Ловушка для арендатора

Первой проблемой, с которой сталкивается бизнес после регистрации, а часто и перед ней, является сложность размещения рабочих площадей. Заоблачность цен на недвижимость не позволяет предпринимателям приобрести офис, здание или земельный участок в собственность. Заключение договоров купли-продажи коммерческой недвижимости сегодня - единичные случаи.

Первой проблемой, с которой сталкивается бизнес после регистрации, а часто и перед ней, является сложность размещения рабочих площадей. Заоблачность цен на недвижимость не позволяет предпринимателям приобрести офис, здание или земельный участок в собственность. Заключение договоров купли-продажи коммерческой недвижимости сегодня - единичные случаи. Единственное, что остается хозяйственнику, - заключить с собственником договор аренды. Принцип аренды прост - дайте мне имущество, а я вам заплачу. Однако договор аренды таит в себе множество нюансов. Нельзя быть спокойным даже тогда, когда арендные отношения оформлены правильно и исполняются условия договора. Вас могут выселить, а выплаченная арендная плата перейдет в доход любимого государства, без возможности возврата. Причин тому две. Первая - несовершенство законодательства. Вторая - самовольные постройки, растущие как грибы в эпоху "золотых" квадратных метров.

Сдачей в аренду самовольной постройки в наше время вряд ли кого удивишь. Но даже правильно составленный договор аренды такого сооружения и добросовестное его исполнение сторонами может привести к самым неприятным последствиям как для арендодателя, так и для арендатора.
Приведем одну из ситуаций, с которой автору пришлось столкнуться на практике.
Фирма "Ромашка" имеет в аренде земельный участок, на котором возвела нежилое здание без проведения необходимых действий по согласованию его строительства.
Затем руководители ООО "Ромашка" передали здание в аренду под офис фирме "Колокольчик". После обсуждения условий договора аренды и ознакомления арендатора с документами на недвижимость выяснилось, что здание является самовольной постройкой, но коммерческое предложение было настолько интересно для обеих сторон, что руководители фирм решили заключить-таки договор аренды нежилого здания на срок 11 месяцев.
Договор был оформлен надлежащим образом, подписан акт приема-передачи этого здания. Арендная плата перечислялась, налоги исчислялись и уплачивались и т. п. То есть договор аренды нежилого здания реально исполнялся - арендатор пользовался нежилым зданием, а арендодатель получал арендные платежи.

А СДЕЛКА - НЕЗАКОННА...

Однако с юридической точки зрения данная сделка является ничтожной по следующим основаниям:
Предусмотренная ст. 219 ГК РФ регистрация не проводилась, и право собственности у фирмы "Ромашка" на возведенное нежилое здание не возникло. Следовательно, "Ромашка" не вправе распоряжаться постройкой - в том числе и сдавать в аренду.
Возникает вопрос: какие последствия недействительности ничтожной сделки применимы в данной ситуации и кто может потребовать их применения?

ПОСЛЕДСТВИЯ

Необходимо применить нормы ст. 168 ГК РФ в связи с нормами п. 2 ст. 167 ГК, с последствиями в виде двухсторонней реституции (возвращению каждой стороной другой всего полученного по сделке), так как сделка отвечает одновременно двум условиям. Во-первых, не соответствует требованиям закона или иных правовых актов (как в рассматриваемом случае с ООО "Ромашка" и "Колокольчик"). Во-вторых, нет оснований утверждать, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка.
Возвращаясь к ситуации с организациями "Ромашка" и "Колокольчик", следует признать, что сдача в аренду нежилого здания - самовольной постройки не дает оснований применять в данной ситуации нормы ст. 169 ГК РФ, потому что исчислялись и уплачивались соответствующие налоги по данному договору и соответственно не нарушались права и законные интересы неограниченного круга лиц; данная сделка не влечет за собой какого-либо существенного нарушения государственных или общественных интересов. Социальный аспект арендных отношений и состоит именно в том, что уплачиваются соответствующие налоги.

Порок формы договора аренды нежилых помещений или нарушение существенных условий (п. 3 ст. 607, 651, 654 ГК РФ) влечет применение к правоотношениям норм ст. 168 и п. 2 ст. 167 ГК РФ.

"СТРАЖ ЗАКОНА" НА КАЖДОМ ШАГУ

Согласно ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе также применить такие последствия по собственной инициативе. Предположим, что в описываемом примере с фирмами "Ромашка" и "Колокольчик" ни одна из сторон не желает применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Какой орган может этого потребовать? Их немало, например налоговый, но он должен доказать свою заинтересованность в применении последствий недействительности ничтожной сделки. Думается, что налоговикам будет крайне трудно доказать, что, несмотря на уплату всех налогов по этой сделке в соответствующие бюджеты, существенно нарушались государственные или общественные интересы.
Часто возникает вопрос: может ли прокурор требовать применения последствий ст. 169 ГК в рассматриваемом случае? Отвечаем - нет, поскольку согласно нормам ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лишь органами государственной власти РФ, ее субъектов, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами с участием государства или муниципальных образований в уставном капитале.

ВНЕСТИ ИЗМЕНЕНИЯ!

Данная ситуация характеризуется тем, что имеется некоторая неопределенность правовых норм. Какой же выход из данной ситуации? Один из путей заключается в толковании понятия "основы правопорядка". Это толкование может быть законодательным либо судебным, но обязательно должно устанавливать критерии, согласно которым те или иные нарушения норм права признаются противными основам правопорядка.
Внесение необходимых уточнений в ст. 169 ГК РФ внесет определенную ясность в вопросы недействительности сделок и стабилизирует деятельность хозяйствующих субъектов.

СТОИТ ИМЕТЬ В ВИДУ

Помимо изложенных в статье оснований, сделка аренды недвижимости может быть признана недействительной и по иным основаниям. В частности, недействительной может быть признан договор аренды, заключенный c превышением полномочий руководителем арендатора или арендодателя (ст. 174 ГК РФ), недействительной может быть признана крупная сделка и сделка с заинтересованностью, совершенная хозяйственным обществом без проведения необходимых процедур.
Кроме того, отсутствие государственной регистрации договора (в случаях, когда это необходимо по закону) влечет признание договора незаключенным, что также создает негативные последствия для сторон.

Д. ГРИГОРЬЕВ, юрисконсульт
ООО "Колабрия",
эксперт "ЭЖ"

Еженедельник "Экономика и жизнь" N 37, 2004 г.

Начать дискуссию

За год количество занятых увеличилось до 74 млн человек

В мае 100 тысяч человек нашли работу, общее число трудоустроенных выросло до 74,1 млн.

Госзакупки у малого и среднего бизнеса превысили 4 трлн рублей

Компании с государственным участием обращаются к МСП-поставщикам за услугами по страхованию и финансовому посредничеству.

Ведение бизнеса

Больше 8 тысяч проектов запустили в рамках программы «Мама-предприниматель»

Мамы несовершеннолетних детей могут пройти тренинги и получить грант в 100 тысяч рублей на открытие собственного бизнеса.

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Курортный сбор

Туристический налог не войдет в состав ЕНП

С 2025 года вводят новый налог – туристический. Его будут платить отели. Уплата будет идти на отдельный КБК.

Отчетность

Компании могут обязать публиковать нефинансовую отчетность

Мосбиржа хочет обязать эмитентов раскрывать нефинансовую отчетность, при этом для таких данных не будут устанавливать специальный формат.

К процедуре внесудебного банкротства стали обращаться в пять раз чаще

За полгода россияне начали больше 25 тысяч процедур внесудебного банкротства, из них 60% заявлений приходится на пенсионеров и получателей пособий.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды
Инвестиции

Какая ЗП нужна, чтобы взять ипотеку? Недвижка не падает, обвал акций, доллар, IPO, дивиденды, облигации и другие новости. Воскресный инвестдайджест

Можете выкидывать калькуляторы, они бесполезны. Теперь чтобы взять ипотеку без льгот, нужно иметь зарплату выше средней по региону в 3–4 раза. Грустно? А ведь это ещё не всё. На рынке произошёл очередной обвал, доллар не хочет расти, везде пессимизм кроме оптимизма у тапателей хомяков.

Какая ЗП нужна, чтобы взять ипотеку? Недвижка не падает, обвал акций, доллар, IPO, дивиденды, облигации и другие новости. Воскресный инвестдайджест
Налог на прибыль

Снижение налога на прибыль при закрытии дочерних организаций. Советы из практики

Эта статья будет полезна владельцам бизнеса, финансовым директорам и бухгалтерам, занимающимся налоговым планированием. В статье рассматриваются практические методы снижения налогового бремени, связанные с передачей имущества дочерней организации компании-учредителю.

Снижение налога на прибыль при закрытии дочерних организаций. Советы из практики

470 тысяч женщин оформили пособие по беременности

Минимальный размер пособия в 2024 году составляет больше 88 тысяч рублей.

По долгам участников СВО приостановили 760 тысяч исполнительных производств

Участникам СВО и их семьям также оказывают бесплатную юридическую помощь и предоставляют иные меры социальной поддержки.

НДФЛ

Работодатель не удерживает НДФЛ с возмещенных сотруднику расходов при переезде за границу

Компенсационные выплаты, связанные с выполнением трудовых обязанностей, в том числе в связи с переездом на работу в другую местность, не облагаются НДФЛ и взносами.

В Московской области число представителей малого и среднего бизнеса выросло на 5%

Показатель роста предпринимательской активности в Подмосковье оказался выше среднего по стране. В сфере малого и среднего бизнеса работает больше 128 тысяч компаний и 297 тысяч ИП.

Налоговые штрафы

Отложенную переплату будут учитывать при начислении штрафов за налоговые долги

За неуплату налога из-за занижения налоговой базы положен штраф 20%. Его не будет, если на ЕНС все время было положительное сальдо. Теперь будут учитывать не только сальдо ЕНС, но и зарезервированные суммы.

Акцизы

Акцизы на алкоголь каждый год будут расти на уровень инфляции

На спирт будет установлена нулевая ставка акциза, если продукция из этанола продается аптекам или для производства парфюмерии, бытовой химии и красок.

Инвестиции

Рынок падает. Пополнил брокерский счёт на 300 000 в июле. Что купил? Часть 1

Продолжаю ежемесячное инвестирование, в июле удалось пополнить брокерский счёт на рекордные 300 000 рублей, а значит можно провести традиционный анпакинг покупок на бирже. Продолжаются распродажи в отделе акций и облигаций, дополнительные скидки дарит дивидендный сезон, так что удалось приобрести много интересного.

Рынок падает. Пополнил брокерский счёт на 300 000 в июле. Что купил? Часть 1

Налог на сахар и пустой дом, загадочная история в финансовом обзоре

Налоговые события в России и мире

Налоговая реформа еще не начала действовать, а у бухгалтеров уже есть вопросы к ФНС про НДС для упрощенцев. 😡«Ночной бухгалтер» № 1723

У бухгалтеров, что называется, наболело. Они хотят получить ответы на вопросы, которые возникли в ходе принятия поправок в НК на 2025 год. Вопросов много, они могут стать большой проблемой для бизнеса в следующем году. Предполагаем, что вместо принятия продуманной редакции кодекса будут снова многочисленные письма и разъяснения.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
ЕАЭС

Какую отчетность нужно сдавать ИП на УСН при работе с контрагентом из ЕАЭС

Если ИП начал импортировать товар из любой страны ЕАЭС, то ему придется сдавать особую отчетность. Рассказываем, что должен сдать ИП и какие налоги ему нужно уплатить.

Какую отчетность нужно сдавать ИП на УСН при работе с контрагентом из ЕАЭС

Разбираемся, как заполнить ЕФС-1, проходить проверки, оформлять и оплачивать сверхурочную работу бухгалтера и получать налоговые уведомления через Госуслуги

Новый дайджест подписки Клерк.Плюс! 

Разбираемся, как заполнить ЕФС-1, проходить проверки, оформлять и оплачивать сверхурочную работу бухгалтера и получать налоговые уведомления через Госуслуги

Интересные материалы

Что сдавать ИП и организациям за второй квартал 2024 (полугодие): обзор для всех режимов налогообложения

Что и когда сдавать во втором квартале 2024 года ИП с работниками и без на УСН, ОСНО, ЕСХН и ПСН, а также организациям на ОСНО, УСН и ЕСХН. Мы объединили в обзоре информацию о сроках и формах отчетов (ссылки на бланки и инструкции по заполнению тоже найдете здесь).