Приобретение недвижимости. Безукоризненная юридическая чистота сделки

Такие документы рекомендуется собрать не только состоянию на момент заключения сделки, но и по предыдущим сделкам в пределах срока исковой давности (см. врезку).

Проверить полномочия по распоряжению имуществом. Убедитесь в том, что представитель продавца не превысил свои полномочия по распоряжению имуществом своей организации. Недвижимость является весьма дорогостоящим активом. Поэтому нередко операции сней подпадают под критерий крупной сделки* (свыше 25 процентов балансовой стоимости активов компании). В таком случае необходимо убедиться, что есть необходимые решения об одобрении сделки уполномоченными органами. Напомним, что, если иного не записано в уставе, сделку «весом» от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов должен одобрять совет директоров компании. Более крупные сделки относятся к компетенции общего собрания.

Если компания проигнорирует это требование, над сделкой повиснет дамоклов меч признания ее недействительной по иску продавца или любого из его акционеров. Такие же последствия могут наступить, если продавец не представит документов об одобрении сделки сзаинтересованностью.

Обратите внимание и на другие ограничения по распоряжению имуществом. Так, унитарные предприятия не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, закрепленным за ними на праве хозведения без согласия собст-венника (п. 2 ст. 295 ГК РФ). В таких случаях необходимо убедиться в наличии всех необходимых правовых условий для сделки (в приведенном примере, что собственник дал свое согласие).

Проверить полномочия посредника. По сделкам с нежилой недвижимостью посредники привлекаются достаточно часто. Если от имени продавца также ведет переговоры иподписывает договоры посредник, необходимо убедиться в его полномочиях, в частности проверить наличие доверенности. Дополнительный риск возникает, только если посредники подписывают договор или иные значимые документы (например, передаточный акт, акт о взаиморасчетах). В этом случае необходимо убедиться в действительности доверенности. Ведь лицо, выдавшее доверенность, вправе ее влюбое время отменить (ст. 188 ГК РФ). Так что подписывать договор по возможности должен собственник. Либо следует убедиться, что доверенность не отзывалась. Так же внимательно следует изучить полномочия, прописанные в доверенности. Например, полномочия на прием денег и подписание договора должны быть указаны отдельно (подробнее о правилах оформления доверенностей читайте статью «Неочевидные, но существенные правила составления доверенностей» на стр. 20).

Получение гарантии дозаключения сделки

При совершении сделок с недвижимостью продавцы нередко требуют внести аванс в доказательство серьезности намерений покупателя. Интерес их в этом понятен, однако ситуацию можно развернуть в свою пользу. Объясните, что внесение аванса без дополнительных гарантий нарушает ваши интересы. И предложите оформить предварительный договор. А выплату оформить как задаток. Условие о нем можно записать прямо в предварительном договоре.

В таком случае вы получите дополнительную степень свободы. Если ваша компания заинтересована в сделке, вы сможете понудить продавца к заключению договора купли-продажи (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). Аесли ситуация изменится, то отказ продавца от сделки также можно будет обратить на пользу компании. Втаком случае он одолжен будет вернуть задаток в двойном размере (п.2 ст.381 ГК РФ).

По этим же соображениям суммы, вносимые до заключения договора купли-продажи, целесообразно оформлять именно как задаток даже если продавец отказывается заключать предварительный договор. На практике предварительный договор или соглашение о внесении задатка/аванса заключаются до полной проверки объекта (а часто и до получения выписки из ЕГРП). В таких случаях необходимо отдельно указать в предварительном договоре, что если в результате юридической проверки будут выявлены существенные препятствия для сделки, то вы вправе отказаться от покупки и получить назад внесенные денежные средства. Данное условие можно сформулировать следующим образом: «Если до заключения договора купли-продажи покупатель выявит обстоятельства, подтверждающие незаконность ранее совершенных сделок, либо иные обстоятельства, препятствующие будущему собственнику владеть, пользоваться или распоряжаться объектом недвижимости, покупатель вправе отказаться от настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке по пункту 3 статьи 450 ГК РФ. В этом случае продавец обязуется вернуть покупателю сумму задатка в течение пяти рабочих дней с момента требования».

Расчеты по сделке

Оплата – один из наиболее важных и рискованных этапов практически любой сделки. А связанной с недвижимостью в особенности. На что помимо общеизвестных способов обеспечения обязательств (неустойка, залог ит.п.) нужно обратить внимание, чтобы обезопасить этот этап?

Безналичные расчеты. Самым безопасным для покупателя способом оплаты можно назвать окончательный расчет после регистрации перехода права собственности. На практике так бывает не всегда. Если продавец, получив оплату, утратит интерес к вашей компании, зарегистрировать переход права собственности можно на основании решения суда (п. 3 ст. 551 ГК РФ). А с нерадивого контрагента взыскать убытки, вызванные задержкой регистрации.

Если же вам удалось согласовать условие отом, что компания полностью или частично оплатит покупку после госрегистрации перехода права, имейте в виду, что объект сделки до полной оплаты находится в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК РФ). Для снятия такого залога обе стороны должны представить в регистрирующий орган акт об оплате, заявление о государственной регистрации, а также все необходимые для регистрации документы. Регистрации такого залога можно избежать, прямо прописав в договоре купли-продажи, что по договоренности сторон право залога на объект до его полной оплаты у продавца не возникает.

Расчеты через депозитарную ячейку. В настоящее время распространена практика так называемых расчетов через депозитарную ячейку. Разумеется, компании (как и индивидуальные бизнесмены по предпринимательским платежам) могут рассчитываться друг с другом наличными лишь в пределах 60 тыс. рублей по одной сделке (п. 2 ст. 862 ГК РФ, указание ЦБ РФ от 14.11.01 № 1050-У). Порог крайне низкий для операций с недвижимостью. Впрочем, это ограничение не действует, если одной из сторон расчетов является физическое лицо либо в качестве средства расчетов выступает ценная бумага (обычно вексель).

Надо сказать, что на практике компании порой рассчитываются «через ячейку» и большими суммами (как правило, не прописанными в договоре). К законности такой практики можно предъявить целый ряд серьезных юридических упреков. Однако правовой анализ данной проблемы выходит за рамки настоящей статьи. Здесь заметим лишь, что в случае расторжения сделки или ее недействительности компания не сможет потребовать возврата всей уплаченной суммы.

Поэтому дадим рекомендации для добросовестных контрагентов. Тем более, как мы отметили выше, механизм оплаты через ячейку можно применять на вполне законных основаниях, используя неденежные средства расчетов.

Обычно ячейка арендуется на период регистрации плюс примерно неделя-другая. В договоре аренды ячейки указывается, что продавец изымает денежные средства при предъявлении документов, подтверждающих, что регистрация вашего права собственности произошла (нотариальная копия свидетельства о регистрации или подлинная выписка из ЕГРП), а за несколько дней до окончания срока аренды покупатель вправе изъять деньги (на случай, если сделка не совершилась).

Совершение сделки

Договорные условия. Процедура формирования договорных условий достаточно стандартная. Необходимо четко сформулировать существенные условия договора (предмет, цена), прочие необходимые условия, договориться о порядке расчетов, обеспечении обязательств и т.д.

Обратить внимание тут надо вот на что. Если речь идет о продаже здания, строения, помещения, квартиры, описание объекта в договоре должно четко совпадать с документами БТИ. При продаже земельного участка описание объекта должно соответствовать кадастровому плану. Если продается все здание, то можно так и указать. Рекомендуется в договоре четко прописать порядок перехода прав на земельный участок, необходимый для эксплуатации недвижимости.

Акт приема-передачи объекта. При передаче недвижимости от продавца к покупателю необходимо составить акт, в котором зафиксировать этот факт (ст. 556 ГК РФ). Этот документ можно составить в произвольной форме. Заметим, что существует унифицированная форма передаточного акта № ОС-1а (утв. Постановлением Госкомстата России от 21.01.03 № 7). Акт по этой форме необходим бухгалтерии, чтобы по бухгалтерским правилам принять объект к учету, а также подтвердить расходы на покупку и вычет по входному НДС. Однако к такой форме акта настороженно относятся в регистрационной службе. Поэтому мы обычно рекомендуем отдавать на регистрацию акт в произвольной форме. А акт по форме ОС-1 использовать для нужд бухучета.

Регистрация перехода прав. Разумеется, сделку можно считать окончательно завершенной лишь после того, как переход права собственности на имущество зарегистрируют в ЕГРП. Для этого обе стороны должны обратиться в территориальный отдел Управления ФРС соответствующего субъекта по месту нахождения объекта с заявлениями по форме, утвержденной Приказом Минюста № 293. К заявлению надо приложить:

1. копию и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Заметим, что за регистрацию перехода к компании прав на недвижимость необходимо уплатить госпошлину в размере 7500 руб. (попд. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
2. нотариальную доверенность на лиц, представляющих документы на госрегистрацию (если это делает руководитель компании – устав и документ об избрании (назначении) его на эту должность);
3. договор купли-продажи, а также передаточный акт в количестве равном количеству участников плюс 1 – для помещения его в регистрационное дело;
4. решение об одобрении сделки или подтверждение, что сделка не является для компании крупной (это может быть справка за подписью главного бухгалтера и руководителя);
5. нотариальные копии учредительных документов обоих юридических лиц, а также все изменения в учредительные документы, свидетельства о регистрации, перерегистрации юридического лица, свидетельства на все изменения (некоторые отделы Управления ФРС требуют предъявления подлинников);
6. документы, подтверждающие полномочия руководителей (подлинник – для предъявления, нотариальная копия – в дело);
7. документы БТИ и/или кадастровый план земельного участка (в некоторых отделах Управления ФРС кадастровый план вшивают в договор, в этом случае кадастровых планов должно быть столько же, сколько и договоров). Если документы БТИ и кадастровые планы уже сдавались ранее на госрегистрацию и с этого момента изменений не произошло, то их предоставление по закону не обязательно.

Перечень является примерным, могут потребоваться и дополнительные документы. Необходимо также отметить, что в последнее время в связи с принятием изменений в Закон «О государственной регистрации» и Административного регламента по регистрации (приказ Минюста № 293) многие требования регистрирующих органов смягчены, так часть документов можно представлять в виде оригинала и ксерокопии, которая будет заверена заявителем и сотрудником, принявшим документы на регистрацию. Однако такие изменения правильно воспринимаются не всеми отделами регистрирующего органа. Предупреждаю также, что спорить с ними следует только в случае значительной подкованности в вопросе.

При подаче документов Вам обязательно должны выдать расписку о приеме документов, которая одновременно является документом на получение документов с государственной регистрации.

Работу можно считать завершенной после того, как регистрирующий орган выдаст компании свидетельство о праве собственности на приобретенный объект.