Дело N А60-34044/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
Председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Лазарева С.В., Столярова А.А.,
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Ватолиной Натальи Леонидовны (ИНН: 661900389795, ОГРН: 304661921000030) и органа местного самоуправления, уполномоченного в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.12.2013 по делу N А60-34044/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Ватолина Н.Л. и ее представитель Речкин Р.В. (доверенность от 28.08.2013);
а также представители:
органа местного самоуправления, уполномоченного в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск" - Кузнецов С.П. (доверенность от 14.09.2012);
общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительное предприятие "Сантехмонтажсервис" (далее - общество "ССП "Сантехмонтажсервис"); (ИНН: 6615007918, ОГРН: 1026601125924) - Моржерина Л.В. (доверенность от 07.02.2014).
Индивидуальный предприниматель Ватолина Н.Л. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "ССП "Сантехмонтажсервис" о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда городского округа Красноуфимск от 01.11.2006 N 75 и обязании освободить нежилое помещение (здание кинотеатра, литер А, А1, а1, А2, а2, общей площадью 1317 кв. м), расположенное по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.12.2013 (судья Куклева Е.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012 (судьи Борзенкова И.В., Гулякова Г.Н., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Ватолина Н.Л. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на то, что дело рассмотрено судами неполно, выводы судов первой и апелляционной инстанций не основаны на достоверных доказательствах.
Заявитель не согласен с выводом судов о том, что незаконная реконструкция объекта не является существенным нарушением договора аренды (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ватолина Н.Л. полагает, что изменение объекта в результате реконструкции и/или перепланировки существенно нарушило права арендодателя (собственника имущества), поскольку собственник фактически лишился надлежащего объекта недвижимости, построенного в соответствии со строительными нормами и правилами. При этом, по мнению заявителя, судами незаконно отказано в назначении строительной экспертизы перепланированного и реконструированного здания с ссылкой на то, что ответчиком признан факт осуществления перепланировки и реконструкции арендуемого помещения. Между тем, предметом заявленной строительной экспертизы являлся не только сам факт осуществления ответчиком перепланировки и реконструкции арендуемого помещения, но и соответствие (несоответствие) результата работ строительным нормам и правилам.
Кроме того, Ватолина Н.Л. считает, что вывод судов о пропуске срока исковой давности сделан в нарушение ч. 2 ст. 69, ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также при неправильном толковании п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации. Срок исковой давности следует исчислять не с 13.07.2008 - с момента истечения срока действия разрешения на реконструкцию, как указали суда, а с момента завершения реконструкции арендуемого здания, так как право собственника было нарушено только тогда, когда были фактически выполнены (завершены) работы по реконструкции и (или) перепланировке здания.
Орган местного самоуправления, уполномоченный в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск", обращаясь с кассационной жалобой на судебные акты, полагает, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела, имеющие значение для дела обстоятельства не установлены. Заявитель ссылается на то, что арендодатель согласия на реконструкцию (перепланировку) арендуемых помещений не давал, разрешение на реконструкцию здания выдано неуполномоченным лицом. Имеющееся в деле разрешение на строительство выдано только на часть работ, арендатор вышел за пределы объема работ, указанных в разрешении. Данные обстоятельства судами не исследовались.
По мнению заявителя, судами неправильно применен п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в силу указанной нормы о нарушении своего права арендодатель мог узнать только по завершении реконструкции здания, между тем реконструкция не завершена, доказательств введения объекта в эксплуатацию не имеется, соответственно, вывод судов о том, что о допущенных арендатором нарушениях арендодатель должен был узнать не позднее 13.07.2008 - с момента истечения срока действия разрешения на реконструкцию, не обоснован, соответственно, срок исковой давности не пропущен.
Кроме того, суд в нарушение ст. 67, 68, 82, ч. 2 ст. 169, ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необоснованно отказал в назначении строительной экспертизы, целью которой было не только выявление нарушений (либо их отсутствие) строительных норм, но и установление факта реконструкции (перепланировки), поскольку, как утверждает заявитель, момент их завершения влияет на начало течения срока исковой давности.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между органом местного самоуправления в лице Управления муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск (арендодатель) и обществом "ССП "Сантехмонтажсервис" (арендатор) заключен договор аренды от 01.11.2006 N 75, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное возмездное пользование нежилые помещения в кирпичном благоустроенном нежилом здании, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74, общей площадью 1249,4 кв. м. Срок аренды с 01.11.2006 по 01.11.2055.
По результатам аукциона, состоявшегося 28.11.2012, между органом местного самоуправления, уполномоченного в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа "Красноуфимск" (продавец) и индивидуальным предпринимателем (Ватолиной Н.Л.) был заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 13.12.2013, по условиям которого Ватолина Н.Л. приобрела недвижимое имущество - здание кинотеатра, литер А, А1, а1, А2, а2, назначение нежилое, общей площадью 1317,7 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74; разрешенное использование - под досугово-развлекательный объект (п. 1, 1.1, 1.2 договора).
По акту приема-передачи от 12.04.2013 имущество передано Ватолиной Н.Л. без замечаний.
Право собственности на нежилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.04.2013, регистрационная запись N 66-66-05/014/2013-463, свидетельство 66АЕ 948702.
В п. 5 договора купли-продажи указано, что недвижимое имущество обременено арендой до 01.11.2055.
Таким образом, к истцу перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды от 01.11.2006 N 75 (ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Предприниматель Ватолина Н.Л., ссылаясь на то, что обществом "ССП "Сантехмонтажсервис" в нарушение п. 1.2, 3.2.1, 3.3.3 договора аренды от 01.11.2006 N 75 без согласования с арендатором в отсутствие разрешительных документов и проектной документации проведено переустройство и перепланировка объекта, в результате которой изменилось целевое использование спорного помещения, в связи с чем после проведенной ответчиком реконструкции изменилось целевое назначение помещения, возможность осуществления кинопоказа утрачена.
Полагая, что допущенные обществом "ССП "Сантехмонтажсервис" нарушения являются существенными, что является основанием для расторжения договора в соответствии со ст. 450, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприниматель Ватолина Н.Л. обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 01.11.2006 N 75 и обязании общество "ССП "Сантехмонтажсервис" освободить помещение.
Суды первой и апелляционной инстанций, применив срок исковой давности, о пропуске которого заявлено ответчиком, отказали в удовлетворении заявленных требований. Кроме того, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Рассмотрев доводы, изложенные в кассационных жалобах, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.
Как полагает предприниматель Ватолина Н.Л., существенными нарушениями обществом "ССП "Сантехмонтажсервис" условий договора аренды является изменение целевого назначения помещения в результате незаконной перепланировки, а также, что реконструкция (перепланировка) произведена без согласия собственника.
При рассмотрении дела и исследовании представленных доказательств, судами дана оценка следующим документам: справке СОГУП "Областной центр недвижимости" от 17.05.2013 N 1177, акту обследования объекта недвижимости от 22.04.2013, техническому паспорту от 22.04.2013.
Согласно указанным документам, ответчиком были произведены работы по реконструкции и перепланировке объекта аренды по адресу: по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74, в результате которой на первом этаже установлены опорные стойки, возведен второй этаж в помещении N 2 первого этажа, в подвале возведены перегородки, снесен литер 1, крыльцо а2 (справка от 17.05.2013 N 1177, т. 1, л. д. 39), согласно акту текущего обследования объекта недвижимости от 22.04.2013 осмотр объекта произведен специалистом БТИ в присутствии Ватолиной Н.Л., факт перепланировки зафиксирован (т. 1, л. д. 45).
При этом оснований полагать, что изменилось целевое назначение объекта недвижимости, не имеется, поскольку в силу п. 1.2 договора аренды от 01.11.2006 N 75 объект предоставляется арендатору для организации услуг выставочной и гостиничной, культурно-развлекательной деятельности, кинопоказа, торговой деятельности, а также услуг общественного питания и бытового обслуживания по усмотрению арендатора. Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "НЭКС" от 05.10.2012 N 35/21 об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, внутри здания расположены следующие помещения: III этаж - парикмахерская, II этаж - развлекательный клуб (боулинг), I этаж - торговые площади, в подвальном помещении расположен магазин.
Кроме того, как установлено судами, и не оспаривалось сторонами, помещение использовалось по выбору арендатора как торгово-развлекательный центр, что не противоречит п. 1.2 договора аренды.
Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости (то есть по состоянию на 13.12.2013) предпринимателю Ватолиной Н.Л. достоверно было известно о произведенной ответчиком реконструкции (перепланировке) помещения, о фактическом состоянии данного помещения и в каких целях используется ответчиком помещение. Доказательств того, что общество "ССП "Сантехмонтажсервис" использует объект аренды не по назначению, в материалах дела не имеется
Более того, в п. 2 договора купли-продажи указано, что до подписания договора недвижимое имущество было покупателем осмотрено, претензий к продавцу покупатель не имеет.
Судами также были исследованы и оценены представленные в материалы заявление от 06.02.2007 N 3 о разрешении проведении подготовительных работ перед началом проектирования и реконструкции кинотеатра "Октябрь", содержащее визу главы Городского округа Красноуфимск Малахова В.И. о согласовании проведения работ и поручении оформления соответствующих документов; градостроительный паспорт земельного участка от 27.04.2008, подписанный главным архитектором Редькиным Л.Г., главой городского округа Красноуфимск В.И. Малаховым; разрешение на строительство от 13.07.2007 N 203, подписанное председателем Комитета по архитектуре и градостроительству, со сроком действия до 13.07.2008, которые, с учетом установленных по делу обстоятельств, в совокупности с иными, имеющимися в материалах дела доказательствами, свидетельствуют о наличии согласования реконструкции (перепланировки) спорного помещения.
Принимая во внимание установленные судами по делу обстоятельства, исходя из вышеизложенного, суд кассационной инстанции полагает, что вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 01.11.2006 N 75 и освобождения ответчиком помещения является правильным.
Доводы предпринимателя Ватолиной Н.Л. и органа местного самоуправления, уполномоченного в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск" о том, что реконструкция (перепланировка) объекта недвижимости произведена самовольно, с нарушением строительных норм, а также, что судами неправомерно отказано в назначении экспертизы с целью установить соответствие (несоответствие) результата работ строительным нормам и правилам, отклоняются, поскольку данные обстоятельства не входили в предмет исследования по данному делу. Однако, это не лишает заявителей права защищать свои законные интересы по данным основаниям в самостоятельном порядке.
Доводы заявителей о неправильном исчислении судами начала течения срока исковой давности (с 13.07.2008 - с момента истечения срока действия разрешения на реконструкцию), не принимаются во внимание, поскольку оснований для удовлетворения требований в любом случае не имеется.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.12.2013 по делу N А60-34044/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Ватолиной Натальи Леонидовны и органа местного самоуправления, уполномоченного в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
А.А.СТОЛЯРОВ