Cменился собственник

Сменился собственник - кому платить арендную плату по договору аренды?
2,1 тыс. 561

Сменился собственник - кому платить арендную плату по договору аренды?

Итак, вы арендуете объект недвижимого имущества. В течение срока действия договора произошла смена собственника недвижимости. Новый собственник выставляет вам счет на оплату. 

С какого момента притязания нового собственника по поводу получения арендной платы являются обоснованными:

  • с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к новому собственнику,
  • с даты заключения договора купли-продажи недвижимости или даты получения покупателем (новым собственником) объекта недвижимости от продавца (бывшего собственника) по передаточному акту,
  • с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, закрепляющего произошедшие изменения (смена стороны, изменение реквизитов арендодателя и т.п.)?

Несмотря на кажущуюся простоту этой ситуации, однозначного ответа на нее нет.

В пользу того, что предшествующий арендодатель сохраняет свое право на получение арендной платы до момента государственной регистрации перехода права собственности к новому арендодателю, чаще всего приводят следующие аргументы. Как следует из статьи 551 ГК РФ, исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием изменения их отношений с третьими лицами. 

С другой стороны, статья 8 ГК устанавливает, что право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации этого права, если иное не установлено законом. Из этого следует, что даже если договор купли-продажи исполнен, и имущество передано новому собственнику (арендодателю), право на получение арендной платы у нового собственника возникнет с момента регистрации перехода права собственности от предшествующего арендодателя к новому арендодателю. В пользу этого подхода свидетельствуют и многие судебные акты.

Однако, в судебной практике сформирован и иной подход.

С момента заключения договора продажи нежилых помещений арендодатель утратил право распоряжаться (и в том числе, сдавать в аренду) отчуждаемыми помещениями, и значит, с этого момента утратил право требовать уплату арендной платы (Постановление 9го ААС N 09АП-27978/2009-ГК от 11.02.10)

Согласимся, что этот подход нельзя признать безосновательным. Как мы знаем,  собственнику принадлежит право владения, пользования, распоряжения своим имуществом. С даты передачи имущества приобретателю обладает ли продавец указанными правомочиями пользования, владения, распоряжения имуществом, переданным во исполнение договора продажи недвижимости? По нашему мнению, нет.

Что касается третьего подхода, то в соответствии позицией, выработанной ВАС, новый собственник приобретает, а старый утрачивает право на получение арендной платы вне зависимости от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды.

Рекомендации:

  1. Менее рискованным будет придерживаться позиции о необходимости уплаты арендных платежей новому собственнику с даты государственной регистрации перехода права собственности на арендуемый объект.
  2. При заключении договора аренды будет нелишним оговорить данную ситуацию, указав способ ее разрешения. Стопроцентной гарантии в суде это не даст, но еще один довод к вашей позиции добавит.
  3. В ситуации, когда необходимо произвести платеж за период до государственной регистрации права собственности нового арендодателя, подпишите соглашение (трехстороннее) к договору аренды, устанавливающее соответствующий порядок. Распространите действие этого соглашения на нужный период.
  4. Возьмите со старого собственника письмо, уполномочивающее вас произвести платеж новому собственнику. 

Повторимся. Это не обезопасит вас полностью, но может выступать в качестве одного из аргументов в вашу пользу в случае судебного спора.

Начать дискуссию

Как сделать возврат или зачет суммы излишне уплаченного налога в 2024: новая форма заявления 

Суммы налогов, которые излишне уплачены в составе ЕНП, по сути переплата в бюджет, они образуют на ЕНС положительного сальдо. Такую переплату можно вернуть на расчетный счет или зачесть в счет будущей задолженности, которая будет сформирована. 

Как сделать возврат или зачет суммы излишне уплаченного налога в 2024: новая форма заявления 
26

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Директора подразделения «Росатома» арестовали за взятку

Топ-менеджера структурного подразделения ГК «Росатом» заключили под стражу до 26 мая 2024 года. Его подозревают в получении взятки в особо крупном размере.

30

Фиктивная сотрудница, ничего не делая, за год «заработала» более 500 000 рублей

В Сочи направлено в суд уголовное дело о мошенничестве при трудоустройстве.

80
Лучшие спикеры, новый каждый день

Какие выплаты положены работнику при увольнении переводом

Если сотрудник увольняется переводом к другому работодателю, то никаких выходных пособий и компенсаций в ТК за это не предусмотрено.

32

😠 Если ИП на УСН «доходы» закроется в январе 2025 года, его вычет на взносы 1% просто сгорит. Бухгалтеры возмущены

Взносы ИП 1% за 2024 год налог по УСН за 2024 год не уменьшают. Они пойдут на уменьшение налога только за 2025 год. Если конечно там будет, что уменьшать.

29

Центробанк снова продлил ограничения на перевод средств за рубеж

Ограничения на денежные переводы за границу будут действовать еще 6 месяцев — до 30 сентября 2024 года.

36
Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Как бизнесу снизить налоговую нагрузку: 5 законных способов

Каждая компания хочет получать больше прибыли и платить меньше налогов. Но чтобы сделать это законно, нужно знать, какими способами можно снизить налоговую нагрузку на бизнес. 

Как бизнесу снизить налоговую нагрузку: 5 законных способов
30

ФАС требует от Ozon объяснений по введению сбора в ПВЗ

Представители рынка электронной торговли направили в ФАС жалобу на Ozon, который установил сервисные сборы для владельцев пунктов выдачи заказов.

53

Тонкое искусство управления дедлайнами

Ежедневники, блокноты, календари, заметки в телефоне, стикеры, бумажечки и даже тыльная сторона ладони… Все это — инструменты, которые многие используют для фиксирования важных событий и дат. При таком управлении дедлайнами постоянная спешка, опоздания по срокам и недовольные клиенты — неизменные компаньоны. Далее расскажем, как от них избавиться.

Тонкое искусство управления дедлайнами
40

Предприниматели оформили рекордное число кредитов с плавающей ставкой

Число кредитов, процентная ставка которых привязана к ключевой, уже выросла почти до 50%. Бизнес уверен, что ЦБ снизит ключевую ставку, а вместе с ней сократятся проценты по займам.

48
УСН

ИП на УСН «доходы» не нужно заявление на зачет взносов 1%

Срок уплаты взносов ИП 1% с дохода свыше 300 тысяч рублей за 2023 год – 01.07.2024. Но можно не тянуть до последнего, а оплатить уже сейчас.

88

Chanel завершает свой бизнес в России

Компания Chanel решила полностью уйти с российского рынка. Ей могут грозить неустойки по договорам аренды, которые оценивают в десятки миллионов рублей.

144
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Коротко, для чего нужен финансовый план? Как его создать

В малом бизнесе владелец может учитывать все финансовые движения в уме. Однако когда операции разрастаются, а их отслеживание становится сложным, приходит время заняться финансовым планированием.

Коротко, для чего нужен финансовый план? Как его создать
26
НДФЛ

Оплата вынужденного прогула облагается НДФЛ

Если увольнение сотрудника было признано незаконным и через суд он добился восстановления и оплаты вынужденного прогула, то такая оплата – это облагаемый НДФЛ доход.

45

❗ Компания может попасть на штраф, если при переходе на ЕНС переплату по одному налогу ФНС зачла в счет долга по другому

За неумышленную неуплату налога из-за занижения базы или иного неправильного исчисления предусмотрен штраф 20% от суммы налога (по п. 1 ст. 122 НК).

144

Сколько длится дело по субсидиарке? Что приводит к затягиванию суда

Длительность рассмотрения дела связана с разными факторами. Разберем, что приводит к затягиванию рассмотрения дела в суде

28

Объявления об онлайн-продаже табака могут заблокировать без решения суда

Чтобы заблокировать интернет-ресурс с информацией о дистанционной продаже табачной продукции, понадобится больше 3-х месяцев. Власти хотят ввести механизм внесудебной блокировки — такой же, какой сейчас действует в отношении алкоголя.

35

Почему не существует шутки, которая нравится всем? Проведем эксперимент

Маяковский считал, что театр — это не отображающее зеркало, а увеличительное стекло. Если продолжить эту мысль поэта, то юмор — это не отображающее зеркало и даже не увеличительное стекло.

Почему не существует шутки, которая нравится всем? Проведем эксперимент
338

Как обезопасить массовые выплаты внештатникам

Компании, которые сотрудничают с большим числом внештатников, проводят массовые выплаты со своего счета. Такие платежи могут нести риски с точки зрения ИФНС и банков. Рассказываем, в чем причины и как обезопасить переводы.

Как обезопасить массовые выплаты внештатникам
162

Интересные материалы

НДС

Уточнят нормы НК об НДС 0% при экспорте

Торгово-промышленная палата России (ТПП) предложила исключить двойное толкование норм о международной перевозке с точки зрения налогового законодательства.

195