Возможно ли взыскание с лица, безосновательно использующего земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, стоимости полученного урожая?
Суть проблемы
Сельскохозяйственные компании и крестьянские (фермерские) хозяйства нередко используют для выращивания с/х культур земельные участки сельскохозяйственного назначения и участки, расположенные в зонах сельхозиспользования населенных пунктов, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в отсутствие у них права на использование таких участков.
К таким случаям можно отнести ситуации, когда земельный участок используется полностью или частично:
- в результате его самовольного занятия (самозахвата);
- при заблуждении пользователя относительно местонахождения (границ) предоставленного ему земельного участка (например, в случае ошибки при выносе в натуру границ этого участка);
- на основании недействительной сделки и (или) незаконного акта органа власти (цепочки таких сделок и актов);
- после отпадения правового основания владения и пользования земельным участком (прекращение договора аренды в связи с истечением срока его действия или расторжением).
Необходимость внесения платы за пользование земельным участком вплоть до момента его возврата уполномоченному органу, а также возможность взыскания в пользу арендодателя убытков, причиненных несвоевременным возвратом земельного участка и не покрытых арендной платой (в частности, в виде разницы между размером арендной платы по прекратившемуся договору и ее рыночной стоимостью на момент прекращения этого договора, если право аренды может быть выставлено на аукцион), не вызывает сомнений.
Вместе с тем, в практике арбитражных судов возник вопрос: вправе ли в подобной ситуации собственник (арендодатель) требовать взыскания с лица, использующего такой земельный участок, стоимости полученного им урожая?
Что говорит закон?
В соответствии с гражданским и земельным законодательством посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученная сельскохозяйственная продукция и доходы от ее реализации принадлежат собственнику или иному законному владельцу (например, арендатору) соответствующего земельного участка.
Исключение составляют случаи, когда собственник (иной законный владелец) передал земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование другому лицу (статьи 136, 606 Гражданского кодекса РФ, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ).
Если же кто-либо использует земельный участок в отсутствие у него на это какого-либо права, то такой пользователь обязан возвратить или возместить правообладателю:
- все доходы, которые были извлечены или должны были быть извлечены от использования этого участка, то есть сельскохозяйственную продукцию и (или) доходы от ее реализации (ее рыночную стоимость);
- начиная с того времени, когда пользователь узнал или должен был узнать об отсутствии (порочности) юридического основания для использования земельного участка.
Условиями удовлетворения иска о взыскании стоимости урожая безотносительно правового статуса истца (частный или публичный собственник) являются:
- сохранение или восстановление (в судебном порядке или добровольно) фактического владения земельным участком, от использования которого получен урожай (см. постановление Президиума ВАС РФ от 29.01.2013 № 11687/12).
- представление им доказательств объема полученного урожая и его стоимости.
При отсутствии достоверных сведений о фактическом объеме собранного урожая или если пользователь не возделывал земельный участок, хотя действуя разумно, мог и должен был это делать, используются сведения Росстата и органов местного самоуправления о средней урожайности с одного гектара в отношении той или иной сельскохозяйственной культуры.
Что думает суд?
Два противоположных подхода к решению этого вопроса можно встретить в практике Арбитражного суда Северо-Кавказского округа.
В одних случаях окружной суд исходит из отсутствия у публичного собственника права требовать взыскания стоимости урожая, поскольку:
- публичное образование и его органы никогда самостоятельно не осуществляют хозяйственную деятельность на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- функции представителя собственника публичных земель (уполномоченного органа власти) заключаются в эффективном управлении и распоряжении земельными участками, находящимися в собственности соответствующего публично-правового образования;
- непосредственное использование публичных земель осуществляют арендаторы и иные пользователи земельных участков, которые и приобретают в процессе хозяйственной деятельности право собственности на результаты такой деятельности, в том числе, на выращенную сельскохозяйственную продукцию;
- имущественные интересы собственника обеспечиваются при внесении арендатором или фактическим пользователем участков сельскохозяйственного назначения платы за такое использование.
Эта позиция высказана в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.04.2019 по делу № А32-42663/2017 и от 02.10.2020 по делу № А63-17627/2019.
В других случаях Арбитражный суд Северо-Кавказского признает за публичным собственником право на взыскание стоимости урожая, основываясь на приведенных выше нормах гражданского и земельного законодательства (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.07.2020 по делу № А32-42663/2017), а также том факте, что эти нормы не содержат ограничения применения их положений к публично-правовым образованиям (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.09.2016 по делу № А32-1895/2015).
При этом, как и в споре между частными собственниками, взыскиваемая стоимость урожая уменьшается на размер расходов, необходимых для его получения.
Наибольший интерес среди приведенных судебных дел представляет дело № А32-42663/2017 (Департамент имущественных отношений Краснодарского края vs. СПК «Советская Кубань»), которое рассматривалось арбитражными судами дважды и по которому Арбитражный суд Северо-Кавказского округа занимал диаметрально противоположные позиции.
Сначала окружной суд, руководствуясь первым из рассмотренных подходов, отменил судебные акты нижестоящих судов, которые ранее взыскали в пользу уполномоченного органа стоимость урожая с арендатора, договорные отношения с которым прекратились, и направил дело на новое рассмотрение.
Однако при новом рассмотрении суды первой и апелляционной инстанции снова удовлетворили иск.
На этот раз Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отклонил жалобу бывшего арендатора, не увидев никаких препятствий для взыскания с него в пользу публичного собственника стоимости урожая.
По другим приведенным делам суды независимо от занятой ими позиции относительно возможности взыскания в такой ситуации стоимости урожая пришли к выводу о наличии также и других оснований для отказа в удовлетворении иска (недоказанность осведомленности ответчика об отсутствии у него права пользования земельным участком в период, в котором получен спорный урожай; недоказанность выращивания именно ответчиком урожая на спорном земельном участке). Следовательно, нельзя исключить, что если бы такие основания не были установлены, окружной суд мог бы принять решения в пользу публичного собственника.
При этом интересно отметить, что все эти дела рассмотрены не просто одним судом, а судьями судебного состава, специализирующегося на разрешении земельных споров.
Такая ситуация свидетельствует об отсутствии единообразного подхода к разрешению подобных споров в Северо-Кавказском судебном округе и в профильном судебном составе окружного суда, а, значит, и о существенных имущественных рисках для сельскохозяйственных компаний и крестьянских (фермерских) хозяйств, использующих государственные и муниципальные земли в отсутствие на это какого-либо права.
При рассмотрении дела № А32-42663/2017 судами также рассмотрен более узкий вопрос: обязан ли в принципе арендатор возмещать арендодателю стоимость полученного после прекращения договора аренды урожая с учетом того, что статья 622 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность арендатора, который не возвратил либо возвратил его несвоевременно возвратил арендованное имущество, уплатить арендную плату за все время просрочки.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, направляя дело на новое рассмотрение, обратил внимание на то, что нижестоящие суды не применили к спорной ситуации названную норму, но при этом не обосновал, почему они должны были это сделать.
Рассматривая дело повторно, окружной суд указал, что:
- установленная статьей 622 Гражданского кодекса РФ обязанность возвратить земельный участок арендодателю и оплатить стоимость просрочки возврата объекта аренды не наделяет бывшего арендатора правом на использование участка для производства сельскохозяйственной продукции;
- арендатор должен завершить полевые сельскохозяйственные работы, подготовить участок к передаче и возвратить его арендодателю;
- уклоняясь от исполнения названной обязанности арендатор вне сферы действия ранее заключенного договора аренды и положений статьи 622 Гражданского кодекса РФ незаконно использует полезные свойства земельных участков, что с учетом положений статей 136, 218, 606, пункта 1 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ, статьи 40 Земельного кодекса РФ свидетельствует о наличии у уполномоченного органа права требовать взыскания стоимости полученного ответчиком урожая.
Что делать?
Для исключения или минимизации рисков взыскания в пользу публичного образования стоимости урожая, полученного при использовании земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо:
- тщательно анализировать юридическую историю земельного участка, его правовой режим, а также соблюдение установленного законом порядка его предоставления, прав и законных интересов других лиц при заключении в отношении него договора аренды (риск оспаривания договора аренды, в том числе по основаниям, которые должны были быть очевидны для любого разумного и осмотрительного лица);
- выносить в натуру границы взятого в аренду земельного участка, пользуясь услугами квалифицированных кадастровых инженеров, и в последующем контролировать соблюдение при проведении сельскохозяйственных работ этих границ (риск «промахнуться», «прихватить» лишней земли);
- своевременно обращаться к уполномоченному органу с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок или о его выкупе (в частности, подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).
Важно также учитывать, что договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для заключения которых не требовалось проведение торгов, могут быть возобновлены на неопределенный срок на тех же условиях, если арендатор продолжает пользоваться таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2020) от 22.07.2020).
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).
В практике Арбитражного суда Северо-Кавказского доминирует буквальное толкование подпункта 1 пункта 3 статьи 46 Земельного кодекса РФ как запрещающего прекращение аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ только по тем основаниям, которые указаны в абзаце 2-м подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Кодекса, а именно, если:
- участок используется не в соответствии с его целевым назначением или
- его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.09.2020 по делу № А20-3994/2019, от 16.07.2019 по делу № А32-4048/2018, от 19.07.2017 по делу № А32-12585/2016, от 31.08.2016 № по делу N А32-36173/2015).
Расширительное толкование приведенной нормы, исходя из которого прекращение аренды земельного участка по любым основаниям не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, который включает в себя весь период времени, необходимый для полного завершения цикла этих работ с получением конечного результата в виде урожая, встречается реже и не создает ощущение сформировавшейся (устойчивой) практики его применения в каком-либо из судебных арбитражных округов (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.03.2019 по делу № А53-19767/2018, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.09.2020 по делу № А49-12283/2017, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.06.2017 по делу № А39-4475/2016).
Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ по этому вопросу не высказывались.
В связи с этим при использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения по договору аренды, возобновленному на неопределенный срок, необходимо учитывать возможность его прекращения на основании одностороннего волеизъявления уполномоченного органа до уборки урожая посеянных сельскохозяйственных культур.
В такой ситуации возникает риск взыскания в пользу уполномоченного органа (арендодателя) стоимости урожая, посеянного и выращенного до прекращения договора аренды земельного участка.
В случае предъявления уполномоченным органом, отказавшимся от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, иска о взыскании стоимости урожая, целесообразно, помимо доводов о принципиальной недопустимости такого иска (в том, что они будут заявлены, нет никаких сомнений) также:
- отстаивать необходимость расширительного толкования подпункта 1 пункта 3 статьи 46 Земельного кодекса РФ;
- обосновывать допущение со стороны этого органа злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса РФ), если он не предупреждал до истечения срока договора аренды об отсутствии намерений в его возобновлении на неопределенный срок либо не направил уведомление об одностороннем отказе от договора до начала цикла сельскохозяйственных работ, направленных на получение урожая.
Начать дискуссию