Почему после 2025 года в 2026 году продавать новостройку по переуступке прав стало опаснее

В предыдущей статье мы рассматривали начисление налогов при продаже по переступке прав до 2025 года. Здесь будем рассматривать изменения с 2025 года. В таблице указано изменение в прогрессивной ставке после 2025 года, которая в 2026 году также актуальна.

Шкала НДФЛ стала значительно жестче, теперь применяются пять уровней налогообложения:

Налоговая инспекция сначала считает общую прибыль за календарный год, а затем распределяет ее по ступеням прогрессивной шкалы. Именно поэтому после 2025 года сделки по переуступке стали особенно рискованными для инвесторов в новостройки. Также важно перед сделкой проверить налог на доходы физических лиц, так как налоговая база при продаже имущественных прав суммируется с зарплатой налогоплательщика и таким образом налог после сделки может увеличиться до 9% (22% - 13% по шкале.) Получить расчет при продаже по переуступке прав можно у экспертов компании ООО Верните налог

Справочно-правовая база по налогам при сделках с недвижимостью

Законы, разъяснения ФНС и Минфина, сроки владения, кадастровая стоимость, налоговые вычеты и примеры расчетов.

Узнать больше

Важно понимать, что повышенная ставка НДФЛ применяется не ко всей сумме дохода, а только к той части прибыли, которая превышает установленный лимит по прогрессивной шкале.

Формулы расчетов:

До 2 400 000 руб доход

До 5 000 000 руб доход

До 20 000 000 руб доход

До 50 000 000 руб доход

Свыше 50 000 000 руб доход

Давайте рассмотрим на примере расчет налога.

Новостройка куплена за 10 млн рублей в 2020 году и продана по переуступке права собственности за 20 млн рублей в 2026 году. Какой налог будет к уплате?

Но теперь налог уже распределяется по нескольким ставкам. Часть прибыли облагается по ставке 13%, затем 15%, а более высокие суммы уже могут попадать под 18%, 20% и 22%. В результате итоговый налог с 2026 года может оказаться значительно выше, чем раньше.

Рассмотрим тот же самый пример, но продажа по переуступке была в 2024.

Разница в 202 000 руб между 2 годами, так как Федеральный закон 176-ФЗ от 12 июля 2024 года установил новый порядок расчета НДФЛ. Именно поэтому сейчас особенно важно заранее рассчитывать налоговую нагрузку перед продажей новостройки. С 2025 года формулы расчета налога по прогрессивной пятиступенчатой шкале стали значительно сложнее. Рассчитать налог по новым ставкам можно с экспертами ООО Верните налог.

ООО Верните налог

Продажа квартиры без сюрпризов от ФНС. Проверим налог, срок владения и риски до сделки

Имя^*

E-mail^*

Телефон^*

Проверить налог

Нажимая кнопку, я соглашаюсь с пользовательским соглашением, обработкой персональных данных и получением информационных и рекламных рассылок

Главная ошибка продавцов новостроек — считать, что продажа по переуступке прав и продажа уже оформленной квартиры облагаются одинаково. Но с точки зрения налогов это совершенно разные сделки. При переуступке продается не квартира, а имущественное право требования по ДДУ.

1. Первое отличие — срок владения.

По жилой недвижимости срок владения может считаться с момента оплаты застройщику или на эскроу-счет. По апартаментам с момента регистрации права собственности. А вот при переуступке срока владения нет вообще.

2. Второе отличие — ставки налога.

По готовой недвижимости после 2025 года обычно применяется шкала 13–15%. А вот по переуступке уже действует расширенная прогрессивная шкала — от 13% до 22%.

3. Третье отличие — имущественные вычеты при продаже недвижимости.

Также при продаже новостройки по переуступке нельзя применить ежегодный имущественный вычет. Причина в том, что при переуступке продается не готовая квартира, а имущественное право требования по ДДУ. Именно поэтому правила имущественных вычетов, которые работают при продаже уже оформленной недвижимости, здесь не применяются. В предыдущей статье мы подробно разбирали, как работает имущественный вычет при продаже квартир и апартаментов и в каких случаях он помогает существенно снизить налог.

Именно поэтому перед продажей новостройки крайне важно заранее просчитать оба варианта сделки — переуступку прав и продажу уже после оформления собственности. Во многих случаях разница по налогам, ставкам НДФЛ, льготам и вычетам может составлять сотни тысяч рублей. За расчетом налогов перед сделкой обращайтесь в компанию ООО Верните налог.

ООО Верните налог

Налоговые брокеры недвижимости. Помогаем законно снизить налог перед продажей недвижимости

Получить расчет

Еще одно важное отличие переуступки прав от продажи уже оформленной квартиры — невозможность оформить имущественные налоговые вычеты. Многие собственники уверены, что при покупке жилой новостройки по ипотеке смогут вернуть имущественный вычет по покупке квартиры и по ипотечным процентам.

Но при продаже квартиры именно по переуступке такие льготы не работают. Причина в том, что право собственности на объект еще не оформлено. А значит, с точки зрения налоговой инспекции продается не квартира, а имущественное право требования по ДДУ.

Если квартира уже оформлена в собственность, собственник может:

• получить имущественный вычет 260 000 рублей;

• вернуть 390 000 рублей по ипотечным процентам.

При продаже по переуступке такие вычеты не применяются, потому что право собственности еще не оформлено. Если квартира приобреталась по ипотеке в строящемся доме, а затем продается именно до оформления собственности, налоговый вычет по процентам также оформить нельзя.

Еще одна важная ошибка собственников — считать, что по апартаментам действуют такие же налоговые вычеты, как по обычной квартире. Но апартаменты относятся к нежилой недвижимости. А значит, оформить классический имущественный вычет за покупку жилья здесь нельзя. Даже если апартаменты приобретались для проживания и фактически используются как квартира, с точки зрения налогового законодательства объект все равно считается нежилым. Именно поэтому при покупке апартаментов важно заранее учитывать не только стоимость объекта, но и будущие налоговые ограничения.

Во многих случаях разница по налогам и вычетам может составлять сотни тысяч рублей. Получить рекомендации по продаже жилых и нежилых объектов недвижимости можно у специалистов ООО Верните налог.

ООО Верните налог

Получить расчет налога у эксперта при продаже недвижимости

Рассчитать налог

Нет. При продаже имущественных прав срок владения не освобождает от налога.

Потому что появилась расширенная прогрессивная шкала НДФЛ с 13% до 22%.

Нет. Вычет по ипотечным процентам применяется только после оформления собственности.

Реклама: ООО «Верните налог», ИНН 9111030938, erid: 2W5zFJgJMsf