Продажа квартиры и апартаментов до 2025 года: какие ошибки приводят к доначислению налога

До 2025 года для физических лиц действовала ставка НДФЛ 13%. Налог начислялся не на всю сумму продажи, а только на прибыль либо на сумму, уменьшенную на имущественный вычет. Также важно с 2016 года учитывать кадастровую стоимость объекта и по продажам до 2025 года во всех регионах РФ применялось правило 70% от кадастровой стоимости. Если недвижимость продавалась слишком дешево, налоговая инспекция могла посчитать налог не от цены в договоре, а от 70% кадастровой стоимости объекта.

Если продавец мог подтвердить расходы на покупку недвижимости, налог считался по стандартной формуле:

Цена продажи минус цена покупки (или 70% от кадастровой стоимости) × 13%.

Например, апартаменты купили в 2023 году за 10 млн рублей, а продали в 2024 году за 20 млн рублей, 70% кадастровой стоимости 15 млн руб. Если сохранились договор покупки и платежные документы, налог рассчитывался так:

Тот же самый пример, но 70% кадастровой стоимости составил 25 млн руб. Налог считается уже в зависимости не от цены продажи, а от стоимости кадастра:

Налог увеличится на 650 000 рублей только из-за кадастровой стоимости. Именно поэтому проверка кадастровой стоимости перед сделкой — один из самых важных этапов налоговой безопасности. Многие собственники ориентируются только на цену продажи и даже не предполагают, что налоговая инспекция может рассчитать налог от большей суммы. В результате доначисления становятся неприятным сюрпризом уже после сделки. Поэтому перед продажей недвижимости важно заранее проверить кадастровую стоимость, срок владения и возможные налоговые риски у налоговых консультантов.

Справочно-правовая база по налогам при сделках с недвижимостью

Законы, разъяснения ФНС и Минфина, сроки владения, кадастровая стоимость, налоговые вычеты и примеры расчетов.

Узнать больше

Но если платежные документы потеряны, налоговая инспекция расходы не принимает. И здесь появляется ключевая разница между жилой и нежилой недвижимостью.

Например, недвижимость купили в 2023 году за 10 млн рублей, а продали в 2024 году за 20 млн рублей, 70% кадастровой стоимости 15 млн руб. Если не сохранились платежные документы на покупку недвижимости, налог рассчитывался так:

Из-за отсутствия одной платежки налог может увеличиться более чем на миллион рублей. Именно поэтому документы по покупке недвижимости лучше хранить так же бережно, как пароль от интернет-банка. И позаботиться о восстановлении платежного документа перед сделкой, иначе налоги затем могут оказаться неожиданным сюрпризом. И обращаем внимание на назначение недвижимости в выписке ЕГРН, так как разница в налогах составляет 97 500 рублей.

В подобных ситуациях собственники часто обращаются за предварительной проверкой расчета налога в ООО Верните налог

Если недвижимость покупается по договору купли-продажи и затем продается по договору купли-продажи, срок владения определяется по данным Росреестра. То есть учитывается дата возникновения права собственности и дата перехода права собственности при продаже. С 2016 года стандартный минимальный срок владения составляет 5 лет как для жилой, так и для нежилой недвижимости за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

А вот для жилой недвижимости законодатель предусмотрел важные льготы. Если жилую недвижимость купили по договору долевого участия, срок владения считается не с момента регистрации собственности, а с момента оплаты недвижимости. Это льгота для жилых новостроек работает согласно пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации и распространяются на доходы граждан, полученные начиная с 2019 года. При этом не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.

Расчет срока владения:

1. Если объект был куплен за наличные, срок владения считается с даты поступления денег застройщику либо на эскроу-счет.

2. Если недвижимость приобреталась в ипотеку, срок начинается с момента перечисления банком денежных средств застройщику.

3. Если новостройка приобреталась в рассрочку, срок владения считается с даты последнего платежа по рассрочке.

Но есть одна серьезная проблема. Налоговая инспекция автоматически видит только данные Росреестра. Она не видит дату оплаты по ДДУ. Например: квартира куплена по ДДУ в 2018 году, собственность оформлена в 2023 году, продажа произошла в 2024 году. По оплате срок владения уже превысил 5 лет. Но по Росреестру налоговая инспекция увидит владение всего 1 год. Именно поэтому обязанность доказать срок владения лежит на налогоплательщике.

Проверить срок владения и подготовить документы можно в компании Верните налог. Специалисты проверят ваши документы и точно подскажут срок владения.

Если налоговая инспекция видит по Росреестру срок владения менее 5 лет, налогоплательщик автоматически попадает в список декларантов. Даже если налог фактически не возникает. Далее начинается стандартная процедура налогового контроля.

До 30 апреля необходимо подать декларацию. Если декларация не сдана, штраф составляет до 30% от суммы налога либо минимум 1 000 рублей, если налога нет.

Если налог не оплачен до 15 июля, дополнительно начисляется штраф 20% от суммы налога. Отдельно начисляются пени за каждый день просрочки. Пени рассчитываются исходя из ключевой ставки ЦБ.

Камеральная проверка обычно начинается летом после окончания декларационной кампании, а акты и решения налоговой инспекции часто приходят уже ближе к концу года.

Оспорить требования налоговой или снять себя из списка декларантов можно через сервис ООО Верните налог. Компания Верните налог — налоговые брокеры недвижимости. С 2019 года помогаем клиентам законно снижать налоги при продаже недвижимости, сопровождаем сделки и решаем спорные вопросы с ФНС. За это время подали более 30 000 деклараций и помогли клиентам вернуть и сэкономить свыше 1 млрд рублей. Лучше всего обращаться за расчетом налога еще до сделки — это помогает избежать доначислений, штрафов и ошибок по сроку владения.

Не переплачивайте налоги — доверьте расчет экспертам «Верните налог»

Проверим налог до сделки с недвижимостью, найдем законные возможности его снизить, подготовим документы и сопроводим до решения налоговой инспекции. Также поможем получить положенные налоговые вычеты.

Получить расчет

Для жилой недвижимости срок считается с момента оплаты застройщику. Для нежилой недвижимости только с даты регистрации собственности

Потому что апартаменты относятся к нежилой недвижимости. Для них меньше вычет и не действуют многие льготы для жилья.

Необходимо проверить срок владения, документы об оплате и основания для освобождения от налога.

Реклама: ООО «Верните налог», ИНН 9111030938, erid: 2W5zFHoMCeM