Если вы арендуете нежилые помещения, обратите внимание на срок договора аренды. Не стоит надеяться на его автоматическое продление – это может и не сработать.

А.С. Сергеев, эксперт АГ «РАДА»

Ситуация

Фирма сдала банку в аренду нежилое помещение. Причем на момент подписания договора она собственником не была. Но все же потом право собственности зарегистрировала. Срок действия договора истек, но ни фирма, ни банк на это никак не прореагировали и о дальнейшей судьбе договора переговоров не вели. Через некоторое время фирма направила банку требование освободить помещение. Однако спустя три месяца банк его не освободил и продолжал им пользоваться. Он счел, что если фирма до истечения срока не уведомила о прекращении аренды, то договор был продлен автоматически на тот же срок.

Тогда фирма обратилась в арбитражный суд. Она потребовала освободить помещение и взыскать с банка деньги: во-первых, за незаконное пользование чужим имуществом, а во-вторых, за неосновательное обогащение. Под этим имеется в виду то, что банк «прокрутил» деньги, предназначенные для оплаты аренды в своих интересах, получив определенную выгоду. Эти-то суммы фирма и потребовала возместить.

Иск был удовлетворен.

Однако банк с решением суда не согласился и обжаловал его в кассационную инстанцию.

Решение

Кассационная инстанция жалобу не поддержала и решение суда оставила в силе (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 июня 2003 г. № КГ-А40/3385-03). Арбитраж при этом пришел к следующим выводам.

Банк в своей жалобе ссылался на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса. В нем говорится, что если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора и арендодатель не возражает – договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. Суд такие доводы не принял – ведь это не означает, что арендодатель не вправе в любое удобное для него время прекратить договор.

Тогда банк попытался признать договор аренды ничтожным (видимо, чтобы не платить штрафные санкции). Однако суд и эти требования отклонил. Действительно, на момент заключения договора фирма не была собственником помещения и не имела формального права сдавать его в аренду. Но ведь потом она зарегистрировала право собственности, и арендные отношения продолжались законно. В пользу фирмы сыграло и то обстоятельство, что прежний собственник этого помещения неизвестен, а фирма-истец была его застройщиком. Таким образом, фирма, сдавая помещение в аренду, ничьих прав собственности не ущемила.

На этих основаниях суд сделал вывод, что банк в любом случае не имел оснований занимать спорное помещение после окончания срока аренды, прописанного в договоре. Также банк обязан уплатить проценты за неосновательное пользование денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) и возместить стоимость неосновательного обогащения (ст. 1105 ГК РФ), то есть заплатить за аренду.

Выводы и советы

Совершенно очевидна ошибка банка: он изначально заключал договор аренды с фирмой, которая не имела документов, подтверждающих ее право собственности. Что и пытался потом использовать против арендодателя. Вероятнее всего, он решил повернуть ситуацию в свою сторону по следующей схеме. Если суд признает сделку ничтожной, то стороны обязаны возвратить друг другу все полученное (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Таким образом, банку не придется платить штрафы за пользование помещением после окончания срока договора.

Однако такой подход не всегда оправдан. Дело в том, что ничтожность сделки могла бы иметь место из-за того, что арендодатель не был собственником имущества на момент заключения договора. А вдруг объявился бы прежний собственник? Тогда банку пришлось бы держать ответственность и перед собственником, который был до истца и перед самим истцом (арендодателем). Возможно, расходы банка в этом случае были бы гораздо больше.

Из этого следует вывод: проверяйте полномочия арендодателя. Выясните, оформлено ли его право собственности в соответствии с законом. А если нет – то по какому праву он распоряжается помещением (например, оперативное или доверительное управление).

В данном деле банк допустил еще одну распространенную ошибку.

Многие арендаторы почему-то полагают, что если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора аренды, то он автоматически продлевается, причем на тот же срок.

Если после окончания договора арендатор продолжает пользоваться помещением, а арендодатель не возражает, то договор действительно считается возобновленным на тех же условиях, но на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). А вот часть 2 статьи 610 Гражданского кодекса указывает, что в этом случае арендодатель вправе отказаться от договора. Надо лишь письменно предупредить арендатора за три месяца. Так что арендатор, не предпринимающий никаких активных действий после окончания срока действия договора, постоянно находится под страхом выселения.

При этом следует помнить, что если в договоре аренды указано, что он автоматически продлевается на тот же срок или, например, на полгода, год и т. д., – это ничего не значит. Такое условие просто будет недействительным, потому что прямо противоречит закону. В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса срок договора при его продлении не определен. Кроме того, закон предусматривает не продление договора аренды, а заключение нового.

Между тем часть 1 статьи 621 Гражданского кодекса не только предоставляет арендатору определенные права, но и возлагает обязанность. Если он хочет возобновить договор аренды, он обязан письменно уведомить об этом арендодателя еще до того, как существующий договор закончится.

Надо быть предусмотрительным и начинать переговоры о продлении договора аренды до его окончания. Причем лучше всего оформить новый договор, в котором будет указан и новый срок аренды.