Клерк.Ру

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа: Постановление № А13-79/2010 от 27.07.2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И., рассмотрев 27.07.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 27.12.2010 (судья Колтакова Н.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2011 (судьи Моисеева И.Н., Елагина О.К., Митрофанов О.В.) по делу N А13-79/2010,

установил:

Индивидуальный предприниматель Молканов Олег Юрьевич, место нахождения: г. Вологда, Козленская ул., д. 35, кв. 309, ОГРН ИП 304352509100231, обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации города Вологды, место нахождения: г. Вологда, Каменный мост, д. 4 (далее - Администрация), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений N 1, 2, 4 - 7 и 9 площадью 71,1 кв.м, расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Вологда, ул. Солодунова, д. 56, выкупаемых в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемых помещений, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), и просил изложить пункт 2.1 договора и график платежей (приложение N 2 к договору) в предложенной им редакции.

📌 Реклама

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Северо-Западный центр юридических услуг", место нахождения: г. Вологда, Зосимовская ул., д. 3, ОГРН 1073525017565 (далее - Общество), индивидуальные предприниматели Купецков Андрей Евгеньевич, адрес регистрации: г. Вологда, ул. Прокатова, д. 8, оф. 4, ОГРН ИП 306352529800081, и Жирнов Игорь Николаевич, адрес регистрации: г. Вологда, Ленинградская ул., д. 136, кв. 117.

Решением от 27.12.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.03.2011, иск удовлетворен. На Администрацию возложена обязанность в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с предпринимателем Молкановым О.Ю. договор купли-продажи муниципальных нежилых помещений, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена имущества установлена с учетом его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и составляет 1 780 000 руб. с учетом НДС (1 508 474 руб. 58 коп. без НДС). Уплата сумм НДС осуществляется покупателем самостоятельно на расчетный счет соответствующего уровня бюджета в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 161 НК РФ". Текст приложения N 2 изложен в редакции суда.

📌 Реклама

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить, в иске отказать.

По мнению подателя жалобы, Администрация не является стороной, обязанной заключить договор купли-продажи; отчет Купецкова А.Е. от 28.08.2009 N 120/08/09, выполненный по заказу Администрации (далее - отчет N 120/08/09), соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

📌 Реклама

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматель Молканов О.Ю. по договору от 04.04.2003 N 7/2 арендует нежилые помещения N 1, 2, 4 - 7 и 9 площадью 71,1 кв.м, расположенные по адресу: г. Вологда, ул. Солодунова, д. 56.

Постановлением главы города Вологды от 24.09.2009 N 5010 "Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: г. Вологда, ул. Солодунова, д. 56" предпринимателю Молканову О.Ю. предоставлено преимущественное право на приобретение указанных нежилых помещений и заключение договора купли-продажи данных объектов недвижимости по цене, определенной на основании отчета N 120/08/09 в размере 2 360 000 руб. (с учетом НДС).

Администрация направила арендатору проект договора купли-продажи помещений, согласно пункту 2.1 которого цена спорного имущества составляет 2 360 000 руб. (с учетом НДС).

📌 Реклама

В соответствии с пунктом 2.2 проекта договора покупателю предоставляется рассрочка оплаты на 7 лет. Покупатель в счет оплаты имущества ежемесячно до десятого числа каждого месяца вносит платежи, рассчитанные равными долями на весь период действия рассрочки, включая проценты, в соответствии с прилагаемым к проекту графиком.

Пунктом 2.3 проекта договора предусмотрено, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Истец не согласился с предложенной ответчиком редакцией договора.

В соответствии редакцией договора предпринимателя Молканова О.Ю. рыночная стоимость объекта, которая определена на основании отчета об оценке от 02.11.2009 N 02-1/11, выполненного Обществом (далее - отчет N 02-1/11), составляет 1 861 484 руб. (с учетом НДС).

📌 Реклама

Письмом от 23.11.2009 N 7-2/10408 Администрация отклонила редакцию договора истца и предложила предпринимателю Молканову О.Ю. заключить договор купли-продажи в первоначальной редакции.

Ссылаясь на отсутствие соглашения по существенным условиям договора, предприниматель Молканов О.Ю. в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды установили стоимость выкупаемого имущества в размере 1 780 000 руб. (с учетом НДС) на основании независимой судебной экспертизы.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

📌 Реклама

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

📌 Реклама

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

📌 Реклама

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

📌 Реклама

По заданию Администрации эксперт Купецков А.Е. составил отчет N 120/08/09, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов определена в размере 2 360 000 руб. (с учетом НДС).

Не согласившись с величиной рыночной стоимости помещений, определенной оценщиком по заявке Администрации, предприниматель заказал проведение оценки Обществу, согласно отчету N 02-1/11 которого рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 02.11.2009 составила 1 861 484 руб. (с учетом НДС).

Принимая во внимание наличие двух отчетов, суд первой инстанции в целях установления рыночной цены недвижимого имущества, а также проверки соответствия отчета N 120/08/09 Закону N 135-ФЗ назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз" Шестакову Андрею Леонидовичу.

📌 Реклама

Исследовав заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу о необходимости разрешить ряд вопросов и на основании части 1 статьи 87 АПК РФ назначил дополнительную судебную экспертизу, проведение которой поручил тому же эксперту.

Согласно заключению эксперта Шестакова А.Ю. от 24.05.2010 N 120410-ЭОША-560 с учетом дополнительного заключения от 22.10.2010 N 120410-ЭОША-560Доп рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 20.08.2009 составляет 1 780 000 руб. (с учетом НДС).

Как указано в заключении от 24.05.2010 N 120410-ЭОША-560, отчет N 120/08/09 не соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки (ФСО), допускает неоднозначное толкование, а также содержит ошибки и недочеты, влияющие на достоверность рыночной стоимости имущества.

Проанализировав отчеты оценщиков, суды пришли к выводу о том, что отчет N 120/08/09 содержит ряд недостатков и не может быть признан достоверным и рекомендуемым для совершения сделки.

📌 Реклама

При исследовании отчета от 24.05.2010 N 120410-ЭОША-560 с учетом дополнительного заключения от 22.10.2010 N 120410-ЭОША-560Доп суды установили, что он выполнен с соблюдением федеральных стандартов оценки и определенная им рыночная стоимость является достоверной.

Суды также учли сопоставимость рыночной стоимости спорного объекта, определенной в представленном предпринимателем Молкановым О.Ю. отчете N 02-1/11 (1 861 484 руб. с учетом НДС), с ценой, установленной в ходе проведения судебной экспертизы.

Таким образом, оценив с соблюдением статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суды признали величину рыночной стоимости объекта, определенную в соответствии с отчетом от 24.05.2010 N 120410-ЭОША-560 и дополнительным заключением от 22.10.2010 N 120410-ЭОША-560Доп обоснованной и посчитали, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 1 780 000 руб. с учетом НДС (1 508 474 руб. 58 коп. без НДС).

📌 Реклама

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения норм материального и процессуального права судами предыдущих инстанций, а также соответствия их выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ).

Довод жалобы о том, что Администрация не является стороной, обязанной заключить договор купли-продажи, основан на неверном толковании норм права. Ссылка Администрации на соответствие отчета N 120/08/09 требованиям Закона N 135-ФЗ направлен на переоценку выводов судов, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия кассационной инстанции.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

📌 Реклама

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 27.12.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2011 по делу N А13-79/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА

 

Судьи

М.В.ЗАХАРОВА

Т.И.САПОТКИНА


Читайте подробнее: Суд вправе провести повторную оценку стоимости имущества