Земля и вилла в Таиланде через тайскую компанию: кто виноват и что делать в 2026 году

На рынке недвижимости Таиланда постоянно встречаются два термина — freehold и leasehold.

Фрихолд (freehold) — это право собственности без заранее установленного срока. Собственник может пользоваться объектом, продавать его, дарить и передавать по наследству.

Иностранец может приобрести квартиру в тайском кондоминиуме во фрихолд, если установленная законом квота иностранного владения не превышена. Иностранцам может принадлежать не более 49% суммарной площади квартир в кондоминиуме.

С виллой сложнее. Дом и участок под ним — разные юридические объекты. Иностранец может владеть зданием, однако землей под ним, за редкими исключениями, владеть не вправе.

Лизхолд (leasehold) — это долгосрочная аренда. Иностранец арендует землю у тайского собственника и регистрирует договор в Земельном департаменте. Предельный срок аренды недвижимости обычно составляет 30 лет.

После окончания этого срока стороны могут заключить новый договор. Но распространенные рекламные формулы «30+30+30 лет» не означают гарантированного права на 90 лет. Обещанное продление зависит от нового волеизъявления собственника и не превращает первоначальную аренду в бессрочное право. Это прямо отмечается и в инвестиционном справочнике Таиланда.

Поэтому многие иностранцы воспринимали лизхолд как менее надежный вариант: через 30 лет договор заканчивается, а судьба продления зависит от владельца земли.

Иностранные покупатели обычно хотели не квартиру, а виллу с бассейном и собственным участком — для жизни, сдачи в аренду, перепродажи или передачи детям. Но купить землю непосредственно на свое имя они не могли.

Рынок предложил решение: создать тайскую компанию, в которой иностранцу принадлежит до 49% акций, а контрольный пакет оформлен на граждан Таиланда. При этом для целей земельного законодательства учитывается не только доля капитала, но и соотношение числа тайских и иностранных акционеров. Компания, формально являющаяся тайской, покупала землю и виллу во фрихолд.

Юристы, бухгалтеры, агентства недвижимости и застройщики десятилетиями представляли такую конструкцию как обычную рыночную практику. Покупателю объясняли, что он контролирует компанию как директор, а тайские акционеры нужны для соблюдения формальных требований.

Этой схемой пользовались граждане разных стран. Но после 2022 года среди покупателей стало особенно заметно больше россиян, переехавших на Пхукет, Самуи и другие курорты. По данным тайской полиции, в 2023 году и начале 2024 года на Пхукете зарегистрировали более 1 600 компаний с российским участием — против примерно 30 в год в 2016–2022 годах. Сам по себе этот рост не доказывает использование номиналов, но показывает масштаб интереса россиян к жизни и бизнесу на острове. Статистику приводило Associated Press.

Покупатели нередко искренне считали, что приобретают недвижимость законным способом: конструкцию готовили местные специалисты, сделки регистрировал Земельный департамент, а компании ежегодно сдавали отчетность.

Но распространенность схемы никогда не делала ее законной.

Такие структуры создавались десятилетиями. Их рекомендовали застройщики, агентства недвижимости, юристы и бухгалтеры. Поэтому многие владельцы считали, что пользуются легальным и проверенным способом покупки виллы в Таиланде.

С человеческой точки зрения ответственность действительно разделена: рынок продавал не только недвижимость, но и чувство юридической безопасности.

Однако совет консультанта не освобождает владельца от ответственности. В каждом деле власти устанавливают, кто предоставил деньги, кто контролировал компанию, кто подписывал документы и кто получил выгоду от схемы.

При этом отвечать может не только иностранец. Тайские номинальные акционеры, директора, бухгалтеры и юристы, сознательно помогавшие обходить ограничения, также могут стать фигурантами дела. Именно поэтому сейчас DSI проверяет не только отдельные виллы, но и целые сети посредников.

Само по себе наличие у иностранца доли в тайской компании не является нарушением. Законной может быть структура, в которой:

• тайские акционеры действительно оплатили акции собственными деньгами;

• они действуют в собственных интересах, участвуют в принятии решений и несут предпринимательский риск;

• права на прибыль и стоимость компании соответствуют реальному владению;

• иностранный участник не скрывает за договорами и доверенностями полный контроль над тайскими акционерами;

• компания соблюдает требования земельного, корпоративного, налогового законодательства и Закона об иностранном бизнесе.

Наличие реального бизнеса может быть важным доказательством, но само по себе не гарантирует законность. Работающая компания тоже может использовать номинальных акционеров.

Проблема возникает, если граждане Таиланда числятся владельцами только на бумаге: не оплачивали акции, не получают экономической выгоды, заранее подписали документы о передаче акций и выполняют указания иностранца. В такой ситуации власти могут решить, что тайцы держат акции и землю в интересах фактического иностранного владельца.

Запрет на номинальное владение существовал и раньше. В 2026 году изменился прежде всего масштаб его применения.

Власти перешли от отдельных проверок к совместной работе Земельного департамента, Department of Business Development (DBD), Department of Special Investigation (DSI), полиции, налоговой службы и Anti-Money Laundering Office (AMLO).

Теперь ведомства сопоставляют:

• реестры акционеров и директоров;

• финансовые возможности тайских участников;

• источники оплаты акций и недвижимости;

• банковские операции и поступления из-за границы;

• бухгалтерскую и налоговую отчетность;

• фактическую деятельность компании;

• управление банковскими счетами и недвижимостью;

• сведения о земле, разрешениях на строительство, аренде и продаже вилл.

DBD включил в план проверок на 2026 год 21 459 компаний. Это кандидаты на проверку, а не уже признанные нарушители. К июню ведомство провело углубленные мероприятия в 34 районах 11 провинций и проверило отчетность 3 294 компаний из группы риска.

Отдельно были выявлены 29 бухгалтерских фирм и 140 бухгалтеров, владевших долями в 2 040 компаниях с иностранными инвестициями на 2,53 млрд батов. Один бухгалтер числился акционером сразу 212 компаний. Об итогах кампании сообщал DBD.

Под проверки попала и недвижимость на курортах:

• DSI передал прокуратуре дело Villa Andaman с 31 обвиняемым. Следствие связывает его с созданием номинальных компаний для операций с землей и недвижимостью на Пхукете и Самуи. Обвинение еще не означает виновность: ее устанавливает суд;

• на Самуи и Пхангане DSI получил на проверку сведения о 34 компаниях. Одна связанная с юридической фирмой сеть охватывала более 150 юридических лиц; свыше 101 из них владели недвижимостью и другими активами стоимостью около 795 млн батов;

• в другом эпизоде DSI проверяет проект элитных вилл и 15 земельных участков. Земля оценена примерно в 1,57 млрд батов, весь проект — приблизительно в 1,6 млрд батов. Данные опубликованы DSI;

• в июле 2026 года власти сообщили об аресте 22 участков площадью более 126 раев на острове Ланта в провинции Краби. Их оценочная стоимость составляет 2,146 млрд батов. Землю готовят к процедуре принудительной продажи, говорится в сообщении правительства Таиланда.

Проверки касаются не только россиян и не только частных вилл. В зоне внимания находятся гостиницы, туризм, аренда недвижимости, строительство, сельское хозяйство, логистика и другие отрасли с иностранным капиталом.

Последствия зависят от фактов конкретного дела. Само наличие иностранного директора или доли 49% еще не доказывает нарушение.

Если власти установят, что земля фактически приобретена для иностранца через номинальную структуру, ее зарегистрированному владельцу могут дать от 180 дней до одного года на продажу.

Если предписание не исполнено, продажу организует Земельный департамент. Такой порядок предусмотрен статьями 94 и 96 Земельного кодекса Таиланда.

Принудительная продажа не равна бесплатной конфискации. Действующий порядок предусматривает выплату стоимости обладателю прав. Но цену, сроки и условия уже контролирует государство. Земельный департамент может удержать сбор до 5% цены, а при продаже в рассрочку выплата может растянуться на срок до десяти лет.

За незаконное приобретение земли иностранцу может грозить до двух лет лишения свободы и/или штраф до 20 000 батов. Такое же максимальное наказание предусмотрено для лица, приобретавшего землю в интересах иностранца.

Для юридического лица, незаконно получившего землю, предусмотрен штраф до 50 000 батов. Размеры выглядят небольшими, но они дополняются риском утраты земли и другими возможными обвинениями.

Она возникает не автоматически при любом земельном нарушении.

Если номинальная структура одновременно позволяла иностранцу без разрешения вести запрещенный или ограниченный бизнес — например, торговать землей, оказывать отдельные услуги или заниматься арендой в нарушение установленных ограничений, — могут применяться статьи 36 и 37 Закона об иностранном бизнесе.

Максимальное наказание составляет до трех лет лишения свободы и/или штраф от 100 000 до 1 млн батов. Суд также может потребовать прекратить деятельность, владение акциями или участие в бизнесе. За неисполнение судебного решения предусмотрен ежедневный штраф от 10 000 до 50 000 батов.

При ложных заявлениях, поддельных документах, фиктивных протоколах или недостоверной информации могут дополнительно применяться нормы Уголовного кодекса.

Аннулирование визы, отказ в продлении, депортация или запрет на въезд не являются автоматическим наказанием по Земельному кодексу.

Однако обвинительный приговор, незаконная предпринимательская деятельность или нарушение условий пребывания могут стать основанием для отдельного решения иммиграционных органов.

По действующему общему правилу применяется принудительная продажа, а не безвозмездное обращение земли в собственность государства.

Но правила могут ужесточить. По сообщениям о публичных заявлениях председателя Управления омбудсмена Таиланда, в 2026 году обсуждаются предложения:

• заменить принудительную продажу конфискацией земли без компенсации;

• увеличить максимальный срок лишения свободы до трех лет;

• поднять штраф примерно до 3 млн батов;

• включить преступления, связанные с номинальными структурами, в перечень оснований для расследований по законодательству об отмывании денег.

Последнее позволило бы AMLO отслеживать финансовые цепочки, замораживать счета и добиваться конфискации связанных активов.

Пока это именно предложения. Окончательные тексты поправок не опубликованы и не вступили в силу. Поэтому нельзя утверждать, что любую виллу через компанию уже могут безвозмездно конфисковать. О содержании инициатив сообщало издание Thai Examiner.

Важно различать арест имущества во время расследования, действующую процедуру принудительной продажи и возможную будущую конфискацию. Это разные юридические меры.

Главное — не паниковать и не покупать первое предложенное «готовое решение». Универсального способа легализовать любую компанию не существует.

Проверять компанию должен тайский адвокат, который не участвовал в ее создании и не предоставлял акционеров.

Нужно изучить:

• кто и из каких средств оплатил акции;

• кто получает прибыль и несет убытки;

• кто управляет банковскими счетами;

• кто фактически принимает решения;

• имеются ли доверенности, опционы, договоры займа, залоги акций и заранее подписанные документы об их передаче;

• ведет ли компания реальную деятельность;

• правильно ли оформлены земля, дом, строительство, аренда и налоги;

• не занимается ли компания бизнесом, требующим специального разрешения.

Создавать задним числом протоколы, платежи и другие доказательства нельзя. Такая «легализация» может увеличить риски.

Условно ситуации можно разделить на три группы:

Реальное совместное предприятие. Тайские акционеры вложили деньги, участвуют в управлении и получают экономическую выгоду. Здесь может потребоваться привести документы и корпоративное управление в соответствие с фактическими отношениями.

Компания с признаками номинальности. Тайские акционеры не вкладывались и действуют в интересах иностранца. Простая замена фамилий в реестре проблему не решит.

Компания, которая еще и ведет ограниченный бизнес. Например, сдает виллы, оказывает гостиничные услуги или торгует недвижимостью. Здесь к земельным рискам добавляются Закон об иностранном бизнесе, налоги, лицензирование и миграционные вопросы.

Divesting означает прекращение владения землей через сомнительную компанию. Это не обязательно срочная продажа виллы постороннему человеку на открытом рынке.

В зависимости от ситуации возможны:

• продажа земли и виллы независимому покупателю;

• передача земли реальному тайскому собственнику с последующим оформлением зарегистрированной аренды;

• отделение права на землю от права на здание;

• оформление аренды, права застройки — superficies, права пользования — usufruct либо права Sap-Ing-Sith, если они подходят для конкретного объекта;

• продажа бизнеса и активов реальному инвестору.

Любая такая сделка должна иметь самостоятельный экономический смысл. Новый тайский владелец должен приобрести объект на собственные средства и действительно получить права, риски и выгоды собственника.

Если продажа, аренда, обязательный обратный выкуп и сохранение полного контроля иностранца заранее связаны одной договоренностью, власти могут увидеть не выход из номинальной структуры, а ее новую форму.

Изменение состава акционеров или продажа земли может прекратить продолжающееся нарушение, но не обязательно устраняет ответственность за прошлые действия.

Если проверка уже началась, любые переводы активов и изменения документов нужно согласовывать с адвокатом. Поспешная передача имущества может быть истолкована как попытка скрыть активы или помешать расследованию.

Иностранец может владеть зданием, но обычно не может оформить на себя землю под виллой. Землю можно арендовать, а право на дом и пользование участком оформить отдельными зарегистрированными инструментами.

Нет. Нарушение возникает не из-за самого наличия компании или иностранного акционера, а из-за номинального тайского владения либо иных способов обхода закона. Решающее значение имеют источник денег, реальный контроль, распределение выгод и деятельность компании.

Нет. Зарегистрированная аренда обычно ограничена 30 годами. Последующее продление требует нового оформления и не дает такой же гарантии, как уже зарегистрированный первоначальный срок.

Формальная замена одних номиналов другими ничего не исправляет. Нужен анализ всей конструкции: денег, контроля, документов, бизнеса и прав на недвижимость.

По действующему общему порядку незаконно приобретенная земля подлежит продаже. Безвозмездная конфискация обсуждается как возможное ужесточение, но пока не стала общим действующим правилом.

Если вилла оформлена на компанию, это ещё не значит, что завтра её отберут. Но считать старую схему безопасной только потому, что её когда-то подготовил тайский юрист, больше нельзя.

Начинать стоит не с поиска новой конструкции, а с независимой проверки уже существующей. Пока решение принимаете вы, а не государство, вариантов всегда больше.

Материал носит информационный характер и не заменяет заключения тайского адвоката по конкретной структуре и объекту.