это противоречие — ключевое. Если автообмена нет, откуда конкретика?
Сооснователь Tranio Михаил Буланов выдвигает версию: налоговая служба ОАЭ недавно объединила данные регистраторов недвижимости Дубая и Абу-Даби, и в рамках автообмена информация обо всех продажах недвижимости гражданами России попала в ФНС — причём не только о продавцах, но и о посредниках, действовавших по доверенности, и о брокерах . Официально эта версия не подтверждена. Другие эксперты допускают, что источником могли стать данные земельного департамента Дубая или иные каналы, проверить которые невозможно .
Что это значит на практике: вы не знаете, что у них в папке
Самый важный вывод из ситуации сформулировал автор исходного поста, и с ним согласны юристы: налоговая не обязана раскрывать, что именно ей известно. Запрос приходит с вопросами, а вы не знаете, что у неё уже есть. Любой ответ, написанный на эмоциях или наспех, потом окажется в акте. Бывает, что человек сам, без принуждения, рассказывает инспектору то, о чём тот и не догадывался.
Это не значит, что нужно молчать. Это значит, что нужно готовиться до того, как отвечать.
Что проверить и сделать прямо сейчас
Юристы и консультанты дают схожий набор рекомендаций :
Собрать документы. Договор купли-продажи, платёжные документы, подтверждение расходов на приобретение. Для расчёта НДФЛ критически важна разница между ценой продажи и первоначальными вложениями — налог платится с прибыли, а не со всей суммы.
Восстановить статус. Был ли ты налоговым резидентом РФ в год сделки? Если да — доход от продажи зарубежной недвижимости подлежит декларированию и налогообложению в России. Если нет — ситуация сложнее, но требует подтверждения.
Проверить отчётность. Отражена ли сделка в российской отчётности? Подана ли декларация? Уплачен ли налог?
Не отвечать в тот же день. И не молчать. Молчание может быть воспринято как отказ от сотрудничества. Поспешный ответ — как признание. Нужен взвешенный, документированный ответ, подготовленный с учётом того, что уже может быть в распоряжении ФНС.
Штраф за неуплату или неполную уплату налога по статье 122 НК РФ — 20% от недоимки, при доказанном умысле — 40% .
Контекст: это не «охота на всех», но конец «тихой гавани»
Важно не поддаваться панике. Речь пока не идёт о поголовной проверке всех, кто когда-либо владел квадратным метром в Эмиратах. Юристы называют это «выборочным контролем» . Но вектор очевиден.
С 1 января 2026 года вступило в силу новое Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и ОАЭ . Оно не является инструментом «охоты», но создаёт правовую основу для более плотного взаимодействия. Как выразился один из экспертов, текущие запросы — это «тестовые» мероприятия, подготовка инфраструктуры к новому уровню обмена .
Эпоха, когда Дубай воспринимался как место, где «никто не узнает», заканчивается. Не потому, что кто-то решил «наказать» владельцев зарубежной недвижимости, а потому, что информационные системы становятся совместимыми. Данные, которые раньше лежали в разных регистрах и не пересекались, теперь складываются в одну картину. И налоговые органы получают возможность видеть то, что раньше было невидимым.
Что делать, если запрос уже пришёл
Не паниковать. Не отвечать сразу. Собрать документы. Восстановить хронологию. Проверить, всё ли отражено в отчётности. И помнить: цель запроса — не «поймать», а установить, должна ли была сделка облагаться налогом в России и уплачен ли он. Если должна и не уплачен — лучше исправить добровольно, до того как это станет предметом выездной проверки. Если не должна — нужно доказать это документами, а не эмоциями.
Дубай больше не «далеко». Но это не приговор. Это просто новая реальность, в которой нужно уметь ориентироваться.
