Клерк.Ру

Должник продал свое имущество до вынесения судебного решения. Компании-взыскателю удалось оспорить эту сделку

Автор: Вантух Олег Владимирович

Регион: Архангельская область, г. Котлас

Должность: Юрисконсульт, Менар

Область права: Право собственности, Другое

Порядок решения проблемы: Судебный № дела 33-2921/11

Суть дела

В судебном порядке компания взыскала с физического лица задолженность более, чем на 5 млн. рублей. Но должник еще до вынесения судебного решения успел продать объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи. Стало понятно, что компания не сможет взыскать долг, если не оспорит эту сделку. В первой инстанции взыскатель получил отказ. Но суд кассационной инстанции отменил это решение. В итоге сделка была признана ничтожной, а спорные объекты недвижимости были возвращены должнику.

Задача и ее решение

В большинстве случаев взыскание в судебном порядке денег является менее длительным процессом по сравнению с принудительным исполнением судебного акта. Сам по себе судебный акт не является гарантией его исполнения проигравшей стороной.

📌 Реклама
Отключить

Решением Котласского городского суда Архангельской области от 25.01.2010 г. по делу № 2-14/2010 с Акишина Андрея Юрьевича (Акишин А. Ю.) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Менар» (ООО «Менар», Общество) было взыскано 5 525 165 руб. 86 коп. (решение суда вступило в законную силу 10.02.2010 г., Обществу был выдан исполнительный лист).

Решением Котласского городского суда Архангельской области от 03.02.2005 г. по делу № 2-54 за Акишиным А. Ю. было признано право собственности на 10 объектов недвижимости, 8 из которых 26.05.2010 г. были арестованы судебным приставом-исполнителем в счёт обеспечения обязательства Акишина А. Ю. по возврату денежных средств Обществу. На 4 объекта недвижимого имущества за Акишиным А. Ю. в установленном законом порядке было зарегистрировано право собственности, на оставшиеся объекты недвижимости нет. При наложении ареста на недвижимое имущество от Акишина А. Ю. никаких замечаний не поступило.

📌 Реклама
Отключить

В сентябре 2010 г. Балязин Сергей Александрович (Балязин С. А.) предъявил судебному приставу-исполнителю кассационное определение Архангельского областного суда от 05.08.2010 г. по делу № 33-3752/10, которым принято решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное у Акишина А. Ю. по договору купли-продажи от 25.08.2009 г., без регистрации ранее возникших прав предыдущего собственника и без обращения в регистрирующий орган одной стороны сделки (продавца – Акишина А. Ю.) и ходатайство о снятии ареста с недвижимого имущества, арестованного 26.05.2010 г. в счет обеспечения обязательства Акишина А. Ю. по возврату денежных средств Обществу.

Было очевидно, что договор между Акишиным А. Ю. и Балязиным С. А. подписан задним числом. Сделка имела одну цель: увод имущества от обращения на него взыскания. Данные выводы имели основания. Во-первых, Балязин С. А. (покупатель по договору) является родным братом супруги Акишина А. Ю. (продавца по договору). Во-вторых, цена имущества по договору составляла 190 000 руб., фактически была заниженной.

📌 Реклама
Отключить

Необходимо было определиться с основанием недействительности сделки, руководствоваться ст. 168 (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) или п. 1 ст. 170 (недействительность мнимой сделки) ГК РФ. Было принято решение выходить в суд по ст. 168 ГК РФ, так как по ст. 170 ГК РФ являлась самой слабой позицией, что и подтвердилось в процессе рассмотрения дела. Балязиным С. А., в подтверждение реальности заключенной сделки, был представлен суду договор аренды, в соответствии с которым, приобретенное у Акишина А. Ю. недвижимое имущество, было передано Балязиным С. А. третьему лицу во временное владение и пользование.

Общество обратилось в суд к Акишину А. Ю. и Балязину С. А. с исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 25.08.2009 г. и применения последствий недействительности сделки.

📌 Реклама
Отключить

С целью сохранения недвижимого имущества на период рассмотрения иска, руководствуясь статьями 139, 140, 145 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) одновременно с подачей иска было подано заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрета Балязину С. А. совершать действия по распоряжению недвижимым имуществом, являющимся предметом договора купли-продажи от 25.08.2009 г. Заявление о принятии обеспечительных мер судом было удовлетворено.

Также было намерение провести экспертизу договора купли-продажи от 25.08.2009 г. на давность составления документа, доказать факт составления документа задним числом, в связи с чем, одновременно с подачей иска было подано ходатайство об истребовании у ответчиков оригинала договора купли-продажи от 25.08.2009 г. Ходатайство об истребовании оригинала договора купли-продажи от 25.08.2009 г. судом было удовлетворено, также судом было принято решение об истребовании у ответчиков по делу оригинала акта приёма-передачи недвижимого имущества и расписки в получении денег по договору купли-продажи от 25.08.2009 г.

📌 Реклама
Отключить

Ответчики по делу представили письменные пояснения, что оригиналы договора купли-продажи от 25.08.2009 г., акт приёма-передачи имущества и расписка были утеряны. Интересы ответчиков в суде представлял адвокат, сами ответчики на заседания не являлись, заявили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

В ходе рассмотрения иска исковые требования были уточнены: применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Данное дело изначально осложняло кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 05.08.2010 г. по делу № 33-3752/10 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенного Балязиным С. А. у Акишина А. Ю. по договору купли-продажи от 25.08.2009 г., без регистрации ранее возникших прав предыдущего собственника и без обращения в регистрирующий орган одной стороны сделки (продавца – Акишина А. Ю.). Дело о применении последствий недействительности ничтожной сделки рассматривал тот же судья, что и дело по иску Балязина С. А. к Акишину А. Ю. о государственной регистрации права на недвижимое имущество, решение которого было отменено, указанным выше кассационным определением.

📌 Реклама
Отключить

Позиция истца по иску:

- государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества, переданные по договору купли-продажи от 25.08.2009 г. покупателю, за продавцом не осуществлена (подтверждением явилось представленные суду уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений).

- право собственности на передаваемые объекты недвижимости по договору купли-продажи от 25.08.2009 г. возникает у продавца только после государственной регистрации; государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество за продавцом осуществлена не была, следовательно, право собственности на данное имущество у продавца не возникло. Обоснование: п. 1 ст. 2, п. 2 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ.

📌 Реклама
Отключить

- не являясь собственником недвижимого имущества, продавец не мог распоряжаться недвижимым имуществом (отчуждать его). Обоснование: п.п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ.

- решение Котласского городского суда Архангельской области от 03.02.2005 г. по делу № 2-54 о признании за Акишиным А. Ю. право собственности на объекты недвижимости не заменяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» само по себе является документом-основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

- кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 05.08.2010 г. по делу № 33-3752/10 не является обязательным для применения, так как при рассмотрении данного дела не ставился вопрос о ничтожности сделки.

📌 Реклама
Отключить

Позиция ответчиков по иску:

- договор купли-продажи от 25.08.2009 г. состоялся и является действительным: недвижимое имущество было передано покупателю по акту приёма-передачи, денежные средства за имущество уплачены в полном размере.

- судебной коллегией по гражданским делам Архангельского областного суда принято решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенного Балязиным С. А. у Акишина А. Ю. по договору купли-продажи от 25.08.2009 г., без регистрации ранее возникших прав предыдущего собственника и без обращения в регистрирующий орган одной стороны сделки (продавца – Акишина А. Ю.).

- истец не правильно трактует нормы материального права.

Позиция Котласского городского суда Архангельской области:

Суд учёл, что заключенный 25.08.2009 г. между ответчиками договор купли-продажи спорного имущества отвечает требованиям закона, заключён в письменной форме, содержит все существенные условия, исполнен сторонами, что подтверждается актом приёма-передачи и распиской в получении денег, на заключение данной сделки получено согласие супруги продавца.

📌 Реклама
Отключить

Непредставление суду подлинников договора и акта приёма-передачи имущества объяснено ответчиками утратой этих документов покупателем, у которого они находились на хранении, в июне 2010 г. Подлинники документов обозревались при рассмотрении дела № 2-1090/10 по иску покупателя к продавцу о государственной регистрации права собственности на имущество. Истец опровергающих данные доводы доказательств не привёл.

Поскольку заключённая сделка купли-продажи недвижимого имущества не противоречит закону, она не может быть признана ничтожной. Исполнение сторонами данного договора исключает признание его незаключенным, в связи с чем, суд не усматривает предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Менар».

Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права на недвижимое имущество не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению этого имущества, соответственно такая сделка порождает правовые последствия, на которые была направлена.

📌 Реклама
Отключить

Кроме того, следует учесть, что кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 05.08.2010 г. по делу № 33-3752/10 исковые требования покупателя к продавцу о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество удовлетворены.

Результаты рассмотрения дела судом первой инстанции:

В иске ООО «Менар» к Акишину А. Ю. и Балязину С. А. об оспаривании договора купли-продажи недвижимого имущества отказать.

Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО «Менар» обратилось в судебную коллегию по гражданским делам Архангельского областного суда с кассационной жалобой.

Позиция судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда:

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции не согласилась. Руководствуясь ст. ст. 8, 131, 168, 209 ГК РФ, п. 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судебная коллегия указала на ничтожность договора купли-продажи от 25.08.2009 г.

📌 Реклама
Отключить

Кроме того, кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 05.08.2010 г. по делу № 33-3752/10 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи не лишает возможности ставить вопрос о признании данного договора недействительным.

Результаты рассмотрения дела судом кассационной инстанции:

Решение Котласского городского суда Архангельской области от 26.04.2011 г. отменить, вынести по делу новое решение.

Исковые требования ООО «Менар» к Акишину А. Ю. и Балязину С. А. о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи от 25.08.2009 года заключённого между Акишиным А. Ю. и Балязиным С. А., возвратить недвижимое имущество в собственность Акишина А. Ю., обязать Акишина А. Ю. выплатить Балязину С. А. 190 000,00 рублей.

📌 Реклама
Отключить

Чего удалось добиться

В принудительном порядке (через службу судебных приставов) Балязин С.А. передал недвижимое имущество, которое являлось предметом договора купли-продажи, Акишину А.Ю. (должнику). В настоящее время судебным приставом-исполнителем производятся действия по государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество за Акишиным А.Ю.

Если вам понравился этот кейс и вы хотите помочь автору победить во Всероссийской правовой премии «Юрист компании ‘2012» - вы можете проголосовать за него.

Мероприятия

Разместить

Блоги компаний

Создать блог
📌 Реклама
Отключить