Как рассчитывался налог при продаже недвижимости до 2025 года
До 2025 года для физических лиц действовала ставка НДФЛ 13%. Налог начислялся не на всю сумму продажи, а только на прибыль либо на сумму, уменьшенную на имущественный вычет. Также важно с 2016 года учитывать кадастровую стоимость объекта и по продажам до 2025 года во всех регионах РФ применялось правило 70% от кадастровой стоимости. Если недвижимость продавалась слишком дешево, налоговая инспекция могла посчитать налог не от цены в договоре, а от 70% кадастровой стоимости объекта.
Если продавец мог подтвердить расходы на покупку недвижимости, налог считался по стандартной формуле:
Цена продажи минус цена покупки (или 70% от кадастровой стоимости) × 13%.
Например, апартаменты купили в 2023 году за 10 млн рублей, а продали в 2024 году за 20 млн рублей, 70% кадастровой стоимости 15 млн руб. Если сохранились договор покупки и платежные документы, налог рассчитывался так:
Цена покупки, рублей | Цена продажи, руб. | 70% кадастровая стоимость, руб. | Сумма налога, руб. |
10 000 000 | 20 000 000 | 15 000 000 | (20 000 000 - 10 000 000)*13% = 1 300 000 |
Тот же самый пример, но 70% кадастровой стоимости составил 25 млн руб. Налог считается уже в зависимости не от цены продажи, а от стоимости кадастра:
Цена покупки, рублей | Цена продажи, руб. | 70% кадастровая стоимость, руб. | Сумма налога, руб. |
10 000 000 | 20 000 000 | 25 000 000 | (25 000 000 - 10 000 000)*13% = 1 950 000 |
Налог увеличится на 650 000 рублей только из-за кадастровой стоимости. Именно поэтому проверка кадастровой стоимости перед сделкой — один из самых важных этапов налоговой безопасности. Многие собственники ориентируются только на цену продажи и даже не предполагают, что налоговая инспекция может рассчитать налог от большей суммы. В результате доначисления становятся неприятным сюрпризом уже после сделки. Поэтому перед продажей недвижимости важно заранее проверить кадастровую стоимость, срок владения и возможные налоговые риски у налоговых консультантов.
Справочно-правовая база по налогам при сделках с недвижимостью
Законы, разъяснения ФНС и Минфина, сроки владения, кадастровая стоимость, налоговые вычеты и примеры расчетов.
Но если платежные документы потеряны, налоговая инспекция расходы не принимает. И здесь появляется ключевая разница между жилой и нежилой недвижимостью.
Для квартиры имущественный вычет составляет 1 000 000 рублей.
Для апартаментов имущественный вычет — только 250 000 рублей.
Например, недвижимость купили в 2023 году за 10 млн рублей, а продали в 2024 году за 20 млн рублей, 70% кадастровой стоимости 15 млн руб. Если не сохранились платежные документы на покупку недвижимости, налог рассчитывался так:
Назначение недвижимости | Имущественный вычет, руб. | Цена продажи, руб. | 70% кадастровая стоимость, руб. | Сумма налога, руб. |
Жилая | 1 000 000 | 20 000 000 | 15 000 000 | (20 000 000 - 1 000 000)*13% = 2 470 000 |
Нежилая | 250 000 | 20 000 000 | 15 000 000 | (20 000 000 - 250 000)*13% = 2 567 500 |
Из-за отсутствия одной платежки налог может увеличиться более чем на миллион рублей. Именно поэтому документы по покупке недвижимости лучше хранить так же бережно, как пароль от интернет-банка. И позаботиться о восстановлении платежного документа перед сделкой, иначе налоги затем могут оказаться неожиданным сюрпризом. И обращаем внимание на назначение недвижимости в выписке ЕГРН, так как разница в налогах составляет 97 500 рублей.
В подобных ситуациях собственники часто обращаются за предварительной проверкой расчета налога в ООО Верните налог
Как определяется срок владения квартирой и апартаментами
Если недвижимость покупается по договору купли-продажи и затем продается по договору купли-продажи, срок владения определяется по данным Росреестра. То есть учитывается дата возникновения права собственности и дата перехода права собственности при продаже. С 2016 года стандартный минимальный срок владения составляет 5 лет как для жилой, так и для нежилой недвижимости за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
Срок владения для апартаментов всегда считается только по переходу права собственности и составляет 5 лет. Нет льгот по новостройкам с даты оплаты.
А вот для жилой недвижимости законодатель предусмотрел важные льготы. Если жилую недвижимость купили по договору долевого участия, срок владения считается не с момента регистрации собственности, а с момента оплаты недвижимости. Это льгота для жилых новостроек работает согласно пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации и распространяются на доходы граждан, полученные начиная с 2019 года. При этом не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.
Расчет срока владения:
Если объект был куплен за наличные, срок владения считается с даты поступления денег застройщику либо на эскроу-счет.
Если недвижимость приобреталась в ипотеку, срок начинается с момента перечисления банком денежных средств застройщику.
Если новостройка приобреталась в рассрочку, срок владения считается с даты последнего платежа по рассрочке.
Но есть одна серьезная проблема. Налоговая инспекция автоматически видит только данные Росреестра. Она не видит дату оплаты по ДДУ. Например: квартира куплена по ДДУ в 2018 году, собственность оформлена в 2023 году, продажа произошла в 2024 году. По оплате срок владения уже превысил 5 лет. Но по Росреестру налоговая инспекция увидит владение всего 1 год. Именно поэтому обязанность доказать срок владения лежит на налогоплательщике.
Срок владения для жилых новостроек с момента оплаты недвижимости. Если документы об оплате отсутствуют, налоговая инспекция будет считать срок владения только по переходу права собственности.
Проверить срок владения и подготовить документы можно здесь.
ООО Верните налог
Продажа квартиры без сюрпризов от ФНС Проверим налог, срок владения и риски до сделки
Что происходит, если налоговая считает срок владения меньше минимального
Если налоговая инспекция видит по Росреестру срок владения менее 5 лет, налогоплательщик автоматически попадает в список декларантов. Даже если налог фактически не возникает. Далее начинается стандартная процедура налогового контроля.
До 30 апреля необходимо подать декларацию. Если декларация не сдана, штраф составляет до 30% от суммы налога либо минимум 1 000 рублей, если налога нет.
Если налог не оплачен до 15 июля, дополнительно начисляется штраф 20% от суммы налога. Отдельно начисляются пени за каждый день просрочки. Пени рассчитываются исходя из ключевой ставки ЦБ.
Камеральная проверка обычно начинается летом после окончания декларационной кампании, а акты и решения налоговой инспекции часто приходят уже ближе к концу года.
Оспорить требования налоговой или снять себя из списка декларантов можно через сервис ООО Верните налог. Компания Верните налог — налоговые брокеры недвижимости. С 2019 года помогаем клиентам законно снижать налоги при продаже недвижимости, сопровождаем сделки и решаем спорные вопросы с ФНС. За это время подали более 30 000 деклараций и помогли клиентам вернуть и сэкономить свыше 1 млрд рублей. Лучше всего обращаться за расчетом налога еще до сделки — это помогает избежать доначислений, штрафов и ошибок по сроку владения.
ООО Верните налог
Налоговые брокеры недвижимости. Помогаем законно снизить налог перед продажей квартиры или апартаментов
Что чаще всего спрашивают при продаже недвижимости
Как считается срок владения по ДДУ?
Для жилой недвижимости срок считается с момента оплаты застройщику. Для нежилой недвижимости только с даты регистрации собственности
Почему по апартаментам налог обычно выше?
Потому что апартаменты относятся к нежилой недвижимости. Для них меньше вычет и не действуют многие льготы для жилья.
Что делать, если налоговая требует подать декларацию?
Необходимо проверить срок владения, документы об оплате и основания для освобождения от налога.
Реклама: ООО «Верните налог», ИНН 9111030938, erid: 2W5zFHoMCeM
Комментарии
14Отличная статья! Огромное спасибо авторам за такую подробную и понятную инструкцию.
Особенно понравились живые примеры с таблицами — сразу видно, откуда берутся суммы налога. Без воды, просто и наглядно. Разница между квартирой и апартаментами на цифрах – этого никто и никогда не рассказывает. Ещё интересный факт - правило 70% кадастровой стоимости. Я уверена, многие продавцы даже не подозревают, что налоговая может посчитать налог не от цены в договоре. Авторы предупредили об этом, и это реально страховка от неприятных сюрпризов.
Отдельное спасибо за разъяснение про ДДУ! То, что срок владения для новостройки считается с момента оплаты, а не с регистрации, знают далеко не все собственники. Это очень ценная льгота, и статья о ней рассказывает чётко и понятно.
Разница между квартирой и апартаментами — многим кажется, что апартаменты почти как жильё. А налоговая думает иначе. Статья этот момент жёстко, но справедливо показывает. Вычет 250 тыс. вместо 1 млн — это больно, но лучше знать до сделки, чем после.
Документы хранить — святое дело. Авторы правы на 100%: потеря платёжки может стоить миллион рублей. Напомнили и об этом.
Авторам — респект и пятёрка! Это лучшая статья по теме НДФЛ при продаже недвижимости, которую я видела за последнее время.
Очень ждём продолжения — теперь про правила после 2025 года (или уже 2026?). Уверена, у вас получится ещё лучше!
У кого-нибудь налоговая уже запрашивала декларацию после продажи новостройки по ДДУ?
Сталкивались ли вы с проблемой потерянных платежных документов при продаже недвижимости и как ее решаете?