Клерк.Ру

Искусственный офсайд

МАССОВЫЙ РОСТ АРЕНДНЫХ СТАВОК НА ОФИСНОМ РЫНКЕ СТОЛИЦЫ — МИФ, ПОДДЕРЖИВАЕМЫЙ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ. НЕ НУЖНО ПОДДАВАТЬСЯ НА ПРОВОКАЦИИ.

Радикальные изменения на столичном рынке офисной недвижимости начались в конце 2008 года, когда арендаторы решительно взяли в осаду владельцев офисных центров, требуя снизить ставки. Первыми «сломались» хозяева не самых качественных объектов. Вслед за ними ставки начали снижать и управляющие элитными комплексами.

По оценкам, стоимость аренды коммерческих площадей в этот период упала до уровня 2002–2003 годов, а показатель вакантных площадей в 2009 году несколько раз достигал рекордных 30%. Не случайно вновь открываемые объекты либо стояли пустыми, либо сдавались по цене эксплуатационных расходов1.

Казалось, «рынок арендатора» — это надолго. Однако уже весной 2010-го раздались тревожные звоночки. Аналитики зафиксировали рекордный с момента кризиса рост спроса, а уровень вакантных офисных площадей начал неумолимо снижаться.

📌 Реклама

Свято место

По словам директора департамента офисной недвижимости S.A.Ricci в ассоциации с King Sturge Алексея Богданова, за первые шесть месяцев 2010 года объем купленных и арендованных офисных площадей превысил 700 тысяч кв. м, что почти вдвое больше, чем по итогам того же периода 2009-го. Эти цифры уже близки к пиковым значениям спроса, которые наблюдались в 2007–2008 годах, когда объем поглощения офисных площадей за полугодие составлял 750-800 тысяч кв. м. В Cushman & Wakefield полагают, что уровень вакантных площадей в столице снизился до 18,4% в офисных центрах класса А и до 15,6% для класса В. Всего же, по оценкам компании, в Москве сегодня пустует 1,75 млн кв. м офисов только в качественных объектах. Еще около 1,5-2 млн кв. м свободно в бизнес-центрах класса С и административных зданиях (в разгар кризиса эти цифры были примерно в полтора раза выше). «Уровень вакантных площадей начал неуклонно снижаться, начиная с января-февраля», — подтверждает руководитель отдела Penny Lane Realty Максим Жуликов. Вызвано это тем, что новые офисные центры практически не строятся, а долгострои вводятся очень постепенно. Кроме того, по словам аналитика Cushman & Wakefield Андрея Малкова, мощным стимулом для заключения сделок являются все еще достаточно благоприятные цены. Как следствие, началась миграция арендаторов из низкокачественных офисов в помещения более высокого уровня, что и подогрело спрос. Правда, напоминает член совета директоров Jones Lang LaSalle Андрей Постников, во второй половине 2010 года вновь намечается незначительное увеличение доли вакантных площадей, поскольку ожидается ввод существенных объемов нового метража (около 1,25 млн кв. м). Но затем уровень вакантных площадей будет лишь снижаться.

Перезагрузка

Явные намеки на смену конъюнктуры весьма воодушевили собственников офисных площадей. Как признают представители многих столичных компаний, уже весной прежние робкие попытки ленд-лордов хоть немного повысить ставки аренды или провести их «плановую» индексацию переросли в настоящую волну ужесточения требований.

— Как только подошел срок истечения договора аренды, к нам начали поступать сведения, что в новом договоре ставка увеличивается примерно на 20%, — говорит сотрудник компании, арендующей офис в бизнес-центре Nordstar Tower. — Руководство ведет переговоры с владельцами. Думаю, ставку нам поднимут. И неслабо.

В другой компании, арендующей помещения в «Чайке-Плаза», «Бизнес-журналу» сообщили, что ставка уже выросла на 15%, а в сентябре будет увеличена еще на 10%. «Место хорошее, поэтому придется платить», — сетует собеседник. О повышении ставок в этом бизнес-центре знает и Максим Жуликов: «В начале кризиса здесь можно было снять площади по цене 460 долларов за кв. метр в год. А сейчас, даже при наличии вакантных мест, ставка может доходить до 550-600 долларов».

📌 Реклама

Первыми изменения ощутили на себе компании, ведущие переговоры об аренде новых для себя помещений. Ставки для них уже на 15-20% выше, чем для имеющихся арендаторов. Как рассказал «Бизнес-журналу» совладелец небольшой дистрибьюторской компании, занимающейся поиском нового офисного помещения, сразу в нескольких качественных объектах класса В+ управляющие предложили площади по цене в $380-400 за метр в год, тогда как «старожилы» до сих пор платят не более $300-350.

— Арендаторам есть из чего выбирать, поэтому ставки для существующих арендаторов мы в одностороннем порядке не повышаем, — объясняет гендиректор KR Properties Сергей Калинин. — Но при заключении новых договоров можем увеличить стоимость по сравнению с аналогичным договором, подписанным в прошлом году. Правда, цена будет не выше, чем в среднем по рынку.

📌 Реклама

— Мы не пересматриваем условия ранее заключенных долгосрочных контрактов, — подтверждает директор департамента Capital Group Петр Исаев. — В новых же бизнес-центрах по мере завершения строительства цены растут в рамках плана реализации.

По данным Cushman & Wakefield, средние ставки аренды за первое полугодие действительно немного выросли и составляют $660 по классу А и $400 в классе В+. В среднем, подсчитывает Алексей Богданов, рост ставок на здания класса А составил порядка 10%, в классе B+ ставки подросли на 10-15%. Отметим, что, пойдя навстречу арендаторам в разгар кризиса, владельцы большинства офисных центров заключали краткосрочные договоры, которые теперь пора продлевать. И при пролонгации собственники устанавливают более высокие цены. В договоры начинает возвращаться и подзабытый пункт о праве арендодателя проводить индексацию ставок раз в год.

Без ажиотажа

Рынок арендодателя возвращается? Собственникам офисных центров очень хочется так думать. И все-таки пока это скорее попытки выдать желаемое за действительное и подогреть несуществующий ажиотаж.

О массовом повышении ставок говорить рано, успокаивает Алексей Богданов. Коррекция носит выборочный характер и касается только качественных проектов с хорошим местоположением. А таковых в Москве немного (значительная часть офисных зданий, выдаваемых за объекты класса А, в действительности еле-еле дотягивает до среднего уровня). В таких объектах, балансирующих на грани сегментов, цены в ближайшее время вряд ли существенно изменятся. По оценкам экспертов, максимальный рост средних арендных ставок до конца года не превысит 5%, максимум 10%.

Доля вакантных офисных помещений в столице все еще велика. К тому же собственники заинтересованы в арендаторах и сделках, поэтому чаще всего проявляют достаточную гибкость в ходе переговоров. Так что арендаторы имеют возможность выбрать подходящие по качеству и уровню арендных ставок варианты, считает директор департамента аналитики Colliers International Татьяна Калюжнова.

📌 Реклама

И все-таки не следует сбрасывать со счетов значительное сокращение в сегменте новых объектов на фоне постепенного восстановления спроса. Дефицит качественных помещений вполне возможен, что приведет к повышению цен.

Уже в 2011 году рост ставок начнет набирать обороты и станет более массовым явлением, прогнозирует Андрей Постников. Правда, по словам Сергея Калинина (KR Properties), аренда хотя и будет расти по мере снижения числа свободных офисов, резкого скачка цен не случится. На рынке достаточно вакантных площадей. И уж в любом случае ажиотажного спроса образца 2005-2007 годов в среднесрочной перспективе мы точно не увидим.

Что делать в таких условиях арендаторам? Твердо стоять на своем и не поддаваться на провокации. В том числе на заказные публикации в СМИ о том, что цены начали быстро расти во всех сегментах столичного рынка офисной недвижимости.

📌 Реклама

Цены на аренду действительно больше не падают, а кое-где и повышаются. Но процесс этот носит пока весьма избирательный характер и касается лишь отдельных объектов. Так что главное сегодня — подписывая договор, убедиться, что в нем нет пункта, дающего собственнику право в одностороннем порядке пересматривать арендную ставку. Единственное, на что можно соглашаться, — так это ежегодная индексация. Но и здесь следует жестко зафиксировать максимальный размер и периодичность коррекции условий.

Рынок арендодателя в Москву еще не вернулся. Что бы ни говорили по этому поводу сами арендодатели.

Подборка полезных мероприятий

Разместить
📌 Реклама