Быстрый Due Diligence для активного клиента: как не купить кота в мешке

В настоящее время одним из основных критериев для совершения сделок является быстрота. Быстро ознакомиться с новым активом на приобретение, быстро определиться с непобедимостью их покупки, быстро купить… XXI век космических скоростей оказывает огромное влияние на бизнес – быстрота является основным фактором прогресса и скоростных показателей завоевания новых рынков и создания новых бизнесов: кто успел – тому и прибыль. 

При таком активном темпе ритма жизни важным остается критерий качества – нередко спешка влияет на результат, и далеко не в лучшую сторону. Как избежать затягивания сроков при оценке актива перед его покупкой, как не прогадать с теми экспертами, которые в сжатые сроки сделают качественную оценку? Ведь на рынке консалтинга «каждый первый юрист» умеет «юридически оценивать» чужие активы.

Для понимания того, что именно должен вам сказать эксперт, чтобы ему можно было поверить, достаточно задать несколько вопросов. Квалификация эксперта при этом – лишь один из критериев отбора. Важным является уточнить не только сроки проведения исследования, но и методы и источники, по которым будет производиться аналитика. Юридическая оценка объекта (как имущественного актива, так и комплекса – например, отдельного бизнеса) состоит из многих аспектов. Юрист-эксперт, который проводит исследование, должен быть специалистом в разных областях права (гражданское, семейное, налоговое, трудовое, земельное, водное), обязательно разбираться в арбитражном процессе и вопросах банкротства и других необходимых смежных областях права. Дополнительным критерием является понимание экспертом основ экономики, основ ведения бухгалтерского учета (как источника данных). При этом каждый раз заключение зависит от конкретного анализируемого объекта. Сроки исследования тоже должны быть не слишком большими, но и не слишком маленькими. Исходя их объема сведений, было бы странным, чтобы эксперт сдал аналитический отчет заказчику в течение нескольких дней. Из практического опыта, даже самый простой на вид объект требует достаточно детального описания исходных данных и возможных рисков с критериями оценки (высокий-низкий). Риски указываются максимально возможные, поскольку риск – не статичное явление, и иногда изменение внешних факторов меняет низкую ценность риска на высокую, что может привести в итоге к полноразмерному пересмотру планов потенциальным покупателем приобретаемых активов или целого бизнеса. Наличие общих рекомендаций также является дополнительным плюсом к приведенному исследованию, ведь качественный эксперт, когда оценивает существующую проблемную ситуацию, может указать, по крайней мере, на некоторые аспекты для более углубленной ее проработки.

При проведении первого интервью клиента-заказчика и эксперта консалтинговой компании по качеству вопросов, задаваемых последним, уже возможно оценить, насколько он владеет практическими навыками и знаниями: вопросы должны быть как по существу сделки, так и касаться отдельных аспектов участников сделки, с достаточным количеством дополнительных вопросов и последующим запросом информации не только по владельцам актива, но и по истории его покупки или изменений, а также обязательно должны присутствовать вопросы о наличии внешних и внутренних факторов и «подводных камней». Эксперт, неоднократно проводивший юридическую оценку имущества, становится кем-то вроде «экстрасенса», умеющего из предварительно полученной информации сделать для себя первичные выводы, которые в будущем помогут ему в структурировании дополнительных запросов. Чем меньше на первой встрече звучит непонятных юридических терминов, словесной «воды», и чем больше конкретики от юриста-эксперта в вопросах, тем больше уверенность в том, что перед вами действительно эксперт, а не шарлатан, который готов зазвать к себе клиента под любым предлогом с последующим крайне сомнительным (в разрезе качества) результатом работы.

Еще одним критерием серьезности готового результата является обоснование цены, ведь  не является секретом тот факт, что работа эксперта стоит дорого. Это обусловлено его компетенциями, затратами на дополнительные источники в виде платных баз данных и стоимости его потраченного времени на исследования данных, законодательства, судебной практики и обязательно – на формирование описательной части исследования и выводов. Поэтому невысокая цена результата анализа, излишняя краткость сроков и обещание «скидки» должны насторожить потенциального заказчика – на кону стоит оценка рисков его коммерческой деятельности (прибыльный актив или проблемный) и экономия может быть в данном случае даже вредна. Поэтому при обращении в консалтинговую компанию необходимо сопоставлять не только цену, но и остальные факторы, такие, как деловая репутация и «профессиональный вес» работающих в ней экспертов.

Общая структура аналитического отчета, составленного экспертом-юристом по итогам исследования в отношении приобретаемых активов, должна быть ясна и прозрачна. Важным является наличие основных выводов, которые единой «нитью» должны четко и структурированно показать, насколько рисково приобретать тот или иной актив. Каждый бизнесмен имеет развитую интуицию, «бизнес-чуйку», и выводы эксперта должны помочь ему в определении того, насколько он рискует с приобретаемым активом. При определении качества исследования немаловажным является методология. Конечно, эксперты могут указать, что аналитические методы – это разработки консалтинговой компании, но в целом методы не уникальны: анализ сведений, документов, опросы, сопоставление баз данных и различных источников. Несмотря на такую «одинаковость» методических подходов к оценке данных, очень большую роль играют умения юриста-эксперта анализировать разрозненные сведения в единый структурированный отчет.  

Помимо предоставления заказчику отчета о проведенном аналитическом исследовании, необходимым является заключительное собеседование с заказчиком такого исследования: так называемая защита отчета. Как правило, это примерно 1,5-часовая беседа, в процессе которой заказчику поясняются основные выводы по исследованию, эксперт дает пояснения в любом разрезе проведенной аналитики и дополнительные рекомендации по отдельным моментам, о которых может попросить заказчик.

Обладая информацией о том, как проводится Due Diligence (в нашем случае – проведение юридической оценки), можно уже не первом интервьюировании представителей консалтинговой компании составить мнение о том, насколько близко знакомы на практике ее сотрудники с таким видом юридических услуг и как часто они его реализовывают для клиентов. 

В качестве иллюстрации можно привести пример проведения Due Diligence (юридической оценки объектов), осуществленной экспертом КСК групп.  

В КСК групп обратился клиент, которому необходимо было определиться с покупкой имущества. Он просил о встрече по телефону – данный Клиент относится к типу людей, быстро принимающих решение и требующих от других того же, при этом суть вопросов клиентом не была озвучена в силу сохранения конфиденциальности, и только на встрече стало ясно, что именно нужно клиенту в рамках консультации от КСК групп.

Итак, на встрече обсуждалась возможная покупка яхт-клуба как комплекса объектов надвижимости, в который входят земельные участки, здания, сооружения (пирсы) – всего семь  объектов.

 Суть вопросов, которые интересовали клиента:

1. «КАКИЕ» риски могут быть при покупке? (Сделке «быть или не быть»?)

2. «КАК» приобретать яхт-клуб? (То есть способ покупки – как отдельные имущественные объекты или как юридическое лицо с имуществом на балансе?)

Цитата слов клиента: «Не хочу покупать кота в мешке».

Исходя из ситуации, эксперту нужно было определить риски не только касающиеся долей и договора приобретения земельных участков, перед экспертом стояла задача комплексной оценки  всех видов рисков из имеющихся (гражданские, налоговые, риски из законодательства о банкротстве, риски семейного права, риски, происходящие из земельных правоотношений и водного законодательства).

Дополнительные сложности заключались в том, что имелись внешние «препоны» в виде крайне сжатых сроков (продавец настаивал на задатке в течение двухнедельного срока) и недостатка информации (продавец предоставил документы частично, настаивая на том, что «этого достаточно»).   

Действия эксперта КСК групп при осуществлении данной услуги:

• запрос документов у потенциального продавца;
• использование данных открытых реестров (ЕГРП, выписки, онлайн);
• использование данных из закрытых источников (СПАРК, дружественные  коллеги, предоставляющие информацию);
• интервью с продавцом во время встречи;
• аналитика документов в совокупности со сведениями из разных источников, сверка с нормами законодательства, судебной практики и с комментариями компетентных органов.

Результатом анализа по услуге с «кодовым» названием «Не купить кота в мешке» стал отчет на 50 листах с приложением исследованных копий документов и распечаток из платных источников на 144 листах, состоящий из:

• аналитического исследования каждого из семи объектов, выводов и рекомендаций (при покупке каждого объекта отдельно);
• дополнительного исследования документов и сведений в отношении юридического лица (при принятии решения покупки «целиком» юридического лица с его имуществом).

Отчет имел структуру из: общих положений (параметры, ограничения и допущения); кратких выводов по отчету; описания методов исследования и плана исследования; проверки объектов недвижимости  – земельных участков, зданий, сооружений (краткие выводы по каждому объекту и описательная часть развернуто по каждому объекту); исследования дополнительных материалов и информации (юридического лица в части предоставленных документов, сведений и документов по спорным границам смежных участков, имеющихся сведений о водопользовании).

Защита отчета по проведенному аналитическому исследованию являлась обязательным заключительным этапом оказываемых услуг. Итоговый отчет юрист-эксперт КСК групп защищал в течение часа, это происходило в форме общего обзора ситуации по каждому исследованному объекту и обзору специальных моментов (точек риска). Некоторые аналитические выводы эксперта КСК групп, основанные на анализе разрозненных сведений, получили однозначное подтверждение клиента по существу самих выводов – умение анализировать «информационные пазлы» дополнительно было положительно оценено клиентом. Также в рамках проведенной аналитики клиенту была дана всесторонняя оценка ситуации и по его просьбе были озвучены дополнительные рекомендации, хотя и выходящие за пределы анализа, но проистекающие из существа потребности клиента.

После защиты отчета клиент оценил работу юриста-эксперта КСК групп на высоком уровне: «Ваша работа мне очень понравилась: сложная ситуация, проделан серьезный труд». Оплата Клиентом была произведена в кратчайшие сроки.  

В качестве примера приводится краткий вывод по одному из объектов по вышеозначенному проекту (без приведения описательной части).  

По ОБЪЕКТУ кадастровый (или условный) номер 0000:0000:0000 (сокращенное наименование – Объект КН 0000) по итогам проведенного исследования было установлено следующее:

Объект КН 0000 приобретен в собственность ООО «…» по Договору № … купли-продажи недвижимого имущества от … г., о чем ООО «…» выдано Свидетельство о государственной регистрации права, Бланк …, № …, дата выдачи  …, при этом, согласно сведениям из ЕГРП, по Объекту КН 0000  ограничения (обременения) права отсутствуют, в отношении правопритязаний, заявленных в судебном порядке прав требования и возражений в отношении зарегистрированного права, сведений не имеется. Согласно исследованным документам (и полученным сведениям), процедура сделки купли-продажи Объекта КН 0000 в целом соблюдена (полномочия продавца проверить не представилось возможным). Общий срок исковой давности (срок, установленный для защиты права по иску лица, чье право нарушено) в отношении сделки купли-продажи Объекта КН 0000 истекает … г. В связи с отсутствием сведений об уплате налога на имущество в отношении Объекта КН 0000, не представляется возможным оценить наличие/отсутствие факта уплаты земельного налога как продавцом, так и ООО «…» (при намерениях купить ООО «…» как юридическое лицо с его имуществом). Также нет сведений о применении ООО «…» специальных режимов налогообложения. 

[…конфиденциальный вывод…]

В части, касающейся законности использования береговой зоны и объекта водопользования применительно к Объекту КН 0000, выводы и рекомендации идентичны выводам по вышеисследованному Объекту КН 0000:0000:0001 (см. стр. …– … отчета).

Перед Исполнителем не стояла задача по выяснению возможных нарушений в части рисков эксплуатации и использования Объекта КН 0000 и по выяснению возможных нарушений в части рисков установления правильности согласования и ввода в эксплуатацию Объекта КН 0000. Тем не менее Исполнитель обращает внимание на то, что собственник Объекта КН 0000 при расположении на береговой линии (которая предназначается для общего пользования) обязан не препятствовать использованию береговой линии, и соответственно каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств. Также возможной особенностью дальнейшего использования Объекта КН 0000  является заключение договора на водопользование с государственным органом, в ведении которого  находится объект водопользования – … водохранилище (в районе д… в месте нахождения Объекта КН 0000 – в связи с тем, что часть Объекта КН 0000 находится на территории водного объекта).

Общей рекомендацией является запрос и изучение оригиналов документов на Объект КН 0000, также рекомендуется выяснение обстоятельств правильности согласования по нахождению/расположению Объекта КН 0000 на территории общего пользования/береговой зоны  (на предмет нарушения прав третьих лиц при его эксплуатации), также на предмет необходимости заключения договора на водопользование и процедуры его заключения (с учетом возможных ограничений по субъектам данного вида договора) до совершения их покупки потенциальным покупателем для более детальной оценки Объекта КН 0000 и выявления возможных рисков, связанных с их дальнейшей эксплуатацией.  Выяснение и подтверждение интересующих фактов осуществляется официальными запросами на подтверждение сведений в органы, выдающие разрешение, согласование на использование строений/сооружений, собственникам земли или объектов водопользования.  

Также рекомендуется запросить у заинтересованной стороны сведения (оригиналы документов), позволяющие оценить риск предъявления претензий в отношении имущества со стороны третьих лиц:

• справки об уплате налогов на имущество от продавца на дату купли-продажи и от собственника имущества за период владения имуществом (если будет принято решение о покупке не отдельных объектов недвижимости, а юридического лица – ООО «…» со всем его имуществом);
• […конфиденциальная рекомендация…];
• сведения о полномочиях продавца на дату совершения сделки купли-продажи (исключение риска ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ)  и оригиналы ранее предоставленных копий документов.

Источник: kskgroup.ru