Как это сделать и что для этого нужно? Давайте разбираться.
Отношения, связанные с приобретением прав на земельные участки, регулируются двумя нормативно-правовыми актами – Гражданским и Земельным кодексами. При этом ГК определяет общие принципы передачи в безвозмездное пользование любого имущества, не только земли, а ЗК конкретизирует нормы гражданского законодательства применительно именно к земельным отношениям.
Договор безвозмездного пользования земельным участком часто путают с договором аренды, договором постоянного (бессрочного) пользования и пожизненно наследуемым владением, однако юридически это совершенно разные сделки:
- Договор аренды предполагает внесение платы за пользование земельным участком, тогда как по договору безвозмездного пользования земельный участок предоставляется бесплатно. Кроме того, арендатор обычно обладает большим объемом прав, нежели землепользователь по договору безвозмездного пользования, так как по договору аренды земля может быть передана в пользование и владение, тогда как безвозмездное пользование владения не предполагает. На практике это проявляется, к примеру, в том, что арендатор может передать арендованный участок в субаренду другому лицу, а землепользователь вправе пользоваться землей только лично.
- Постоянное (бессрочное) пользованиеподразумевает передачу права владения и пользования на неопределенный срок, тогда как договор безвозмездного пользования является срочным. Круг лиц, которые могут заключить договор постоянного (бессрочного) пользования, строго определен, не упомянутые в законе лица не могут претендовать на заключение такого договора.
- Пожизненно наследуемое владение - особый вид права на земельный участок, когда владелец вправе делать со своим участком все, что не запрещено законом, за исключением возможности его продать. Это право активно использовалось в советские годы, а потом было упразднено, однако и сейчас еще остались земельные участки в пожизненно наследуемом владении – они так и передаются по наследству из поколения в поколение.
Договор безвозмездного пользования участком: стороны и особенности
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) собственник земельного участка (ссудодатель) бесплатно передает этот участок во временное пользование другому лицу (землепользователю, ссудополучателю).
Сторонами такого договора могут выступать как физические, так и юридические лица, то есть, по сути, любой участник гражданского оборота вправе передать принадлежащий ему на праве собственности земельный участок другому лицу в безвозмездное пользование.
При этом в отношении участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам, закон не содержит каких-либо ограничений в части того, кому такие участки могут быть переданы (например, часто организации передают участки своим сотрудникам – так называемые служебные наделы), а вот земля, находящаяся в собственности государства и муниципальных образований, передается лишь строго ограниченному кругу лиц. Правда, надо заметить, что этот круг достаточно широк (ст. 39.10 ЗК).
Следует также иметь в виду, что в соответствии со все той же ст. 39.10 ЗК в некоторых случаях не только собственник может передать земельный участок в безвозмездное пользование.
Так, земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование уполномоченным органам или организациям, могут быть переданы этими органами или организациями по договору безвозмездного пользования гражданам или юридическим лицам.
Срок договора безвозмездного пользования земельным участком
Это важное условие, поскольку от того, на какой срок заключен такой договор, зависит, будет ли он подлежать государственной регистрации или нет. Согласно положениям ЗК, а также письма Минэкономразвития от 15.08.2019регистрации подлежат лишь те договоры безвозмездного пользования земельным участком, которые заключены на срок более года.
Поэтому удобнее всего, чтобы избежать изнурительной процедуры государственной регистрации, заключать договор на срок менее года (например, на 11 месяцев) и потом регулярно его продлевать на нужный период времени.
Однако прежде чем произвольно установить срок договора, необходимо свериться со ст. 39.10 ЗК, предусматривающей сроки, на которые возможна передача земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование определенным категориям лиц.
В том случае, если избежать государственной регистрации договора все же не удастся, необходимо собрать документы (договор в трех экземплярах, кадастровый паспорт земельного участка, паспорта сторон-физических лиц или учредительные документы юридических, а также квитанцию об оплате госпошлины) и обратиться в Росреестр.
Заключение договора безвозмездного пользования земельным участком
Договор нужно составить обязательно в письменной форме. В тексте указать существенные условия: наименование сторон, точное описание предмета договора (адрес, кадастровый номер, площадь), целевое назначение, срок, ответственность сторон, способы расторжения.
Важно понимать, что факт заключения договора не означает, что право пользования участком перешло к ссудополучателю. Нередки ситуации, когда договор заключен, а собственник своими действиями препятствует пользованию контрагентом земельным участком. В этой ситуации получается, что фактически право пользования от ссудодателя ссудополучателю так и не перешло.
Момент передачи этого права необходимо фиксировать в специальном документе – акте приема-передачи земельного участка. Этот акт надо составлять как при заключении договора при передаче участка пользователю, так и при расторжении договора, когда участков возвращается к своему собственнику.
Прекращение действия договора
Чаще всего договоры безвозмездного пользования земельными участками прекращают свое действие по истечении срока, на который они заключались. Но что делать, если срок еще не истек, а поведение контрагента либо иные обстоятельства вызывают недовольство и желание порвать отношения прямо сейчас?
Законом предусмотрены различные ситуации, когда договор может быть расторгнут по желанию сторон. Собственно говоря, тут в силу вступают нормы ГК о договоре ссуды, в результате чего применительно к земельным участкам получается следующее.
По инициативе пользователя договор может быть расторгнут в случаях, если:
- после заключения договора им выявлены недостатки земельного участка;
- стало известно о правах третьих лиц, о которых собственник умолчал при совершении сделки (например, через участок проходит общественная тропа, по которой постоянно ходят люди);
- земля фактически так и не передана;
- невозможно пользоваться участком по каким-либо причинам (например, участок приобретался для организации на нем пасеки с расчетом на находящуюся поблизости липовую рощу, однако вскоре после заключения договора эту рощу вырубили, и на ее месте появилась автомобильная дорога);
- при возникновении форс-мажорных обстоятельств.
У собственника тоже могут возникнуть причины, по которым он захочет расторгнуть договор раньше времени, например:
- если земля используется не по целевому назначению (передавали для ведения сельского хозяйства, а там вдруг дом вырос);
- если выяснилось, что пользователь передал участок третьим лицам (например, решил заработать, сдав землю в аренду);
- если действия пользователя привели к ухудшению качества земли.
Получение земельного участка в безвозмездное пользование – отличная возможность обзавестись землей без крупных вложений. Этот способ доступен даже малоимущим, и в этом его главное преимущество.
Комментарии
1Где-то у меня сохранено письмо Краснодарского Минюста в котором говориться, что договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом сроком более года регистрировать не обязательно.