Покупка квартиры — важное дело. Нужно внимательно все проверять, чтобы не столкнуться с мошенниками. Проверить надо две вещи: саму квартиру и ее владельца. Если обобщить, то есть несколько важных пунктов, которые помогут вам спокойно приобрести жилье.
Проверяем квартиру. Узнаем историю жилья через Росреестр. Запрашиваем выписку ЕГРН, которая покажет собственника и ограничения (залоги, аресты).
Смотрим документы на жилье. Берем свидетельство собственности или договор купли-продажи от прошлого владельца. Важно убедиться, что продавец действительно владелец.
Встречаемся лично с продавцом. Важно убедиться, что продает именно хозяин. Попросите паспорт, сравните фото и подпись.
Обращаем внимание на цену. Если квартира дешевле рынка, спрашиваем, а почему это так. Часто низкая цена — признак проблем.
Обращаемся к юристу. Специалист проверит бумаги и даст совет, стоит ли заключать сделку.
РОКА «Советник»: юридическая помощь в банкротствах, арбитражных спорах и уголовных делах. Специализация — разрешение коммерческих споров, налоговых споров, корпоративные конфликты, уголовно-правовая защита бизнеса и частных клиентов, процедуры банкротства. Ключевые направления отраслевых практик коллегии рекомендованы профильными рейтингами «Право-300» и «Коммерсантъ».
Официальный аккаунт РОКА «Советник» в Telegram.
Выписка из ЕГРН
Запросите у продавца свежую «расширенную» выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (можно получить через МФЦ или онлайн на портале «Госуслуги»). Помимо описания и назначения объекта, в выписке будут указаны полные данные собственников, сведения об ограничениях и обременениях, без снятия которых сделка окажется невозможной. Кроме того, на сайте Росреестра работает сервис «Предоставление сведений ЕГРН», который позволяет узнать характеристики объекта недвижимости.
Паспорт продавца и имущественное положение продавца
Проверьте паспорт продавца на портале «Госуслуги». По недействительному (утерянному или просроченному) паспорту сдать документы на регистрацию не получится.
Проверьте имущественное положение продавца по базе данных Единого федерального реестра сведений о банкротстве «Банкротство» (ЕФРСБ): банкрот не может совершать сделку, а исполнительные производства, как правило, означают наложение приставами арестов на имущество должника.
Попросите правоустанавливающие документы на квартиру: договор, свидетельство о наследстве. Они должны совпадать с выпиской из ЕГРН.
Согласно ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Простой пример: если в помещении живут квартиранты, то данный факт необходимо отразить в договоре купли-продажи. Просто так выселить жильцов не получится: переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма.
Сверяем состояние площади квартиры с кадастровым паспортом или техпаспортом БТИ
Сверьте состояние и площади квартиры с кадастровым паспортом или техпаспортом БТИ, имеющимся у продавца. При покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой у нового собственникам могут возникнуть риски получения штрафов из-за недобросовестности предыдущего собственника, и даже исков от администрации о приведении помещения в первоначальный вид.
Проверяем отсутствие долгов по коммунальным услугам
Проверьте отсутствие долгов по коммунальным услугам. Оптимально — попросите единый жилищный документ (ЕЖД), который содержит сведения о недвижимости и зарегистрированных жильцах, данные о другой жилплощади собственника, информацию о наличии жилищных льгот, счетчиках и задолженности по коммуналке.
Оформить документ можно в МФЦ, а в некоторых городах, например, в Москве, только онлайн на портале госуслуг Москвы — «Мосуслуги». Иначе продавцу придется заказывать целый ворох отдельных документов, подтверждающих отсутствие долгов у ТСЖ (управляющей компании) и поставщиков коммунальных услуг, а также заказывать адресные справки о проживающих.
Учитываем нюансы
Если квартира приобретена продавцом в браке, является совместно нажитой, то супругу продавца придется посетить нотариуса и оформить письменное согласие на продажу квартиры.
Если вы планируете покупку квартиры в таунхаусе с использованием материнского капитала, заранее обсудите с собственником получение им заключения о пригодности помещения для проживания. Подчеркнем, что без заключения специальной межведомственной комиссии Социальный Фонд не одобрит платеж за счет сертификата.
Обсудите точную цену объекта. Если в договоре цена недвижимости не согласована, договор считается незаключенным, а значит, и стать собственником не получится.
Шаблоны договоров из интернета не всегда соответствуют актуальному закону. Самостоятельно провести проверку потенциального продавца, учесть разницу между основным и предварительным договором, задатком и авансом, определить налоговые риски и провести сделку сложно, а в некоторых случаях — невозможно. Так, если планируется сделка в отношении не всей квартиры, а только доли в ней, или одним из продавцов выступает несовершеннолетний ребенок, сделка может быть совершена только нотариально.
Заключение сделок без привлечения профессионала значительно повышает риск дальнейшего оспаривания договора купли-продажи.
Комплексные решения и правовое управление рисками
Ключевые направления практик Коллегии рекомендованы профильными рейтингами «Право-300» и ИД «Коммерсантъ»
Реклама: ООО Ростовская областная коллегия адвокатов «Советник», ИНН 6164267188, erid: 2W5zFGwK9rx
Комментарии
1Базовый чек-лист хороший, для новичков самое то, чтобы разложить кашу в голове. Самостоятельная покупка квартиры - это всегда огромный риск и куча потраченного времени на бюрократию. Главное - не верить на слово, не вестись на "срочно, уезжаю в другую страну, поэтому скидка 30%» и проводить все расчеты строго через безопасные банковские ячейки или аккредитив.