По кадастровой стоимости обязаны рассчитывать налог на имущество, в частности, российские организации, если у них есть объекты торгово-офисного назначения, общепита и бытового обслуживания, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства. Полный перечень этого имущества определяет налоговое законодательство. Иностранные компании, у которых есть представительство в России или которые просто имеют на территории нашей страны недвижимость, тоже должны уплачивать налог на имущество.
Для собственников земельных участков расчет земельного налога всегда осуществляется с кадастровой стоимости участка. Как правило, для расчета налогов необходимо брать кадастровую стоимость, которая указана в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по состоянию на 1 января отчетного года.
Периодически уполномоченным органом проводится новая оценка кадастровой стоимости всех объектов недвижимости. Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет, что это можно делать не чаще чем один раз в течение трех лет, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – не чаще чем один раз в течение двух лет, но в любом случае не реже чем один раз в течение пяти лет. Понятно, что при установлении нового размера кадастровой стоимости изменится и размер соответствующего налога.
Но не только собственников интересует кадастровая стоимость. Часто бывает, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимости, в том числе земельных участков (это касается аренды государственной или муниципальной недвижимости), определяется исходя из кадастровой стоимости соответствующего объекта. Изменение кадастровой стоимости, соответственно, вызывает изменение размера арендных платежей.
Ну и еще одним случаем зависимости расходов организации или гражданина от размера кадастровой стоимости является определение цены при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, кадастровая стоимость необходима для:
- целей налогообложения;
- определения арендной платы (в некоторых случаях);
- определения цены при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Все понимают, что чем выше кадастровая стоимость, тем больше будет налог на имущество или земельный налог, размер арендной платы или продажная стоимость земельного участка. «Бороться» с таким увеличением платежей можно. Закон предусматривает для этого право на оспаривание кадастровой стоимости.
Чаще всего кадастровую стоимость недвижимости оспаривает собственник объекта недвижимости. Однако сделать это может и лицо, которое владеет участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Также с требованием уменьшении кадастровой стоимости может обратиться арендатор.
Бывший собственник объекта недвижимости вправе обжаловать кадастровую стоимость, если результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подан административный иск.
Сегодня существует несколько порядков оспаривания кадастровой стоимости. Все зависит от того, стоимостью за какой период не доволен собственник или арендатор, и от того, перешел ли субъект, в котором расположена недвижимость, на новый порядок признания кадастровой стоимости.
Как оспорить кадастровую стоимость
Итак, оспаривать кадастровую стоимость недвижимости необходимо:
- по закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – если кадастровая стоимость определена в старом порядке по этому закону;
- в соответствии со ст. 22 закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» – если кадастровая стоимость установлена после 1 января 2017 в рамках государственной кадастровой оценки по указанному закону. Это правило применяется до 1 января 2023 при условии, что субъект ранее не перешел на новый порядок признания кадастровой стоимости;
- по правилам ст. 22.1 закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость здания) – если кадастровая стоимость определена в субъекте РФ, который перешел на новый порядок признания кадастровой стоимости.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии по рассмотрению споров или в суде. В любом случае в комиссию можно обратиться, только если она создана в соответствующем субъекте.
Для этого потребуется оформить заявление и приложить к нему документы:
- выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости;
- копию правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на недвижимость;
- отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости.
Решение по заявлению будет принято в течение 30 дней с момента его поступления в комиссию.
В суде оспаривание кадастровой стоимости осуществляется в порядке административного судопроизводства по правилам гл. 25 КоАП. Обращаться нужно в Верховный суд субъекта по местонахождению заказчика работ или государственного органа, определившего кадастровую стоимость.
Надлежащими административными ответчиками по таким делам являются государственный орган (орган местного самоуправления), утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Например, для Москвы – это правительство Москвы и департамент городского имущества города Москвы, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра».
Подать административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости участка можно не позднее пяти лет с даты ее внесения в ЕГРН. При этом на момент обращения в суд в ЕГРН не должны быть внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости участка, а также сведения, связанные с изменением характеристик участка, которые повлекли изменение его кадастровой стоимости.
Чтобы понизить кадастровую стоимость через суд, нужно подготовить административное исковое заявление, приложить к нему необходимые документы и уплатить госпошлину.
Какие документы надо собрать
Потребуются следующие документы:
- выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на объект недвижимости, если заявление подает его правообладатель. Это может быть, например, договор купли-продажи;
- отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном виде и в форме электронного документа на электронном носителе;
- документ об уплате госпошлины;
- доверенность (иные документы), подтверждающая полномочия представителя;
- документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования или ученой степени по юридической специальности;
- почтовые уведомления о вручении (иные документы), которые подтверждают вручение копий административного искового заявления и прилагаемых к нему документов другим лицам, участвующим в деле.
Суд должен рассмотреть заявление в течение двух месяцев со дня его поступления и вынести решение.
Сам процесс оспаривания кадастровой стоимости не сложен. Но существует масса разных нюансов, которые нужно учесть, чтобы пройти эту процедуру успешно.
Специалисты ООО «МКПЦН-Консультант» обладают опытом в данной сфере и готовы оказать полный комплекс услуг, включая:
- получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости;
- проведение независимой оценки рыночной стоимости недвижимости;
- подготовку и подачу заявления в комиссию или иска в суд об оспаривании кадастровой стоимости;
- представление интересов в комиссии и суде;
- сопровождение процедуры внесения в ЕГРН изменений о кадастровой стоимости;
- консультации по вопросам снижения кадастровой стоимости.
Оспаривание кадастровой стоимости
Помогаем решить сложные вопросы!
Начать дискуссию