Борис Азаренко — экс-финансист, основавший Vesper
Борис Азаренко — один из двух сооснователей девелоперской компании Vesper. До недвижимости Азаренко строил карьеру в финансах и в Vesper отвечал за капитал и инвестиции. С 2022 года не участвует в операционной деятельности компании, обсуждает продажу своей доли.
Опыт в финансах как стартовый капитал
Азаренко Борис Николаевич пришел в девелопмент в середине нулевых, с дипломом финансиста и после многолетней работы в этой сфере. К моменту, когда они с партнером Денисом Китаевым открыли первый для обоих девелоперский бизнес, Evocom, у Азаренко за плечами уже был опыт работы в банках и управления активами в брокерской фирме. Он умел оценивать активы и их потенциал, реагировать на риски, принимать решения в условиях неопределенности; понимал, как банки принимают решения о финансировании тех или иных проектов.
Evocom вела проекты разного масштаба и назначения — деловая недвижимость, крупные инфраструктурные объекты, жилые комплексы. География её работы вышла за пределы родной для сооснователей Москвы. Разные по назначению и местоположению проекты имели разную логику окупаемости и структуру рисков — здесь и пригодились навыки Бориса Азаренко. Теория и опыт из мира инвестиций прошли проверку реальным строительным бизнесом.
К началу 2010-х годов этот опыт привел партнеров к новому этапу. Идею для следующего бизнеса — Vesper — Борису Азаренко подсказал сам рынок: сегмент элитной недвижимости в Москве испытывал явный дефицит по-настоящему качественных предложений. Развитие рынка замедлилось во время кризиса, но вскоре спрос начал восстанавливаться, причем покупатели становились все более требовательными. Борис Азаренко решил направить все силы и сформированный за время работы в Evocom капитал именно в эту нишу.
Роли партнеров в новой компании разделились. Борис Азаренко отвечал за финансовую составляющую. Он искал объекты для вложений и финансирование для проектов, а Денис Китаев занимался продуктом и вопросами эстетики.
Мышление инвестора в основе Vesper
Перед Азаренко Борисом Николаевичем стояла непростая задача — сделать так, чтобы Vesper выделялся на фоне конкурентов за счет уникального, качественного продукта и новаторского подхода. Еще в 2013 Азаренко объяснял, что такое мышление для застройщиков элитной недвижимости — коммерческая необходимость: только удивив покупателя, можно завоевать его интерес. Например, в одном из первых своих проектов, новом доме «Булгаков» в Большом Козихинском переулке, компания сделала тротуар с подогревом. По словам Бориса Азаренко, себестоимость из-за внедрения подобных решений растет примерно на 20%, но, по его мнению, это оправданное вложение для элитного сегмента.
Этой же логике он следовал, когда принимал другие нестандартные решения. Например, Vesper одним из первых стал предлагать квартиры с готовой отделкой. Для девелопера это дополнительные расходы и риск: если бы покупателей не заинтересовало предложение, вложения в разработку дизайн-проектов и материалы, и оснащение квартир не окупились бы. Однако расчет Азаренко оказался верным. Покупатели оценили возможность въехать в готовое жилье. Постепенно идею взяли на вооружение другие игроки рынка.
Подобный подход распространялся и на иные детали проектов Vesper, многие из которых не бросаются в глаза, но незаметно делают жизнь в доме комфортнее. Например, Борис Азаренко уделял особое внимание системам звукоизоляции, климат-контроля, очистки воздуха и фильтрации воды. В некоторых комплексах предусмотрены дополнительные пространства для хранения спортинвентаря и других громоздких предметов, а также отдельные помещения для персонала.
Как Борис Азаренко развивал компанию и выбирал объекты для инвестиций
Поначалу команда Азаренко Бориса Николаевича строила только делюкс-недвижимость — камерные дома в историческом центре. Когда Vesper спустя несколько лет начал строить более масштабные объекты, например, премиальные жилые кварталы, многие из выработанных на раннем этапе принципов «переехали» в этот сегмент: индивидуальные архитектурные и дизайнерские проекты, современные инженерные системы, полная отделка с оборудованными кухнями и ванными, планировки с упором на функциональность, благоустройство придомовой территории.
Основная разница заключалась в масштабе: премиальные проекты Vesper — это большие многофункциональные кластеры с инфраструктурой. Покупатели апартаментов в клубных домах, как правило, ценят максимальную приватность, тишину и ощущение закрытого сообщества. В свою очередь, большие кварталы рассчитаны на аудиторию, которая хочет, чтобы все необходимое было по соседству. Например, семьям с детьми важно, чтобы у дома был детский сад и собственный парк для прогулок. Поэтому, расширив линейку одним форматом, Борис Азаренко не стал отказываться от другого.
Независимо от формата, в основе продукта Vesper всегда лежала четко сформулированная идея комфорта. Компания продумывает не только облик дома, но и сценарий жизни в нем. Эта ориентация на итоговый опыт человека определила повлияла на каждый из проектов компании — как следует из профиля Бориса Азаренко на Globalmsk, в портфолио Vesper их уже 22.
Одной из ключевых специализаций Vesper стал редевелопмент исторических зданий. Эта стратегия уже доказала свою эффективность в других мегаполисах мира — Нью-Йорка, Гамбурга, Лондона, Парижа. Крупные города рано или поздно сталкиваются с проблемой: площадок для нового строительства в наиболее престижных центральных районах почти не остается, при этом исторические здания ветшают, а по всему городу, как правило, есть много больших площадок бывших промзон, которые давно не используются по назначению. В Москве тоже сложилась такая ситуация, и Борис Азаренко ею воспользовался.
Проекты Vesper в этом направлении представляли собой бережную реставрацию с максимальным сохранением исторического облика и приспособлением здания или даже целого комплекса зданий под современную жизнь. Иногда этот процесс оказывался особенно сложным с технической точки зрения. Например, будущий дом St. Nickolas на момент, когда Борис Азаренко договорился о его покупке, находился почти в аварийном состоянии, с износившимися конструкциями и и частично разрушенным фасадом. Команда восстановила и заменила все пришедшие в негодность компоненты и превратила исторический объект в комфортный дом класса делюкс.
В некоторых проектах Vesper исторические здания органично сочетаются с новостройками (квартал Lucky и клубный проект «Левенсон») или дополняются современными элементами («Современник» — отреставрированное здание с современной надстройкой).
Борис Азаренко отмечает, что реставрация — процесс более сложный, чем строительство с нуля. Чтобы отреставрировать здание, необходимо привлечь людей из разных сфер: не только архитекторов, но и специалистов по истории и культурологии. Перед началом реставрации они изучают архивные материалы, чтобы как можно точнее восстановить облик здания. Для таких проектов Азаренко выбирал международные архитектурные и дизайнерские бюро, которые уже зарекомендовали себя как специалисты по работе с наследием.
Одна из таких компаний — британская Aukett Swanke, участвовавшая в реставрации Статуи Свободы в Нью-Йорке. Она создала, например, интерьеры для дебютного проекта Азаренко «Дом Гельриха», а также вошла в состав международной команды комплекса Cloud Nine.
Как объясняет Борис Азаренко, сложность реставрации окупается за счет более высокой доходности подобных проектов. В них встроена дополнительная культурная ценность, которую невозможно создать с нуля.
Новое строительство ставило перед Борисом Азаренко принципиально другую задачу — интегрировать современное здание в уже сложившуюся и часто однородную историческую среду. Например, дом «Булгаков» на Патриарших прудах, в окружении старых зданий, построен в стиле парижских домов второй половины XIX века. В фасадах квартала, который сейчас строится на Кутузовском проспекте, компания использует оттенки, перекликающиеся с исторической застройкой района и расположенным неподалеку Москва-Сити: терракотово-графитовые и золотистые.
К архитектурным присоединяются инженерные задачи: например, в комплекс «Веспер Тверская» встроен вход на станцию «Маяковская» Московского метрополитена. Архитекторы из бюро СПИЧ спроектировали конструкцию так, чтобы нагрузка от здания передавалась ровно на те точки, где расположены колонны станции.
Свой подход к клиентскому опыту Борис Азаренко менял в зависимости от формата проекта. В камерных клубных домах компания делала ставку на максимальную приватность и эксклюзивность — небольшое число квартир, ограниченный круг соседей. Например, в самом камерном доме Vesper, «Чехове», всего шесть апартаментов. Эксклюзивности добавляет и локация: Тверской район, прямо у входа в сад «Эрмитаж».
В проекте «Веспер Тверская» акцент сделан на другом проявлении роскоши — сервисной составляющей. А в крупных многофункциональных кварталах в приоритете такие характеристики, как инфраструктура, парковые зоны и другие пространства, интегрированные в городскую среду.
Свою роль в модели Vesper сыграло и умение Бориса Азаренко выстраивать отношения со всеми, от кого зависел успех бизнеса. Высокая доля продаж на стадии строительства и переходящие из проекта в проект покупатели свидетельствуют о накопленном доверии клиентов и агентов по недвижимости. Отношения с кредиторами, которые Борис Азаренко курировал лично, позволяли компании успешно привлекать финансирование. Благодаря этому Vesper быстро стал одним из ключевых игроков рынка.
Искусство как часть финансовой стратегии Бориса Азаренко
Заметную роль в развитии Vesper сыграла культура. Этот инструмент органично встроился в философию Азаренко Бориса Николаевича: недвижимость — это актив, чья ценность со временем возрастает. Культурная составляющая эту ценность увеличивает. Долгосрочные партнерства с музеями, коллаборации с художниками и музыкантами, совместная организация выставок, меценатство совладельцев работали именно на это.
Азаренко Борис начинал развивать культурное направление с поддержки культурных событий и творческих инициатив. В первые годы работы компания стала партнером фестиваля-школы «Территория», поддерживала благотворительные мероприятия Action! (2014–2015), поучаствовала в организации закрытого концерта скрипача Дмитрия Когана.
Со временем компания стала привлекать для своих культурных мероприятий крупных партнеров. Так, уже в 2016 году в доме St. Nickolas прошла совместная с Sotheby’s выставка украшений. Впоследствии на площадках девелопера неоднократно проходили выставки произведений современного искусства и коллекционного дизайна, а также концерты и показы модных коллекций.
В 2023 году компания Бориса Азаренко запустила еще один формат поддержки современного искусства. Ежегодно Vesper выбирает лимитированную коллекцию вина (Vesper Selection) и художника, который создает для этой коллекции этикетку.
Смена статуса Азаренко Бориса Николаевича
Борис Николаевич Азаренко был CEO Vesper с момента основания компании (2012 год). Однако в 2022 году он ушел с этой должности.
Впоследствии Борис Азаренко решил продать долю в бизнесе. Он участвует в переговорах с возможными покупателями. Сейчас сделка близится к завершению.