Вопрос: Общество с ограниченной ответственностью (далее - Организация; состоит на налоговом учете в ИФНС России по федеральной территории "Сириус") завершило строительство гостиничного комплекса категории 5 звезд с апартаментами.
Разрешение на строительство получено 17.11.2023.
Согласно проектной документации в состав комплекса входят отдельно стоящие апартаменты, передаваемые дольщикам в рамках договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В соответствии с договорами участия в долевом строительстве (далее - ДУДС) Организация передавала апартаменты участникам долевого строительства по передаточным актам.
Действующий до 01.01.2024 порядок освобождения от налогообложения НДС, предусмотренный пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 31.07.2023 N 389-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о приостановлении действия абзаца второго пункта 1 статьи 78 части первой Налогового кодекса Российской Федерации" (ред. от 29.10.2024), применен после указанной даты в отношении услуг застройщика на строительство объектов недвижимости при соблюдении условия о наличии полученного до 01.01.2024 разрешения на строительство указанных объектов.
Согласно условиям ДУДС объектами долевого строительства являются нежилые помещения (апартаменты) непроизводственного назначения, предназначенные для проживания граждан (использования ими в частных/личных/семейных нуждах).
Организация осуществляла строительство и передачу объектов долевого строительства в соответствии с требованиями, предусмотренными Законом N 214-ФЗ.
Таким образом, ДУДС, заключенные Организацией с юридическими и физическими лицами, содержат все существенные условия, установленные ст. 4 Закона N 214-ФЗ.
Согласно ч. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания им с участником долевого строительства передаточного акта относительно объекта долевого строительства, указанного в договоре участия в долевом строительстве.
С учетом изложенного вправе ли Организация применять освобождение от НДС, предусмотренное пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, и верно ли, что Организация освобождена от каких-либо обязательств по контролю за целевым использованием апартаментов после подписания с участниками передаточного акта относительно объектов долевого строительства?
Ответ: В связи с указанным обращением, зарегистрированным в Минфине России 16 февраля 2026 г., по вопросу применения налога на добавленную стоимость (далее - НДС) в отношении услуг застройщика, оказываемых при строительстве апартаментов, сообщаем следующее.
Согласно пункту 30 статьи 13 Федерального закона от 31 июля 2023 г. N 389-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о приостановлении действия абзаца второго пункта 1 статьи 78 части первой Налогового кодекса Российской Федерации" в отношении услуг застройщика, оказываемых с 1 января 2024 г. на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), при строительстве объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено в установленном порядке до 1 января 2024 г., применяются положения подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 января 2024 г. (далее - Кодекс).
Так, в соответствии с подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения в целях данного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
В связи с этим, если разрешение на строительство (создание) объектов долевого строительства (апартаментов) получено застройщиком в установленном порядке до 1 января 2024 г., услуги застройщика, оказываемые организациям и физическим лицам с 1 января 2024 г. по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, согласно которым объектами долевого строительства являются апартаменты для проживания, освобождаются от налогообложения НДС, если такие объекты не являются вышеуказанными объектами производственного назначения.
Директор Департамента
Д.В.ВОЛКОВ
18.02.2026