Клерк.Ру

Как выкупить коммерческую недвижимость в 2 раза дешевле

Олег Сухов, адвокат, основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова», президент «Гильдии юристов рынка недвижимости». Фото предоставлено автором

Последние два года суды различных регионов захлестнула волна новых видов споров, направленных на выкуп субъектами малого и среднего предпринимательства коммерческой недвижимости и определение стоимости такого выкупа. Больше 60% дел решаются в пользу покупателей, а это свидетельствует о том, что суды встали на их защиту и гарантируют бизнесу право на получение занимаемых объектов недвижимости со значительной скидкой, порой вдвое снижающую выкупную стоимость коммерческих помещений.

Несмотря на то, что закон, позволяющий осуществлять выкуп коммерческой недвижимости, вступил в силу еще в 2008 году, лишь в его пятой редакции, начиная с 2013 года, у компаний появилась реальная возможность приобретения занимаемых ими нежилых помещений - офисов, магазинов, мастерских, складов и других.

Стоит отметить, что не каждая организация, и не любой коммерческий объект вправе приобрести. Так, недвижимость может быть передана компании только при условии, что та, в свою очередь, занимает и занимала помещение по договору аренды заключенному до 01 июля 2011 года и не имеет задолженностей по арендной плате и пеням. Кроме того, арендуемые помещения должны являться государственной или муниципальной собственностью, а не частной или иностранной. Более того, среднему и малому бизнесу не может быть передана недвижимость, включенная государством или органами местной власти в специальные перечни, не позволяющие ее отчуждение.

Отключить рекламу

Приобретение коммерческой собственности возможно только путем выкупа и только в соответствии с ее рыночной стоимостью, определяемой независимыми оценочными компаниями в соответствии с законом об оценочной деятельности. Следует знать, что при каждой государственной или муниципальной структуре действуют «свои», ранее выбранные и сертифицированные оценочные компании, определяющие выкупную стоимость объектов недвижимости. И как показывает статистика, только в 2 предложениях из 10 цена на продажу соответствует рыночной.

Во всех остальных случаях она всегда завышена, причем значительно. Размер раздутости цен обычно составляет от 20% до 60%. Причиной тому являются, во-первых, не совсем объективная деятельность оценочных экспертов, определяющих размер выкупа в пользу органов государственной или муниципальной власти, а во-вторых, игнорирование точных параметров недвижимости, когда ее потребительские качества и востребованность на рынке совершенно не учитываются или искажаются. Например, цена нежилых помещений в здании первого этажа может разниться более чем на 30% только из-за одной составляющей: вход с главной улицы или со двора. Однако, оценщиками при государственных структурах данные характеристики, порой, не учитываются. Не учитываются ими и такие важные моменты, напрямую влияющие на рыночную цену выкупаемых объектов, как этажность: подвал, цоколь, первый этаж или мансарда – тождественные помещения в них существенно отличаются по потребительскому спросу, а, следовательно, и по стоимости.

Отключить рекламу

Для выкупа арендуемого помещения достаточно обратиться в соответствующие структуры, заведующие недвижимостью в субъектах федерации, например, в Москве таковой является Департамент городского имущества города Москвы.

На принятие решения субъектам малого или среднего предпринимательства о подписании проекта договора купли-продажи, либо о предложении арендодателю заключить договор на иных условиях, законодатель определил срок – 1 месяц. В установленный период потенциальный покупатель должен решиться и либо подписать договор на приобретение помещения, либо отказаться. Бездействие считается отказом. При этом я не рекомендую соглашаться на выкуп, если предлагаемая недвижимость оценена значительно выше ее реальной стоимости.

В этом случае у независимых экспертно-оценочных компаний необходимо заказать отчет стоимости данного объекта и направить собственнику предложение на выкуп занимаемой коммерческой недвижимости по сниженной цене. Повторю, успеть все это необходимо за один месяц. Важный момент: новое предложение о выкупе должно быть оформлено протоколом разногласий и направлено вместе с подписанным предпринимателем договором купли-продажи.

Отключить рекламу

Как показывает практика, органы государственной и муниципальной власти никогда не соглашаются на реализацию недвижимости по оценке арендаторов, в результате чего в выкупе им отказывают. При наличии подобного отказа или необоснованного бездействия и проволочки, следует обратиться в суд. Суды в таких спорах назначают судебную экспертизу по определению цены выкупаемых коммерческих объектов, которая также в большинстве своем значительно ниже цены, изначально предлагаемой собственником-арендодателем.

Помимо возможности снижения размера выкупа коммерческой недвижимости на 30% и даже 50%  предпринимателям необходимо знать, что они вправе воспользоваться рассрочкой платежа, которая не может быть менее 3-х лет. При желании ею воспользоваться, об этом необходимо заявить на первоначальных этапах переговоров, т.к. суды частенько отказывают в рассрочке, если арендатор по первоначальному договору о таковой не просил и вспомнил о ней лишь в судебном споре.

Отключить рекламу

В завершении настоящего материала еще раз следует обратить внимание на то, что выкуп коммерческой недвижимости в настоящее время достаточно удобен и выгоден бизнесу при правильном подходе к оформлению сделки. Основные моменты, о которых следует помнить – это право на длительную рассрочку и право на снижение предлагаемой цены путем обращения к независимым экспертам-оценщикам.

Центр обучения «Клерка»
Приобретай опыт для серьезных дел

С 22 октября новые правила трудовых проверок. Готовьтесь в нашем онлайн-курсе по кадровому учету. Научим составлять документы так, что ни один инспектор не придерется.

Обучение полностью дистанционно. Выдаем сертификат. Записывайтесь.

Отключить рекламу