Ведение бизнеса

Процентный бой

Финансовый кризис провоцирует розничные компании на жесткие меры. Все соки из поставщиков уже выжаты. Теперь под раздачу рискуют попасть еще и девелоперы торговых центров
642 1

Финансовый кризис провоцирует розничные компании на жесткие меры. Все соки из поставщиков уже выжаты. Теперь под раздачу рискуют попасть еще и девелоперы торговых центров

«В течение долгих лет девелоперы торговой недвижимости выкручивали нам руки. Зато теперь пришла наша очередь», — с удовлетворением отмечает генеральный директор сети «Азбука Вкуса» Владимир Садовин. По его словам, владельцы «дворцов потребления» просто вынуждены идти на уступки розничным операторам. «Азбука Вкуса» уже сумела добиться скидок на все арендуемые площади в среднем на 20–25%, а по некоторым объектам дисконт составил аж 50%. И Садовин уверен, что это еще не предел: скоро ставки на торговую недвижимость упадут до уровня 2005 года.

Девелоперы обвиняют ритейлеров в попытке решить свои проблемы за чужой счет. «С началом кризиса к нам пошли толпы арендаторов с просьбой предоставить им дисконт, — говорит коммерческий директор DVI Group Марина Малахатько. — Мы начали анализировать их потоки и во многих случаях увидели, что посещаемость и продажи сохранились на прежнем уровне. Таким операторам мы скидки давать не стали. Снизили цены лишь для тех, у кого дела действительно плохи». Пока из контролируемых DVI объектов съехал лишь один разорившийся арендатор, а максимальный дисконт, который сумели выцыганить ритейлеры, не превысил 10%.

Не спешит менять ставки и другой крупный игрок рынка торговых центров — «Ташир». Как утверждает директор по внешним связям компании Ирина Каграманова, группа пока не планирует предоставлять дисконты своим арендаторам..

Давно известно, что «Ташир» — один из самых неуступчивых девелоперов ТЦ в стране. «Их номинальное начальство на объекте ничего не решает, а поймать начальство реальное, и уж тем более склонить к переговорам, почти невозможно», — жалуется один из арендаторов столичного ТРЦ «Ереван Плаза», принадлежащего «Таширу». И все-таки некоторые арендаторы сообщают, что сумели выбить из несговорчивого контрагента более гуманные цены. Если так, лед и правда тронулся.

По данным аналитиков, ставки на торговые площади уже упали в зависимости от проекта на 25–50% и продолжают снижаться. Однако готовность идти на скидки — не единственная жертва, которой все более настойчиво требуют от торговых центров арендаторы. Многие розничные операторы стремятся разделить риски падения объемов продаж с девелоперами, заставив их наконец-то отвечать рублем за результат совместной работы. До недавнего времени, даже построив безграмотный и начисто лишенный внятной концепции объект, девелоперы торговых центров стремились любой ценой сдать площади по максимальным ставкам. Между тем в развитых странах давно изобрели систему, позволяющую увязать воедино интересы застройщика и арендатора: убытки одной стороны автоматически означают убытки другой.

Оборотная сторона

В США и Европе ставка аренды по традиции тесно увязана с эффективностью работы магазина, арендующего площадь. Попробуйте только предложить фиксированную, да еще и явно завышенную арендную ставку Wal-Mart или Carrefour. Мигом останетесь без якорного арендатора и потеряете репутацию. Впрочем, и у небольших ритейлеров в развитых странах имеется куда больше пространства для маневра. В крайнем случае зарубежные девелоперы торговых центров используют смешанную модель: фиксируется лишь минимальная арендная ставка, в дополнение к которой взимается процент от оборота.

«В большинстве наших европейских проектов на протяжении многих лет используется именно такая схема», — утверждает генеральный директор российского представительства венгерской компании Triganit Development Сергей Гоголев. Точно так же действует в большинстве стран и шведская IKEA. Но в России переходить на принятую в цивилизованном мире логику отношений с арендаторами пока не торопится даже детище Ингвара Кампрада. Правда, некоторым наиболее значимым арендаторам все-таки удается добиться права работать именно по такой схеме. Что же до столичных торговых центров, то оплату площадей в зависимости от оборота практикует лишь премиальный ТЦ Lotte Plaza, построенный корейской Lotte Group. Среди региональных проектов этот метод применяет ростовский ТРЦ «Горизонт»: более 20% арендаторов оплачивают квадратные метры по ставкам, привязанным к реальным коммерческим результатам.

Но эти примеры до сих пор выглядят скорее исключениями из правила. Даже зарубежные девелоперы не торопятся в России переходить на «процентную ставку». Что уж говорить о местных игроках, которые только начинают осознавать, что такое конкуренция. Но похоже, время учиться все-таки пришло.

Процент доверия

— С самого начала нашей работы мы предлагали девелоперам платить процент от оборота, — признается «Бизнес-журналу» Владимир Садовин из «Азбуки Вкуса». — Вот только договориться ни с кем так и не удалось.

В конце 2008 года торговая сеть «Эльдорадо» также рассылала владельцам ТЦ письма, в которых требовала изменить механизм взимания арендной ставки и перейти с фиксированных цен на процент от оборота. Участники рынка недвижимости говорят, что навстречу ритейлеру пошли лишь единицы лендлордов. Да и то в не самых удачных объектах. Президент DVI Group Вячеслав Каминский отмечает, что в последнее время к нему обращается все больше арендаторов, желающих перейти именно на процентные отношения. «Но пока ни одного договора по такой системе я не подписал», — говорит предприниматель. Чего же так боятся хозяева площадей?

Ирина Каграманова («Ташир») считает, что девелоперам невыгодно делить с арендаторами операционные риски: «Мы заинтересованы в получении стабильного фиксированного дохода, не зависящего от сезонных факторов и изменения конъюнктуры рынка. Объект должен приносить гарантированный доход». В торговых центрах, которыми управляет группа «Ташир», процент от оборота платят только такие операторы, как «Макдоналдс» и Zara, которые на других условиях арендовать площади отказываются.

— Среди других операторов, давно подписывающих договоры по этой схеме, можно назвать продуктовые гипермаркеты — такие как Real и «Перекресток», а также OBI в сегменте операторов DIY, — говорит руководитель направления «торгово-развлекательная недвижимость» департамента консалтинга GVA Sawyer Андрей Васюткин.

Девелоперов ТЦ, не желающих менять заведенные правила игры, можно понять. Большинство торговых центров в стране возводилось на кредитные деньги. А значит, девелоперам нужно было предъявить банкирам гарантии стабильных финансовых потоков. Важную роль система ценообразования играла и для потенциальных инвесторов, интересующихся покупкой готовых торговых центров. Как объясняет гендиректор одной из крупных девелоперских компаний, при рефинансировании кредита под залог объекта или при продаже здания от застройщика всегда требуются доказательства того, что ТЦ будет приносить определенный годовой доход. Вне зависимости от колебаний рынка и изменения выручки операторов. «Гарантировать такой результат может только фиксированная арендная ставка. Убедить же банкиров в том, что взимание процента от оборота лишь повысит доходы застройщика, практически невозможно», — признается источник.

Действительно, использование реального торгового оборота в качестве базы для расчета арендной ставки — куда менее предсказуемая модель. Любое изменение конъюнктуры может привести к тому, что ритейлер столкнется с падением продаж. А значит, тут же упадут и доходы собственника помещения. Если к низким коммерческим показателям арендатора причастен хозяин ТЦ, он должен нести ответственность за неэффективное управление объектом. Но что если в снижении выручки виноват сам арендатор? «Во многом успешность магазина и его оборот зависят не только от торгового центра, но и от того, как оператор управляет своими торговыми точками, — говорит руководитель проектов Art Properties Анастасия Довченко. — А значит, девелопер может оказаться заложником не зависящих от него обстоятельств».

Опасения у девелоперов вызывает еще и вероятность сокрытия арендатором реального размера выручки. «Главный риск — это недополучение платежей при занижении арендаторами оборотов», — подтверждает ведущий консультант компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis Иван Назаров. «Есть случаи, когда арендодатели сталкиваются с утаиванием истинных финансовых показателях, поэтому в реалиях российского рынка такая схема и не находила понимания у девелоперов», — добавляет руководитель проектов Art Properties Ольга Антонова.

За рубежом девелопер не испытывает подобных затруднений, поскольку в большинстве случаев бизнес арендатора является прозрачным. Мы же до сих пор существуем в несколько иных условиях. Договариваться об увязывании арендной ставки и оборота девелоперы соглашаются лишь с зарубежными ритейлерами и немногочисленными публичными российскими компаниями. И все-таки есть подозрение, что в ближайшее время владельцам торговой недвижимости придется пойти на уступки.

Игра на удержание

Финансовый кризис еще не привел к тотальной экономии россиян на покупках, но многие ритейлеры уже готовятся затянуть пояса. Пока люди продолжают тратить накопленные за «тучные» годы деньги, однако в скором времени эти запасы могут иссякнуть.

Для любой торговой компании арендные платежи являются если не основной, то по крайней мере существенной статьей расходов. Добиться ее минимизации мечтают многие ритейлеры. Предлагая девелоперам перейти на взимание процента от оборота, арендаторы пытаются защитить себя от колебаний спроса на рынке. «С точки зрения арендаторов, — полагает Андрей Васюткин, — такая схема более справедлива в условиях неопределенных прогнозов продаж во время спада потребительской активности. Кризис дал арендаторам шанс добиться от девелоперов изменения условий взимания платежей». Все чаще арендаторы, вступая в переговоры, требуют от девелопера не использовать систему «фикс+процент», а взимать только процент от оборота.

Заметим: такая модель может быть выгодна и девелоперу — если продажи у арендатора как минимум не упадут. При простом снижении арендной ставки девелопер автоматически столкнется со снижением доходов, а перейдя на процент от оборота, может даже остаться в плюсе. «В случае роста оборота магазина у девелопера есть теоретическая возможность получить больше денег, чем при фиксированной аренде», — подтверждает руководитель департамента брокерских услуг компании ASTERA Наталья Давиденко. Но для этого управляющая компания должна быть по-настоящему эффективной, а сам торговый объект — во всех смыслах удачным.

Вячеслав Каминский (DVI Group) отмечает, что сегодня многие ритейлеры идут на хитрость: «Они предлагают нам взимать с них процент, но при этом стремятся прописать в договоре максимальный размер ежемесячных платежей. Иными словами, если вдруг оборот арендатора, несмотря на кризис, превысит определенный уровень, платить больше установленной суммы магазин все равно не будет». Однако сами девелоперы (даже те, что готовы взимать процент от оборота) прописывают в договорах минимальную фиксированную плату, которую арендатор должен производить даже при нулевой выручке. И хитростью такой шаг никто не называет.

Новые экономические условия постепенно вынуждают девелоперов идти навстречу арендаторам. Пусть и маленькими, неуверенными шагами. Но похоже, что это только начало.
— В текущей ситуации переход на процент от оборота является компромиссом и вынужденной мерой, — говорит Сергей Гоголев (Trigranit Development Russia). — Перед девелопером стоит сложный выбор: либо потерять арендатора, либо снизить арендную плату. А ведь переход на взимание процента от оборота — не что иное, как снижение арендной платы для арендатора.

По оценкам Натальи Давиденко (ASTERA), многие арендаторы, начинающие переговоры об изменении арендной платы и переходе на процент с оборота, на самом деле пытаются снизить арендную ставку: «Это отчасти напоминает шантаж. Но во многих случаях такие переговоры заканчиваются успешно: начав диалог об уплате процента с оборота вместо фиксированной ставки, арендатор в итоге получает вожделенный дисконт».

Времена, когда правила на рынке торговой недвижимости устанавливали девелоперы, проходят. Теперь успех работающих и строящихся проектов всецело будет зависеть от гибкости собственника и его готовности вступать в переговоры с арендаторами. «Использование при определении арендной платы процента от оборота может повлиять на решение арендатора: либо продолжить работу в том или ином комплексе, либо уйти в новый объект», — подчеркивает Анастасия Довченко (Art Properties). «Эта схема позволяет как удержать старых арендаторов, так и привлечь новых», — соглашается Иван Назаров («Магазин Магазинов»). А это в нынешней ситуации куда более существенный залог успеха проекта, чем абсолютный размер арендной ставки в ТЦ.

Начать дискуссию

Сотрудник банка отдохнул за границей и обогатился за счет клиентки на 29 млн рублей

Сотрудники управления экономической безопасности и противодействия коррупции МВД по Ростовской области выявили факт многомиллионного мошенничества в особо крупном размере сотрудником банковской организации.

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
ВЭД

Три главных изменения 2024 года для бухгалтера ВЭД

Продавцы из ЕАЭС начнут платить налоги в российскую казну, бизнес освободят от отчетности по мелким сделкам с зарубежными партнерами, а цифровые активы становятся обычным способом расчета.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Обязательную маркировку ювелирных изделий перенесут на 2025 год

Чтобы снизить нагрузку с Пробирной палаты, которая будет ставить клеймо на украшения, Минфин перенесет срок обязательной маркировки на 1 сентября 2025 года.

Лучшие спикеры, новый каждый день

С 1 мая запустят эксперимент по маркировке моторных масел

Для борьбы с контрафактом на рынке Минпромторгу предложили включить в эксперимент по маркировке не только моторные масла для автомобилей, но и свечи зажигания, детали подвески и рулевого управления.

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Акцент на проверки

Вебинар — простой способ разобраться в любом важном для бухгалтера вопросе. «Клерк» приглашает на вебинары экспертов-практиков, которые понятно и с примерами разберут любую тему. Вы можете задавать спикеру вопросы и он ответит на них в прямом эфире.

Иллюстрация: freepik/freepik
Экспорт

Минпромторг сократит список экспортеров, которые могут получать транспортные субсидии

Изменения затронут только тех, кто занимается экспортом товаров из высокомаржинальных групп.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

С 01 апреля 2024 года порог беспошлинного ввоза товаров, возможно, вернется к уровню €200 евро

Но подготовка новых документов не началась.

УК РФ

Опасное производство 2 года работало без лицензии и получило доход 26 млн рублей

В Ставропольском крае перед судом предстанет обвиняемый в незаконном предпринимательстве с извлечением дохода на сумму более 26 млн рублей.

Обеспечительные меры при ВНП, предварительные обеспечительные меры + защитный лайфхак

Всегда ли налоговики могут наложить обеспечительные меры (арест) на имущество по результатам проверки?

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру
4
54

Кто имеет право работать неполный день

Если у сотрудников есть основания для неполной занятости, работодатель должен установить удобный для работника график и снизить нагрузку.

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Платные и бесплатные

Собрали для вас анонсы вебинаров на апрель 2024 года.

Каким числом выставлять счет-фактуру на аванс: бухгалтеры разбираются с формулировками в НК. «Ночной бухгалтер» № 1652

В телеграм-канале «Клерка» бухгалтеры спорили о том, какую дату указать в счет-фактуре на аванс — день получения аванса или любую из последующих пяти дней, которые даны на выставление документа. Истину нашли (вроде).

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров
IT-компании

Яндекс запустил линейку нейросетей YandexGPT третьего поколения

Искусственный интеллект нового поколения лучше работает со сложными задачами. Бизнес может самостоятельно дообучить нейростеть.

38
Бесплатно с Архив документов

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс

Разбираемся в мини-курсе, какие типы хранения кадровых документов выделяют и какова продолжительность хранения кадровых документов.

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс
НДФЛ

В 2024 году ФНС разошлет уведомления на НДФЛ с процентов по вкладам за 2023 год

В 2024 году вкладчикам впервые необходимо будет уплатить НДФЛ с процентов от банковских вкладов за 2023 год.

Перерасчет имущественных налогов будут делать по-новому

Физлица будут направлять в ИФНС заявления на перерасчет налога на имущество, земельного и транспортного, к которому можно приложить документы, а можно и не прикладывать. Налоговики будут рассматривать это заявление 30 дней.

Как разработать эффективную программу обучения для новых сотрудников

Обучение персонала — сложный и многогранный процесс. Если проводить его правильно, он может стать ключевым инструментом для усиления корпоративной культуры, увеличения продуктивности и стимулирования мотивации сотрудников.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
5
31
УК РФ

Поиск бывшего гендира может вылиться в вымогательство

Сотрудники главного управления уголовного розыска МВД совместно с коллегами из Красноярского края задержали подозреваемых в серии вымогательств у бизнесменов.

⚡️Итоги дня: Ozon изменил расчет сбора, Дурова призвали внимательнее следить за Telegram, Камчатку трясет

Подготовили обзор главных событий дня. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

Интересные материалы

Селлеры нарастили продажи на Ozon в 2,5 раза

Заметнее всего нарастили обороты предприниматели Дальневосточного федерального округа, которые торгуют на маркетплейсе Ozon. Они стали продавать почти в 5 раз больше товаров.