Что можно, а что нельзя делать с ипотечной квартирой

Есть мнение (и оно довольно широко распространено среди нашего населения), будто бы ипотечная квартира принадлежит банку — и до тех пор, пока кредит не будет полностью выплачен, с таким жильем ничего нельзя делать. Но на самом деле это вовсе не так: даже при том, что гражданин взял в банке кредит на покупку квартиры, именно он является ее собственником.

А это значит, что у него есть все права, присущие собственнику: владеть, пользоваться и распоряжаться своим объектом недвижимости.

Однако, поскольку квартира находится в залоге у банка, ее владелец в определенной степени ограничен в своих правах: он может реализовать их только с согласия банка.

Разберем, что он может делать с ипотечной квартирой, а что — нет, под угрозой продажи квартиры с публичных торгов.

Что разрешено

Заемщик имеет полное право на следующие действия.

Прописать в ипотечную квартиру своих родственников

Действующие правила регистрации по месту жительства и пребывания не требуют предоставлять согласие банка на регистрацию других жильцов в ипотечной квартире (ПП РФ от 17.07.1995 № 713).

Кроме того, по закону заемщик имеет полное право использовать заложенную квартиру по назначению — в т. ч. вселять и регистрировать там членов своей семьи.

Поэтому у банка нет правовых оснований для того, чтобы запрещать регистрацию жильцов в заложенном жилом помещении.

Сдавать квартиру в наем

Если ипотечное жилье сдается, это создает угрозу его повреждения и, как следствие, снижения стоимости. Поэтому некоторые банки подстраховываются, включая в договор условие, что заемщик должен предварительно уведомить кредитора о планируемой сдаче квартиры и получить его согласие на это.

Но Верховный суд в свое время признал такую практику неправомерной: право собственника использовать заложенное имущество по назначению не может быть ограничено договором (постановление № 309-АД16-8799).

Поэтому владельцы ипотечного жилья имеют полное право сдавать его за плату, независимо от мнения банка.

Передать по наследству

Как и любая собственность, ипотечное жилье может переходить по наследству (как по завещанию, так и по закону). Разумеется, вместе с ним к наследникам переходит и долг по кредиту.

Что запрещено

В то же время, без согласия банка ипотечную квартиру нельзя:

Продавать, заложить или подарить

Ни продать, ни подарить кому-то, ни повторно заложить, ни внести в качестве взноса в имущество юридического лица (ст. 37 закона об ипотеке № 102-ФЗ).

Росреестр не зарегистрирует переход прав на ипотечную квартиру без письменного подтверждения от банка, что он не возражает против сделки.

Перестраивать так, что в результате стоимость квартиры снизится по сравнению с первоначальной

Закон обязывает собственников ипотечного жилья поддерживать его в исправном состоянии (в т. ч. своевременно проводить необходимый ремонт).

Однако при этом запрещается ухудшать имущество сверх нормального износа (ст. 29 закона № 102-ФЗ).

Поэтому, если, к примеру, собственник планирует объединить кухню с гостиной, создав тем самым фактически однокомнатную квартиру вместо двухкомнатной, придется предварительно получать согласие банка на это.

Разберитесь с самым сложным налогом - НДС! Даже входящий-исходящий НДС не будет вызывать у вас сложностей, заполняйте книги покупок и продаж играючи!

Курс повышения квалификации

120 ак. часов
удостоверение в ФИС ФРДО
профстандарт «Бухгалтер»

После курса любые проверки ФНС вас больше не будут пугать! Старт потока 15 августа, запишитесь прямо сейчас пока есть места, курс стоит всего 18 800 рублей.

Смотрите полную программу курса тут, или оставьте заявку ниже, менеджер подробно проконсультирует вас!