Когда налоговая база исчисляется исходя из рыночной стоимости имущества

Инспекция пришла к выводу о занижении компанией налоговой базы в отношении здания, приобретенного у взаимозависимого лица. Договорная цена объекта недвижимости существенно занижена относительно его рыночной стоимости.

Компания оспорила решение инспекции в арбитражном суде.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении требований компании. И вот почему.

Налоговая база при исчислении налога на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества (пункт 1 статьи 375 НК РФ).

Такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с порядком ведения бухучета, утвержденным в учетной политике (пункт 3 статьи 375 НК РФ).

В случае приобретения основных средств за плату их оценка в бухучете производится, исходя из суммы, уплачиваемой в соответствии с договором продавцу (пункт 12 ФСБУ 6/2020 «Основные средства», пункт 9 и подпункт «а» пункта 10 ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения»).

Для целей исчисления налога в отношении имущества принимается во внимание договорная цена имущества, по которой оно было приобретено налогоплательщиком. Исключением являются объекты недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется по кадастровой стоимости (статья 378.2 НК РФ).

Законодательство исходит из недопустимости искажения сведений об объектах налогообложения и уменьшения налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате такого искажения (пункт 1 статьи 54.1 НК РФ).

Об искажении сведений об объекте налогообложения по налогу на имущество может свидетельствовать многократное занижение стоимости имущества относительно рыночного уровня при совершении сделки между взаимозависимыми лицами. В отношениях таких лиц признается наличие риска манипулирования ценой сделки (пункт 1 статьи 105.1 НК РФ).

Если имущество приобретено налогоплательщиком у взаимозависимого лица по цене, существенно отличающейся от рыночной, инспекция вправе сделать вывод о несоответствии отраженной в учете операции ее действительному экономическому смыслу.

При этом инспекция вправе определить налоговую базу, исходя из документально подтвержденных сведений о рыночной стоимости имущества (пункт 1 статьи 54.1 НК РФ).

Компания приобрела здание на основании соглашения, заключенного с ее дочерним обществом, которое признается взаимозависимым лицом (подпункт 1 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ).

Здание принято к учету компанией по цене 2,8 млн рублей, указанной в соглашении. С такой стоимостью оно учтено при расчете налоговой базы по налогу на имущество.

По результатам экспертизы установлено, что рыночная стоимость здания на дату его приобретения составляла 42 млн рублей.

Договорная цена объекта недвижимости многократно занижена относительно уровня цен, по которым сделка могла быть заключена между обычными участниками оборота.

Налогоплательщик допустил искажение стоимости объекта налогообложения при принятии здания к учету.

Инспекция вправе произвести корректировку налоговой базы вне зависимости от основания приобретения имущества.

Позиция суда приведена в пункте 11 Тематического обзора Верховного Суда РФ № 4/2026. О рассмотрении арбитражными судами споров, связанных с налогообложением имущества организаций (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 29.04.2026 № 6А/2026).