Аренда дешевеет — самое время снять новую квартиру

Аренда квартир в Москве и области заметно подешевела. Люди, которые живут на съемных квадратных метрах и не потеряли работу, имеют возможность существенно улучшить свои жилищные условия. Проще говоря, сменить «однушку» возле МКАД на вполне респектабельную квартирку на второй-третьей станции от кольцевой линии метро — по той же цене.

Осенью прошлого года, то есть в начале кризиса, снять однокомнатную квартиру в Москве стоило в среднем около 25 000—30 000 руб. в месяц. Теперь — чуть больше 20 000 руб. Разница впечатляет. Что в связи с этим предпринять тем, кто снимает квартиру уже давно и по прежней, докризисной стоимости? Самое простое — предложить хозяину снизить цену. Аргументация простая: если жильцы съедут, тому придется искать новых, которые точно не будут снимать квартиру дороже рынка. То есть отказаться от прежней цены хозяину придется в любом случае. Так лучше с прежними арендаторами, чем с новыми.

«Мы с подругой платили 30 000 руб. в месяц за двухкомнатную квартиру, — рассказывает Ольга, менеджер транспортной компании. — В апреле этого года предложили хозяйке снизить цену до 25 000 руб. К разговору подготовились: нашли предложения по похожим квартирам в нашем районе, аренда ни одной из них не превышала 25 000 руб. в месяц. Распечатали все это, показали хозяйке. Она согласилась».

Впрочем, многим владельцам квартир психологически трудно пойти на снижение цены. Ведь в последние годы рынок постоянно рос. И они будут стоять на своем до последнего. В таком случае арендаторам и в самом деле имеет смысл оглядеться вокруг. Возможно, удастся найти по-настоящему удачный вариант.

Какие плюсы дает сегодняшняя ситуация арендаторам

Итак, какие преимущества появились у тех, кто ищет квартиру сейчас, по сравнению с ситуацией, скажем, годовалой давности?

С владельцами квартир теперь проще договориться. Самое прямое последствие кризиса: желающих сдать жилплощадь стало больше, чем желающих снять. Как рассказывают риэлторы, у некоторых хозяев квартиры простаивают месяцами. При такой ситуации арендатор может ставить дополнительные условия, которые до кризиса многим собственникам показались бы неприемлемыми. Например, обязательный вывоз старой мебели, возможность сделать ремонт в счет квартплаты, вычет «коммуналки» из арендных платежей.

Кроме того, пропадают некоторые требования, которые раньше предъявлялись к жильцам: отсутствие домашних животных, запрет на курение и частые визиты гостей.

Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:

— Сейчас на рынке аренды явное преимущество на стороне нанимателя. Наймодатели стали гораздо лояльнее. Это выражается как в снижении арендной платы, так и в готовности во многом идти на уступки. Например, до кризиса владельцы квартир порой требовали страховой депозит (залог) в размере арендной платы за три месяца. Сейчас практически всегда это не более одного месяца, да еще и с возможностью рассрочки. То же самое можно сказать и про режим посещения, то есть про визиты хозяина с целью проверить, все ли нормально в его квартире. Наймодатели идут на максимально удобные для арендатора условия либо вообще отказываются от таких визитов. Еще один пример: раньше некоторые владельцы квартиры подчеркивали, что сдадут жилье только семье без детей (только славянам, строго без домашних животных и пр.), а теперь особо выбирать не приходится — наймодатели рады рассмотреть любые предложения.

Квартиры упали в цене. По сравнению с осенью 2008 года аренда квартир экономкласса подешевела минимум на 20 процентов.

Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»:

— Могу привести такие цифры: в ноябре 2008 года аренда однокомнатной квартиры в среднем стоила 29 500 руб., двухкомнатной — 36 300 руб. В мае 2009 года — 23 500 руб. и 29 500 руб. соответственно. Если же говорить не о средних, а о минимальных величинах, то цены на однокомнатные квартиры экономкласса начинаются от 17 000 руб. Скорее всего это будет Восточный административный округ — самый дешевый. В Юго-Западном и Южном округах — от 18 000 руб., в Центральном — от 22 000 руб.

Существует мнение, что люди, которые раньше собирались покупать жилье, в кризис вынуждены его снимать, тем самым создавая дополнительный спрос. Не думаю, что это правда. Ипотека действительно стала менее доступной, но потенциальные покупатели раньше где-то жили — у родственников или снимали квартиры. Могу точно сказать, что рынок ипотеки не сильно влияет на рынок аренды.

Элитные квартиры просели больше всех. Так, по данным агентства «Рескор-Недвижимость», те, кто раньше тратил на аренду по 150 000 руб. в месяц, теперь соглашаются только на 85 000—90 000 руб. Иными словами, жилье бизнес-класса упало в цене почти вдвое.

Самый главный вопрос сейчас: что станет с арендой осенью? Традиционно август—ноябрь — время роста цен, поскольку к осени в городе появляется много потенциальных арендаторов и одновременно исчезают дешевые «квартиры на лето». Однако, как полагают некоторые участники рынка, осенью 2009 года ожидается не скачок, а лишь еще больший обвал цен — опять же в связи с кризисом.

Комиссионные в некоторых агентствах снижены до 50 процентов от месячной арендной платы. Стандартная такса за услуги риэлторов в последние годы составляла 100 процентов арендной платы за месяц. Уменьшали ее только в исключительных случаях — откровенно неудачные варианты, то есть удаленные квартиры в плохом состоянии и по относительно высокой цене, либо, наоборот, элитное жилье.

Сейчас крупные игроки рынка по-прежнему настаивают на 100-процентной комиссии. Среди таких — «МИЭЛЬ-Аренда», «Инком-Недвижимость», «БЭСТ-Недвижимость». Они апеллируют к тому, что имеют обширную базу квартир, умеют подобрать оптимальный вариант, а также осуществляют правовое сопровождение сделки. Проще говоря, защищают арендаторов от неприятностей вроде бабушек, неожиданно вернувшихся домой и заявивших, что никому данную квартиру не сдавали.

В то же время другие достаточно известные компании пошли на снижение процента. Например, агентство недвижимости «Московская городская служба недвижимости» (МГСН) и «Рескор-Недвижимость». В МГСН комиссия составляет 50 процентов, но при условии, что клиент выбирает квартиру из базы агентства. В «Рескор-Недвижимости» торг начинается от 70 процентов и в некоторых случаях доходит до 50.

Залог за квартиру можно заплатить в рассрочку. Схема такова: въезжая, арендатор платит только за первый месяц. По истечении четырех недель вносит половину залога, еще через месяц — вторую. То есть фактически рассрочка на оплату залога составляет восемь недель. Риэлторы уверены, что сейчас с такими условиями может согласиться практически любой арендодатель.

Ольга Владиславлева, руководитель отдела аренды «Рескор-Недвижимость»:

— Условия по залогу стали значительно мягче. Раньше владельцы квартир жестко требовали единовременной оплаты за первый месяц и залог. Это было нужно на тот случай, если жилец неожиданно съедет, не предупредив хозяина, либо повредит какое-то имущество. Сейчас условия изменились. До четверти квартир сдается вовсе без залога. Остальные хозяева готовы разбить залог на два, а то и на три месяца.

Также хочу отметить, что владельцы квартир стремятся, чтобы арендная плата была привязана к курсу доллара. А арендаторы — чтобы была в рублях. Побеждают обычно арендаторы.

Возможность заплатить в рассрочку залог и снизившиеся комиссионные в целом довольно существенно влияют на ситуацию. Допустим, если год назад человек желал снять квартиру за 25 000 руб., он должен был единовременно выложить 75 000 руб.: оплата за первый месяц, залог и комиссия. Теперь в день въезда он отдаст только 37 500 руб.: оплата за первый месяц и 50 процентов агенту.

Как снять квартиру: с агентством и напрямую

На комиссии агентству можно полностью сэкономить — если снимать квартиру напрямую, без посредников. На различных специализированных сайтах порой попадаются неплохие варианты. Чтобы не рассуждать теоретически, рассмотрим конкретную ситуацию: молодая семья из двух человек ищет однокомнатную квартиру. Допустим, на севере Москвы, в районе метро «Дмитровская» либо другой станции по серой ветке метро. Итак, сравним, что предложат посредники и что удастся найти самостоятельно.

Вариант первый: ищем через агентство. Это самое простое решение, не требующее от нас вообще никаких усилий. Условия таковы: не слишком старый дом, не более 15 минут пешком от метро «Дмитровская» или другой близкой к ней станции, в квартире должен быть минимальный ремонт, арендная плата — не более 28 000 руб. в месяц. Мы обратились в три агентства — «БЭСТ-Недвижимость», «МИЭЛЬ-Аренда» и МГСН. Принципиальный момент: первые два берут за свои услуги 100-процентную комиссию, третье — 50 процентов, но не менее 15 000 руб.

Быстрее всех откликнулось агентство «БЭСТ-Недвижимость». Уже через час агент перезвонил и обозначил сразу четыре варианта, самый дешевый — за 24 000 руб. В «МИЭЛЬ-Аренда» подобрали три варианта, наиболее бюджетный — за 20 000 руб. В МГСН — один за 25 000 руб., но всего в трех минутах ходьбы от метро.

Такое сравнение позволяет сделать вывод: агент со 100-процентной комиссией скорее всего предложит больше вариантов, чем его «50-процентный» коллега. Но не факт, что именно он найдет самое оптимальное предложение. Поэтому лучше подать заявки разным риэлторам, в том числе и тем, кто работает со сниженной комиссией. И сравнить результаты.

Вариант второй: ищем через «стоковые» сайты. «Стоковыми» мы условно назвали сайты, куда стекаются предложения от нескольких десятков агентств. Самый известный, пожалуй, www.cian.ru. Здесь нужно самим находить подходящую квартиру и звонить тому агенту, который ее предлагает. Почти половина вариантов — с 50-процентной комиссией. Недостаток «стока» виден из его названия: «стекаются» зачастую те предложения, которые риэлторы сразу не смогли сдать, потому и понизили комиссию.

Если вернуться к нашим условиям, то на ЦИАНе — скопление дешевых и удаленных от метро квартир, многие — возле МКАД. Средние цены — 16 000—18 000 руб. в месяц. Комиссия по некоторым из них и вовсе составляет 25 процентов. Например, агентство «Лидер» предложило квартиру возле МКАД за 17 000 руб., плата посреднику — 4250 руб.

Другой «сток» — сайт www.mamadu.ru. Правда, здесь же встречаются и предложения от собственников квартир — без комиссии, о которых мы поговорим ниже.

Вариант третий: ищем без посредника. Нужно быть готовыми потратить на поиск некоторое время. Начнем с ЦИАНБ (не путать с ЦИАН) по адресу www.cianb.ru. Здесь находится обширнейшая база квартир, которые сдаются напрямую от собственника. Новые объявления появляются практически каждые десять минут. К сожалению, доступ к первым десяти страницам платный — 1000 руб. в день. Бесплатные объявления начинаются с 11-й страницы.

По нашей ситуации найти хороших вариантов не удалось. Практически все интересующие квартиры стояли больше 20 000 руб. и при этом находились далеко от метро. Попалось, правда, забавное объявление: квартира в одной минуте ходьбы от метро «Отрадное», 23 000 руб., жильцам необходимо будет выгуливать и кормить хозяйскую собаку, также там проживающую. Но в целом напрашивается вывод: варианты от агентств были лучше.

Впрочем, если повезет, все же можно найти недорогую и хорошую квартиру, не обращаясь к посредникам. Например, на www.mamadu.ru бросилось в глаза такое предложение: однокомнатная квартира недалеко от станции метро «Тимирязевская» с мебелью и техникой, с 50-процентным залогом — и за 19 000 руб. Без всяких комиссий.

Другие источники — всевозможные сообщества, посвященные аренде, в социальных сетях и Живом журнале (ЖЖ). Например, по адресу community.livejournal.com/msk_rent можно найти очень подробные объявления с фотографиями.

Как падают цены на аренду квартир

Пик арендных цен пришелся на ноябрь 2008 года, после Нового года стоимость заметно упала, чуть-чуть подросла в марте (видимо, когда не наступила обещанная волна кризиса), а с наступлением летнего дачного сезона вновь пошла вниз. Эти тенденции проиллюстрированы на графике, составленном специалистами компании «МИЭЛЬ-Аренда».