Золотая виза в Греции в 2026 году: как получить ВНЖ за инвестиции

Золотая виза Греции (Golden Visa) — это программа ВНЖ для инвесторов, которая позволяет получить статус резидента через вложения в недвижимость или другие предусмотренные программой активы и включить в заявку членов семьи. Для оформления инвестору необходимо выбрать подходящий вариант инвестиций, подтвердить законность происхождения средств, подготовить документы, провести сделку и подать заявление на ВНЖ. 

Золотая виза Греции (Golden Visa) — инвестиционный вид на жительство для граждан стран, не входящих в Евросоюз. Программа позволяет получить пятилетний ВНЖ после вложения средств в:

• недвижимость;

• финансовые инструменты;

• другие активы, которые прямо предусмотрены греческим законодательством.

Статус можно продлевать, если инвестор сохраняет основание, на котором его получил.

В 2026 году для граждан России сохраняется приостановка подачи и одобрения новых заявлений на инвестиционные ВНЖ до дальнейшего уведомления. Исключения предусмотрены для отдельных членов семьи, а продление ранее выданных разрешений возобновлено. После реформы 2024 года для недвижимости появились региональные пороги €400 000 и €800 000, а минимальная сумма €250 000 сохранилась только для специальных категорий объектов. Поэтому перед сделкой важно проверять не только цену квартиры или здания, но также: 

• район;

• площадь;

• назначение;

• историю объекта.

ВНЖ позволяет жить в Греции без обязательного минимального срока проживания и свободно въезжать в страну при действующих документах. Карта резидента также дает право на краткосрочные поездки по странам Шенгенской зоны в пределах общеевропейского режима — как правило, до 90 дней в течение любого 180-дневного периода.

Инвестор может включить в программу членов семьи. При этом золотая виза, которая не равна гражданству, не открывает автоматически право на работу по найму. Вести бизнес и владеть компанией можно с учетом местных корпоративных и налоговых правил, но для трудоустройства необходимо отдельное законное основание.

Первичный ВНЖ выдается на пять лет. Продление возможно на следующие пятилетние периоды без требования постоянно находиться в Греции. Главное — сохранять инвестицию и выполнять условия выбранной категории.

Если основанием была покупка недвижимости, объект должен оставаться в собственности заявителя. Если использовался банковский депозит, фонд, ценные бумаги или долгосрочная аренда, необходимо соблюдать требования именно к этому активу. Продажа инвестиционного объекта без перехода на другое допустимое основание может привести к утрате статуса.

Условия зависят от способа инвестирования. Для недвижимости ключевое значение имеют:

• стоимость;

• расположение;

• площадь;

• назначение объекта. 

Для финансовых инструментов важны размер капитала, тип актива, способ перечисления средств и срок сохранения инвестиции.

Программа рассчитана на иностранцев из государств вне ЕС. Заявитель должен подтвердить личность, законность инвестиции и происхождение денег, оформить медицинскую страховку, уплатить государственные сборы, а также предоставить документы по выбранному основанию.

Основной заявитель должен:

• быть совершеннолетним;

• иметь действительный загранпаспорт;

• не подпадать под ограничения, препятствующие выдаче ВНЖ. 

Инвестиция должна соответствовать требованиям не только по сумме, но также по форме оплаты и характеристикам актива.

Для покупки недвижимости потребуется греческий налоговый номер (AFM). На практике также часто проходят банковскую и юридическую проверку сделки, а также процедуру идентификации клиента. Справка о несудимости и другие бумаги могут потребоваться в зависимости от конкретной процедуры, гражданства, оснований запроса государственных органов.

Для граждан России ситуация требует отдельной предварительной проверки. Ограничения, введенные греческими властями в отношении инвестиционных ВНЖ для граждан РФ, нельзя игнорировать: перед внесением депозита или оплатой объекта нужно получить актуальное подтверждение возможности подачи именно для конкретного заявителя.

К основному инвестору могут присоединиться супруг или зарегистрированный партнер, дети и родители в пределах категорий, установленных миграционным законодательством. Обычно программа охватывает не состоящих в браке детей до 21 года, а также родителей инвестора и родителей супруга или партнера.

Для каждого родственника оформляется отдельная карта, поэтому расходы семьи растут с количеством заявителей. Потребуются документы, подтверждающие родство:

• свидетельство о браке;

• свидетельства о рождении детей;

• другие официальные бумаги.

Греция применяет европейские правила противодействия отмыванию денег, поэтому банк, нотариус, адвокат и другие участники сделки вправе проверять происхождение капитала. Инвестору необходимо заранее подготовить прозрачную финансовую историю.

Источником могут быть:

• зарплата;

• доход от бизнеса;

• дивиденды;

• продажа недвижимости или компании;

• наследство;

• инвестиционный доход;

• другие законные средства. 

Подтверждением служат банковские выписки, налоговые декларации, договоры купли-продажи, корпоративные документы, свидетельства о наследстве, а также платежные документы. Чем сложнее цепочка переводов, тем больше вопросов может возникнуть у банка.

Недвижимость в Греции остается самым известным основанием программы. Однако с 2024 года невозможно ориентироваться на единый фиксированный порог для всей страны. Цена входа зависит от региона, а специальные объекты по-прежнему могут давать право на ВНЖ при инвестиции от €250 000.

Покупка недвижимости должна быть оформлена юридически корректно, а стоимость — полностью оплачена допустимым способом. Перед подписанием договора купли-продажи проводят проверку:

• права собственности;

• кадастра;

• обременений;

• разрешений на строительство;

• соответствия объекта миграционным требованиям.

Такой порог действует для отдельных объектов, а не для любой квартиры по такой цене. Один из вариантов — недвижимость, которая переводится из коммерческого или другого назначения в жилой фонд. Смена назначения должна быть завершена в установленном порядке до момента подачи заявления на ВНЖ.

Еще один вариант связан с популярными объектами культурного или архитектурного значения, которые подлежат реставрации. Инвестор не только покупает такой объект как актив, но также принимает обязательства по его восстановлению. Продать его до выполнения необходимых работ нельзя, а при продлении статус реставрации будет иметь значение.

Именно на этом уровне особенно опасно ориентироваться только на объявления. Формулировка «апартаменты под золотую визу» не доказывает соответствие законам. Нужны документы и заключение специалиста по конкретному объекту.

Инвестиция от €400 000 применяется в районах, которые не относятся к зоне повышенного порога €800 000 и не подпадают под специальную категорию €250 000. Для стандартной покупки инвестиция должна приходиться на один объект недвижимости.

Для построенного объекта или недвижимости с разрешением на строительство действует требование к минимальной площади основных помещений — 120 кв. м. Поэтому купить несколько небольших квартир и сложить их стоимость для достижения порога в стандартной категории нельзя.

Порог €800 000 действует в наиболее востребованных локациях. К ним относятся регион Аттика, региональная единица Салоники, Миконос, Тира, то есть Санторини, а также острова с населением свыше установленного законом значения.

Афины относятся к Аттике, поэтому обычная покупка недвижимости в столице для новой заявки, как правило, требует инвестиции от €800 000, если объект не соответствует специальному основанию €250 000. Здесь также действует правило одного объекта и минимальной площади 120 кв. м для стандартной построенной недвижимости.

Юридическая проверка должна подтвердить, что продавец действительно вправе распоряжаться имуществом, а в земельном кадастре и реестрах нет препятствий для сделки. Проверяют:

• площадь;

• границы;

• разрешения;

• перепланировки;

• задолженности;

• обременения.

Особое внимание нужно уделить объектам после реконструкции, зданиям со сменой назначения и недвижимости культурного значения. В таких случаях недостаточно обычного договора купли. Потребуются дополнительные подтверждения, что объект соответствует специальной категории.

Инвестиционную недвижимость, на основании которой оформлена золотая виза, нельзя использовать для запрещенной законом краткосрочной аренды. Поэтому модель посуточной сдачи через туристические платформы подходит не для каждого объекта программы.

Для недвижимости, которая была переведена в жилой фонд и приобретена по специальному порогу €250 000, действуют дополнительные ограничения по использованию. Нарушение правил может повлечь штраф или проблемы с сохранением ВНЖ.

Долгосрочную аренду в допустимых случаях использовать можно. Однако конкретный договор лучше проверять до передачи объекта арендатору.

Недвижимость — не единственный вариант. Греческий Миграционный кодекс предусматривает альтернативные варианты:

• инвестиции в фонды;

• ценные бумаги;

• банковский депозит;

• компании или отдельные проекты. 

Для каждого направления установлены собственные суммы, а также условия сохранения капитала.

Для некоторых инвестиционных фондов минимальный порог составляет €350 000. Фонд и управляющая организация должны соответствовать требованиям закона, поэтому купить любой паевой продукт и использовать его для ВНЖ нельзя.

Для определенных акций, корпоративных облигаций или других биржевых инструментов порог выше. Отдельные категории государственных облигаций также могут использоваться как основание. Перед покупкой важно получить подтверждение, что конкретный финансовый инструмент входит в разрешенный перечень.

Еще один вариант — банковский депозит в греческой кредитной организации. Для соответствующей категории требуется:

• сумма от €500 000;

• соблюдение условий по сроку размещения и продлению вклада.

Банк проводит собственную проверку клиента, поэтому открытие счета с последующим внесением капитала нельзя считать формальностью. Необходимо подтвердить происхождение средств и подготовить бумаги, которые финансовая организация запросит в рамках AML/KYC.

Закон предусматривает вложения в определенные греческие компании и корпоративные структуры. Для ряда таких инвестиций применяется порог от €500 000.

Существуют также специальные варианты для стартапов. Они могут иметь более низкий входной порог, но требуют выполнения дополнительных условий, включая параметры доли инвестора и создание рабочих мест. Такой способ подходит тем, кто понимает бизнес-риски и готов контролировать актив, а не только использовать его как основание для резидентства.

Инвестиционный ВНЖ может быть связан с долгосрочной арендой определенных туристических объектов или договором долевого пользования недвижимостью (таймшер). Речь идет не об обычной аренде квартиры у собственника, а о специальных категориях недвижимости и договоров.

Стоимость договора должна соответствовать установленным требованиям для конкретного региона и объекта. До подписания нужно проверить:

• лицензию;

• срок договора;

• порядок оплаты;

• право использовать его как основание для вида на жительство.

Бюджет программы всегда больше минимальной инвестиции. Кроме стоимости актива, инвестор оплачивает:

• налоги;

• государственные сборы;

• юридическую проверку;

• услуги нотариуса;

• регистрацию недвижимости;

• переводы документов, составленных на русском языке; 

• страховку;

• другие обязательные действия.

Для недвижимости действуют три основных ориентира: 

• €250 000 для специальных объектов;

• €400 000 для большинства регионов;

• €800 000 для территорий с высоким порогом.

У финансовых вариантов суммы отличаются. В зависимости от типа актива минимальная инвестиция может составлять €350 000, €500 000 или €800 000. Поэтому сравнивать варианты только по цене входа неверно: нужно учитывать ликвидность, ожидаемый доход, риски, а также расходы на управление.

При обычной покупке недвижимости, облагаемой налогом на передачу, ставка составляет 3% от налоговой стоимости объекта. К основному налогу применяется дополнительный муниципальный сбор. После приобретения собственник также учитывает ежегодный налог (ENFIA).

Дополнительно оплачиваются услуги нотариуса и инженера (если требуется), регистрационные действия, юридическая проверка. Размер расходов зависит от стоимости и типа объекта, поэтому финальный бюджет лучше рассчитывать индивидуально до внесения задатка.

Для каждого родственника понадобятся отдельные заявления, государственные сборы, полис медицинского страхования, фотографии, переводы, документы о родстве. Если бумаги выданы за пределами Греции, может потребоваться апостиль или иная форма легализации.

Чем больше членов семьи включается в процесс, тем важнее заранее составить календарь получения справок со сроками их действия.

Единого списка на все случаи нет: пакет зависит от инвестиции и состава семьи. Но основа процедуры одинакова — документы заявителя, подтверждение законности инвестиции и доказательства выполнения миграционных требований.

Основному заявителю потребуются:

• паспорт (оригинал и копии);

• заявление;

• фотографии;

• медицинская страховка;

• квитанции об уплате сборов;

• документы, подтверждающие основание для пребывания и подачи.

Для семьи готовят свидетельства о браке или рождении, а при необходимости — документы о партнерстве, опеке или смене имени. Иностранные бумаги переводятся на греческий язык, а также легализуются по применимым правилам.

При покупке недвижимости ключевыми документами становятся нотариальный договор, подтверждение оплаты, регистрация права собственности, сведения об объекте, информация о смене назначения. Для специальных категорий понадобятся документы о смене назначения или статусе охраняемого здания.

При финансовых инвестициях доказательством служат сертификаты банка, брокера, фонда или другой уполномоченной организации. В них должны быть отражены размер и характеристики вложения.

Российские или другие иностранные документы обычно требуют официального перевода и надлежащей легализации. Конкретный порядок зависит от государства выдачи и международных соглашений.

Финансовая проверка (AML/KYC) касается:

• личности и благонадежности клиента;

• происхождения денег;

• маршрута платежей. 

Желательно заранее подготовить налоговые декларации, банковские выписки, договоры, другие материалы или подтверждения. Это снижает риск задержки на этапе оплаты или открытия счета.

ВНЖ в Грециии под ключ

Помощь в оформлении документов и выборе программы

Получить ВНЖ

Процесс состоит из подготовки, инвестиционной сделки и миграционной части. Чем раньше инвестор проверит юридические и финансовые детали, тем меньше вероятность переделывать документы после перевода средств.

Сначала определяют бюджет и цель. Если важна материальная собственность, подходит недвижимость. Если инвестор предпочитает финансовый актив, можно изучить депозит, фонды, облигации или корпоративные инструменты.

Затем сравнивают срок вложения, доходность, ограничения, налоги, а также возможность выйти из актива без потери статуса.

Для сделки с недвижимостью иностранцу нужен греческий налоговый номер (AFM). Его получают до оформления покупки. Одновременно собирают личные документы, подтверждение происхождения средств, доверенности.

На этом же этапе стоит проверить, какие бумаги потребует банк и можно ли провести необходимые операции с учетом гражданства заявителя.

После предварительного выбора юрист проверяет собственника, кадастр, ограничения, правовую историю объекта. Инженер при необходимости оценивает соответствие фактического состояния технической документации.

Если объект заявлен под порог €250 000, отдельно подтверждают законное основание для применения специальной категории.

После проверки стороны подписывают документы и проводят оплату предусмотренным законом способом. Нотариус фиксирует сведения о сделке, объекте, расчетах.

Затем право собственности сразу регистрируют. На этом этапе особенно важно сохранить банковские подтверждения и полный пакет бумаг, поскольку они понадобятся для подачи заявления.

После завершения инвестиции формируется миграционный пакет и подается заявление. Часть процедуры можно проводить через представителя по доверенности, если она оформлена надлежащим образом.

Для выпуска пластиковой карты необходимо сдать биометрические данные (отпечатки пальцев, цифровое фото). Поэтому полностью дистанционно завершить процедуру нельзя, даже если сделка и подача документов проходили через представителя.

После проверки заявления и биометрии государственные органы принимают решение. При одобрении заявителю выдают карту резидента.

Общий срок зависит от двух этапов: 

• подготовки инвестиции;

• рассмотрения ВНЖ. 

Быстрее проходит процесс, если объект уже проверен, деньги находятся в понятной банковской структуре, а документы семьи готовы.

Покупка недвижимости может занять от нескольких недель и дольше. Срок зависит от проверки объекта, работы банка, нотариуса, продавца, регистрации права.

После подачи полного заявления рассмотрение также занимает время. Законодательные ориентиры и административная практика не означают гарантированную дату выдачи: запрос дополнительных документов или высокая нагрузка службы могут увеличить период ожидания.

Значительную часть процесса можно организовать без постоянного присутствия в стране. Представитель по доверенности способен выполнять разрешенные юридические действия, а заявление подается электронно в предусмотренном порядке.

Но биометрические данные заявитель сдает лично. Поэтому дистанционная схема сокращает количество поездок, а не отменяет их полностью.

Инвестиционный ВНЖ и налоговое резидентство — разные понятия. Владение картой само по себе не делает иностранца налоговым резидентом Греции.

При покупке объекта, для которого применяется налог на передачу недвижимости, покупатель платит 3% от налоговой стоимости. К налогу добавляется установленный муниципальный сбор.

После покупки собственник отражает недвижимость в национальной налоговой системе и уплачивает ежегодный налог (ENFIA). Итоговая сумма зависит от характеристик объекта, а также других предусмотренных законом факторов.

Если недвижимость сдается в разрешенном режиме, полученный доход облагается в Греции. Для физических лиц действует прогрессивная шкала налогообложения дохода от недвижимости.

Нерезидент также обязан учитывать греческий налог с доходов из источников в стране. При наличии соглашения об избежании двойного налогообложения применяются его правила.

Физическое лицо может стать налоговым резидентом, если в Греции находится его постоянное или основное жилье, обычное место проживания либо центр жизненных интересов.

Отдельный критерий связан с пребыванием свыше 183 дней совокупно в течение двенадцатимесячного периода, если не применяется исключение. Для налогового резидента значение приобретает мировой доход, поэтому перед фактическим переездом стоит получить персональную налоговую консультацию.

Золотая виза дает широкие миграционные возможности, но не заменяет паспорт Евросоюза, а также не дает автоматического права на любую экономическую деятельность.

Инвестор вправе жить в Греции, а также приезжать в страну без требования проводить там определенное количество дней для сохранения ВНЖ.

Карта временного резидента позволяет путешествовать по странам Шенгенской зоны в рамках правил краткосрочного пребывания. Однако она не дает права автоматически переехать на постоянное жительство (ПМЖ) в любую другую европейскую страну.

Инвестиционный ВНЖ не предоставляет обычного права на трудоустройство по найму. При этом владелец вправе: 

• инвестировать;

• владеть компаниями;

• вести разрешенную предпринимательскую деятельность при соблюдении профильного законодательства.

Для учебы и медицинского обслуживания действуют отдельные правила. Медицинская страховка входит в обязательные условия оформления и сохранения статуса.

Нельзя нарушать правила использования инвестиционного актива, особенно ограничения на краткосрочную аренду недвижимости. Также важно вовремя продлевать карту и сохранять подтверждения, что инвестиция продолжает соответствовать закону.

Если меняются семейное положение, структура собственности или сам актив, последствия для ВНЖ лучше проверять до совершения действия.

Продление возможно каждые пять лет, если инвестиционное основание сохраняется, а заявитель продолжает соответствовать требованиям программы.

При продлении предоставляют:

• действительные личные документы;

• страховку;

• подтверждение сохранения инвестиции;

• квитанции, подтверждающие совершение необходимых государственных платежей. 

Для недвижимости подтверждается право собственности.

Постоянно проживать в стране ради продления не требуется. Это одно из основных преимуществ программы для инвесторов, которые хотят иметь запасной статус, но не готовы немедленно переехать.

Если продать недвижимость, на которой основан ВНЖ, без перехода на другое допустимое основание, право на продление исчезает, а действующий статус может быть прекращен.

Для некоторых финансовых активов закон допускает замену инвестиции при соблюдении установленной процедуры и сроков. Поэтому продавать или закрывать актив до консультации рискованно.

Золотая виза может быть первым этапом долгосрочной иммиграционной стратегии, но сама по себе не ведет автоматически к паспорту.

Для стандартной натурализации иностранцу необходимо:

• выполнить требования к длительному законному проживанию в стране;

• подтвердить знание греческого языка, интеграцию в общество.

Оцениваются не только формальные документы, но также реальные связи с государством: проживание, экономическая жизнь, налоговые обязательства, участие в социальной среде.

Сам факт владения действующей картой не заменяет фактическое проживание. Инвестор, который большую часть времени находится за границей, не должен рассчитывать, что одно только продление ВНЖ автоматически приведет к гражданству.

Если цель — получить гражданство Греции, стратегию проживания и налогового статуса нужно строить заранее.

Главные риски возникают из-за неподходящего объекта, непрозрачного происхождения средств, ошибок в документах, а также нарушения правил программы после выдачи ВНЖ.

Нельзя выбирать объект только по цене или обещанию продавца. Проверяют:

• регион;

• площадь;

• назначение;

• кадастровые данные;

• право собственности;

• соответствие конкретному порогу инвестиций.

Особенно тщательно проверяют предложения за €250 000: льготный уровень действует только для специальных категорий, а не для любой квартиры.

Банк может приостановить операцию и запросить дополнительные документы, если финансовая история неполная или платеж идет по сложной цепочке.

Инвестору лучше заранее показать происхождение каждого крупного поступления и избежать необъяснимых переводов от третьих лиц. Конфиденциальность клиента не отменяет обязанность финансовых организаций проводить проверку.

К нарушениям относятся:

• запрещенная краткосрочная сдача;

• использование объекта не по разрешенному режиму;

• продажа инвестиции без учета последствий для ВНЖ;

• непредоставление документов при продлении.

В 2026 году золотая виза Греции остается пятилетним возобновляемым ВНЖ за инвестиции. Для недвижимости основные пороги составляют:

• €250 000 для специальных объектов;

• €400 000 для большинства регионов;

• €800 000 для наиболее востребованных территорий, включая Аттику и Салоники.

Инвестор может оформить статус для семьи, чтобы вместе легально жить в Греции или путешествовать по Европе и Шенгену. Но доступ к рынку труда и обычное трудоустройство по этому разрешению не предусмотрены. Постоянное проживание для сохранения и продления ВНЖ не требуется, однако инвестиционный актив нужно сохранять.

Перед сделкой необходимо проверить объект, происхождение средств, налоговые последствия, а также возможность подачи с учетом гражданства заявителя. Если долгосрочная цель — гражданство, потребуется уже не просто владеть инвестицией, а реально проживать в стране и выполнять условия натурализации.

Реклама: ИП МЯКОТА ИЛЬЯ ВЛАДИМИРОВИЧ, ИНН 860229948701, erid: 2W5zFH2qJmP