Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С. при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Стройкоминвест" (ИНН 2634058950, ОГРН 1032600958411) - Бунькова Р.С. (доверенность от 04.10.2012), в отсутствие истца - администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), третьего лица - Комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2013 по делу N А63-9834/2011 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.), установил следующее.
Администрация города Ставрополя (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Стройкоминвест" (далее - общество) о признании самовольной постройкой незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а, а также о возложении на ответчика обязанности осуществить снос данной постройки.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.09.2012 (судья Говорун А.А.) иск удовлетворен. Незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а, признан самовольной постройкой, на общество возложена обязанность осуществить его снос в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу. Суд пришел к выводу о том, что изменение разрешенного использования земельного участка произведено с нарушением требований статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Дополнительное соглашение к договору аренды от 31.08.2011 N 235 об изменении вида разрешенного использования земельного участка (кадастровый номер 26:12:022218:156) является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)). С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик осуществляет жилищное строительство на участке, не предназначенном для таких целей. Данное обстоятельство влечет квалификацию возводимого обществом объекта в качестве самовольной постройки. Факт наличия у ответчика разрешения на строительство, выданного на основании не вступившего в законную силу решения арбитражного суда по делу N А63-8411/2012, не может служить достаточным основанием для вывода о правомерности ведения обществом строительных работ.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2013, решение от 19.09.2012 отменено, в удовлетворении иска администрации отказано. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что строительство спорного объекта ведется на арендуемом обществом земельном участке, который на основании постановления администрации от 24.11.2010 N 3651 разрешено использовать для строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома. 16 февраля 2012 года утверждено положительное заключение государственной экспертизы по реконструкции объекта незавершенного строительства (офисное здание, литера А) под многоквартирный жилой дом. Обществу выдано разрешение от 06.07.2012 на строительство многоквартирного жилого дома. Названные обстоятельства позволили апелляционному суду сделать вывод о том, что строительство спорного объекта ведется при наличии необходимой разрешительной документации. Ссылку суда первой инстанции на положения статьи 30.1 Земельного кодекса апелляционный суд отклонил, поскольку данная норма не содержит запрета на предоставление земельного участка для целей жилищного строительства в ситуации, когда первоначальное предоставление земельного участка осуществлялось посредством предварительного согласования места размещения объекта. Кроме того, пункт 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса" закрепляет возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства на другой вид использования, предусматривающий жилищное строительство, с учетом результатов публичных слушаний.
В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также несоответствие сделанных выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить апелляционное постановление. По мнению истца, суд апелляционной инстанции не принял во внимание нарушение ответчиком параметров разрешенного строительства (увеличилась площадь земельного участка и застройки). Возводимый объект не соответствует требованиям зоны жилой застройки исторической части города Ставрополя. Суд апелляционной инстанции неправомерно сослался на наличие у ответчика действующего разрешения на строительство. Данный документ выдан на основании отмененного судебного акта по делу N А63-8411/2012.
В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены постановления апелляционного суда.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы отзыва и пояснил, что администрация в 2013 году на новый срок предоставила земельный участок для продолжения строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома по улице Дзержинского, 181а.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что постановление от 15.02.2013 надлежит отменить.
Как видно из материалов дела, постановлением главы города Ставрополя от 17.10.2006 N 3537 утвержден акт выбора земельного участка, согласовано Голуб З.К. место размещения офисного здания по улице Дзержинского, 181а. Земельный участок площадью 1470 кв. м предоставлен Голуб З.К. в аренду на три года для проектирования и строительства офисного здания (т. 2, л.д. 110/оборот, 111).
Постановлением главы города Ставрополя от 28.12.2009 N 1881 Голуб З.К. в аренду на 3 года предоставлен земельный участок площадью 1470 кв. м для продолжения строительства офисного здания по ул. Дзержинского, 181а, в квартале 341 (т. 1, л.д. 23).
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (арендодатель) и Голуб З.К. (арендатор) 20.01.2010 заключили договор N 7977 аренды земельного участка площадью 1470 кв. м (кадастровый номер 26:12:022218:156), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а, в квартале 341, для продолжения строительства офисного здания (т. 1, л.д. 17-22).
Государственная регистрация договора аренды произведена 04.03.2010.
Общество является собственником объекта незавершенного строительства - офисного здания (литера А, общей площадью застройки 582,7 кв. м, степень готовности 41%), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а (т. 1, л.д. 72).
На основании договора от 29.03.2010, заключенного с Голуб З.К., общество приобрело права и обязанности арендатора по договору от 20.01.2010 N 7977 аренды земельного участка (т. 1, л.д. 24, 25).
Обществу 24.06.2010 выдано разрешение на строительство N RU 26309000-483-"с", на продолжение строительства офисного здания (общей площадью 1459,6 кв. м, количество этажей - 2, строительный объем - 4740 кв. м), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а, в квартале 341.
Постановлением администрации от 24.11.2010 N 3651 изменен вид разрешенного использования земельного участка (кадастровый номер 26:12:022218:156) - с "для продолжения строительства офисного здания и незавершенного строительством объекта" на "использование под многоквартирный многоэтажный жилой дом". Соответствующие изменения внесены в договор аренды (т. 1, л.д. 83-87).
15 сентября 2011 года комитет градостроительства подготовил градостроительный план земельного участка (кадастровый номер 26:12:022218:156), согласно которому предельная высота здания с учетом нахождения в зоне жилой застройки исторической части города Ставрополя составила 5 этажей (т. 2, л.д. 166-170).
Для реконструкции объекта незавершенного строительства (офисного здания, литера А) на многоквартирный многоэтажный жилой дом по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а, разработана проектная документация (т. 2, л.д. 1-30).
На основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 24.05.2012 по делу N А63-8411/2012 обществу 06.07.2012 выдано разрешение N RU 26309000-"00472-с" на реконструкцию объекта незавершенного строительства (офисного здания, литера А) под многоквартирный многоэтажный жилой дом с количеством этажей 1, 13, 14 (т. 2, л.д. 103).
Полагая, что реконструкция данного объекта осуществляется с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу пункта 2 статьи 222 данного Кодекса самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной нормы.
Согласно пункту 1 статьи 130, пункту 1 и абзацу второму пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса, пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) объект незавершенного строительства как недвижимость, созданная (в том числе) без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой и по общему правилу такая недвижимость подлежит сносу лицом, ее осуществившим, либо за его счет.
В соответствии с правилами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса документы.
В силу приведенных норм в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.
Отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд исходил из наличия у ответчика правомерного основания для использования земельного участка в целях строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома.
Из материалов дела видно, что на основании постановления администрации от 24.11.2010 N 3651 вид разрешенного использования земельного участка площадью 1470 кв. м (кадастровый номер 26:12:022218:156) по ул. Дзержинского, 181а, с вида разрешенного использования - "для продолжения строительства офисного здания и незавершенного строительством объекта" изменен на "использование под многоквартирный многоэтажный жилой дом".
31 августа 2011 года Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и общество заключили дополнительное соглашение N 235, в соответствии с которым пункт 1.1 договора аренды земельного участка от 24.11.2010 N 3651 изложен в новой редакции (с учетом измененного вида разрешенного использования арендуемого участка).
Пункты 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса устанавливают, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 данного Кодекса.
По смыслу статьи 30.1 Земельного кодекса продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, исключения из этого правила установлены законом.
Поскольку земельный участок первоначально предоставлен для проектирования и строительства офисного здания с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта (т. 2, л.д. 110/оборот, 111), последующее изменение вида разрешенного использования на жилищное строительство с внесением изменений в договор аренды не допустимо, поскольку нарушает установленную законом процедуру предоставления участка для жилищного строительства.
Особенности применения положений пунктов 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса определены существующей судебной практикой (постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.05.2011 по делу N А59-3411/2010, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.02.2013 по делу N А03-7814/2012, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.08.2009 по делу N А21-10450/2008, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.10.2012 по делу N А32-48921/2011, Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.02.2013 по делу N А50-9120/2012, определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.09.2011 N ВАС-11331/11, от 15.10.2012 N ВАС-13313/12, от 05.04.2013 N ВАС-3162/13).
С учетом изложенного суд первой инстанции дал верную оценку дополнительному соглашению к договору от 31.08.2011 N 235.
Указание апелляционного суда о том, что требования статьи 30.1 Земельного кодекса применимы только в случае первичного предоставления земельного участка для целей жилищного строительства, ошибочно. Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" пункт 15 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изложен в новой редакции, согласно которой до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с данным пунктом указанные обязательства выполнены полностью.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка на строительство многоэтажного жилого дома приведет к тому, что ответчик фактически минует такую процедуру предоставления земельного участка для жилищного строительства как аукцион.
При этом правила пункта 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" не могут исключать императивно установленную Земельным кодексом процедуру предоставления земельного участка для жилищного строительства.
Доводы отзыва общества о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено на основании распорядительного акта органа местного самоуправления не опровергает выводы суда первой инстанции о нарушении порядка предоставления земельного участка под многоэтажное жилищное строительство.
Суд апелляционный инстанции, делая вывод о том, что строительство объекта ведется при наличии необходимых разрешений, не принял во внимание следующие обстоятельства.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.05.2012 по делу N А63-8411/2012 удовлетворены требования общества о признании незаконным отказа комитета градостроительства в выдаче разрешения на реконструкцию объекта незавершенного строительства и возложении на него обязанности выдать обществу разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства (офисного здания, литера А) под многоквартирный многоэтажный жилой дом по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 181а (т. 2, л.д. 75-82).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2012, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.12.2012, решение от 24.05.2012 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. В рамках названного дела суд апелляционной инстанции установил, что градостроительный регламент данного земельного участка установлен в составе Правил землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденных решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 N 97; земельный участок относится к зоне Ж-И - зона жилой застройки исторической части города. Количество этажей здания, предусмотренное в проектной документации, не соответствует количеству этажей, названному в градостроительном плане земельного участка. Предельная высота здания, указанная в скорректированном проекте, превышает высотное ограничение градостроительного плана по количеству допустимого строительства этажности здания. Обществом использована площадь застройки в 658,5 кв. м, что превышает площадь (582,7 кв. м), названную в утвержденном градостроительном плане земельного участка; в проектной документации увеличены границы предоставленного в аренду земельного участка с 1470 кв. м, до 2 357 кв. м; объект не соответствует требованиям зоны жилой застройки исторической части города, в которой максимальная высота здания - 5 этажей.
Отмена судебного акта, послужившего основанием для выдачи разрешения на строительство, требовала оценки судом данного документа при рассмотрении настоящего дела.
Положительное заключение государственной экспертизы от 16.02.2012 с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу N А63-8411/2012, суд апелляционной инстанции также не оценил.
При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о том, что реконструкция объекта осуществляется на основании действительной разрешительной документации, не может быть признан соответствующим представленным в дело доказательствам.
Кроме того, в качестве одного из оснований для отказа в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции сослался на возможность устранения допущенных нарушений без сноса объекта. Данный вывод не подтвержден документально. Продолжение ответчиком строительных работ не препятствует рассмотрению вопроса о сносе постройки с учетом характера допущенных нарушений.
На основании абзаца 2 пункта 28 постановления N 10/22 суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
В то же время доказательства, подтверждающие возможность приведения спорной постройки в состояние, существовавшее до начала производства работ по реконструкции объекта незавершенного строительства (офисного здания, литера А) под многоквартирный многоэтажный жилой дом, в деле отсутствуют.
Поскольку администрацией заявлено требование о сносе самовольно реконструированного объекта, в случае подтверждения в ходе судебного разбирательства факта незаконной реконструкции суду надлежит установить, можно ли привести спорную постройку в состояние, существовавшее до проведения работ по ее реконструкции. При этом невозможность приведения объекта в ранее существовавшее состояние в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать истец, так как на это обстоятельство он ссылается как на обоснование своего требования о сносе.
При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного судебная коллегия считает, что выводы суда апелляционной инстанции сделаны при неполном выяснении всех обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и без надлежащей оценки представленных в дело доказательств, что привело к принятию неправильного судебного акта, в связи с чем обжалуемое постановление в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит отменить.
Поскольку для принятия законного и обоснованного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, дело N А63-9834/2011 необходимо направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.
При новом рассмотрении апелляционному суду следует устранить отмеченные недостатки, установить, возможно ли приведение постройки в состояние, существовавшее до начала производства работ по реконструкции объекта незавершенного строительства (офисное здание, литера А) под многоквартирный многоэтажный жилой дом (в том числе путем сноса части возведенных конструкций), и с учетом установленных обстоятельств принять постановление, правильно применив нормы материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2013 по делу N А63-9834/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА