Манипуляции с кадастровой стоимостью: как «прочие материалы» стали инструментом ухода от налогов

В предыдущей публикации мы разобрали налоговые последствия получения аванса по предварительному договору купли-продажи недвижимости. Как человек творческий я решила поразмышлять в продолжение темы уже по другому обстоятельству. Из любопытства я внимательно изучила выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Вот ключевые сведения из документа:

Все увидели «прочие материалы». Однако достоверно известно, что дом фактически построен из ячеистого бетона — материала, который, в свою очередь, имеет разновидности: газобетон и газосиликат. При этом в переписке с покупателем (а также в своих объявлениях на продажу – да, да! их было несколько, причем некоторые из них размещались уже после получения аванса от нашего клиента) продавец указывал разные материалы – то газобетон, то газосиликат. Учитывая, что оба материала относятся к группе ячеистых бетонов, будем упоминать газобетон. Хотя подобная путаница выглядит как минимум странно. А если учесть общий контекст махинаций, — сильно походит на очередной элемент ухода от налогов.

Расхождение между реальным материалом стен и тем, что указан в ЕГРН, — не техническая ошибка и не терминологическая неточность. В данной ситуации мы имеем дело с умышленным искажением характеристик объекта при постановке на кадастровый учёт. Непоследовательность продавца в определении материала (газобетон vs газосиликат) дополнительно подтверждает его намерение скрыть истинную информацию.

Но главное — оба материала относятся к категории ячеистых бетонов, а это далеко не «прочие материалы». В официальных классификаторах для целей кадастровой оценки они относятся к группе каменных стен I и II группы капитальности, а не к категории «прочие», куда попадают каркасно-щитовые, панельные и неуточнённые конструкции.

Для чего это могло понадобиться продавцам? Ответ лежит в плоскости налогообложения — как имущественного, так и налога на доходы физических лиц. Разберём поэтапно.

Методика государственной кадастровой оценки предусматривает разбивку объектов недвижимости на группы в зависимости от материала наружных стен. Эта характеристика напрямую влияет на удельный показатель кадастровой стоимости (рублей за квадратный метр).

Примерная классификация материалов с точки зрения оценочных коэффициентов (очень примерная, я все-таки бухгалтер, а не кадастровый специалист):

• высокая стоимость: кирпич, монолит, железобетон.

• средняя стоимость: газобетонные блоки, пеноблоки, керамические блоки, брус.

• низкая стоимость («прочие материалы»): щитовые, каркасные, панельные, а также не уточнённые в документах.

Указав «прочие материалы», продавцы искусственно занизили кадастровую стоимость дома по сравнению с тем, какой она была бы при честном отражении газобетона. По нашим оценкам, разница составляет не менее 25–35%. Для расчёта возьмём минимальное значение — 25%.

Таким образом, скрытая добавка за счёт указания фактического материала:
5 022 569,61 руб. × 25% = 1 255 642,40 руб.

Какой должна быть кадастровая стоимость при указании газобетонных блоков:
5 022 569,61 + 1 255 642,40 = 6 278 212,01 руб.

Таким образом, только за счёт одной строки в техническом плане продавцы добились снижения кадастровой стоимости объекта более чем на 1,2 миллиона рублей.

Налог на имущество физических лиц (ежегодный) исчисляется от кадастровой стоимости по ставке, устанавливаемой местными властями. Для жилых домов в Чеховском районе Московской области (именно там находится наш дом) ставка составляет 0,1% от кадастровой стоимости (при отсутствии льгот).

Учитывая ставку, сумма уклонения невелика. Однако это не главная цель махинации. Основная выгода лежит в плоскости налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже дома.

И здесь мы подходим к ключевому моменту, ради которого продавцы исказили материал стен.

Налоговый кодекс РФ (пункт 2 статьи 214.10) устанавливает правило для сделок с недвижимостью — если цена продажи объекта недвижимости ниже 70% его кадастровой стоимости, зафиксированной на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, то для целей налогообложения доход продавца принимается равным кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

Иными словами, продавец не может слишком занизить цену в договоре купли-продажи, чтобы уменьшить НДФЛ. Налоговая сама доначислит налог исходя из 70% кадастровой стоимости.

Продавцы, получив от покупателя аванс в размере 10,5 млн рублей по предварительному договору, открыто заявили, что в основном договоре купли-продажи (который так и не был заключён) они хотели бы указать минимальную возможную стоимость дома. Учитывая правило 70% и обозначенную (махинационно) кадастровую стоимость, желаемая ими стоимость составила бы:
5 022 569,61 × 0,7 = 3 515 798,73 руб. (округлим до 3,55 млн).

Мы уже выяснили, что реальная кадастровая стоимость дома (при указании газосиликатнобетонных блоков) была бы выше. В нашем (сильно приблизительном) расчете она составила 6 278 212,01 руб.

70% от этой суммы = 6 278 212,01 × 0,7 = 4 394 748,41 руб.

Разница: 4 394 748,41 – 3 550 000 = 844 748,41 руб.

Таким образом, даже планово занижаемая в мечтах продавцов цена продажи дома занижается повторно посредством искажения информации о материалах почти на 845 тысяч рублей.

Теперь пересчитаем сумму налога, которую продавцы должны были заплатить при честном подходе, и ту, которую они пытались избежать.

Сценарий А (что было бы при правильной кадастровой стоимости и согласии клиента на заключение основного договора с минимальной ценой):

Налогооблагаемый доход = 4 394 748,41 руб.
НДФЛ по ставке 13% = 4 394 748,41 × 0,13 = 571 317,29 руб.

Сценарий Б (что планировали продавцы, указав 3 550 000 руб. и надеясь, что налоговая не заметит подлог с кадастровой стоимостью):

НДФЛ с 3 550 000 руб. = 3 550 000 × 0,13 = 461 500 руб.

Разница (неуплаченный НДФЛ при условии, что махинация с кадастровой стоимостью осталась бы незамеченной):

571 317,29 – 461 500 = 109 817,29 руб.

Сценарий В (полностью честная сделка по реальной рыночной цене 6 000 000 руб. + 2 500 000 за работы):

НДФЛ = (6 000 000 + 2 500 000) × 0,13 = 1 105 000 руб.

Таким образом, реальный ущерб бюджету от всех махинаций (занижение кадастровой стоимости + занижение цены в договоре) составляет:

1 105 000 – 461 500 = 643 500 руб.

И это только по дому. А ведь у нас еще участок (здесь мы его не рассматриваем).

Теперь становится очевидной логика махинации. Продавцы совершили два взаимосвязанных действия:

• Исказили материал стен в документах для постановки на кадастровый учёт («прочие материалы» вместо газобетонных блоков). Это позволило занизить кадастровую стоимость.

• Планировали указать в основном договоре купли-продажи цену дома 3 550 000 руб. — сумму, которая формально превышала 70% от заниженной кадастровой стоимости (3 515 798,73 руб.), но была ниже 70% от реальной кадастровой стоимости (4 394 748,41 руб.) и существенно ниже договорной стоимости.

Здесь все просто. Если бы сделка состоялась и налоговая инспекция выявила занижение налоговой базы, продавцам грозила бы ответственность по статье 122 Налогового кодекса РФ. Данная статья предусматривает штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога. Если налоговый орган докажет, что деяние совершено умышленно (а в данном случае умысел очевиден), штраф возрастает до 40%.

Статья 170.2 УК РФ — внесение заведомо ложных сведений в технический план, если это повлекло за собой необоснованное занижение кадастровой стоимости более чем на 40% от реальной. В нашем случае занижение на 25% — порог неясен, да и участие специалистов на данные момент не доказано, поэтому оставим эту статью без внимания. А вот статья 159 УК РФ (мошенничество) маячит перед героями вполне реально.

Есть еще статья 198 УК РФ — Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов. Здесь минимальный порог в 2,7 млн рублей. В нашем случае эта сумма меньше.  Но! Достоверно известно, что таких домов у продавцов несколько и они тоже продаются (планируются к продаже) по заниженной цене. Так что эта статья зависит от умения налоговиков искать и находить.

📌 Резюме

Манипуляции с материалом стен при постановке на кадастровый учёт — не техническая ошибка, а продуманный инструмент ухода от налогов. Они позволяют:

• занизить кадастровую стоимость;

• поднять порог 70% от кадастровой стоимости до уровня, который легко перекрыть фиктивной ценой в договоре;

• сэкономить на НДФЛ сотни тысяч рублей.

Налоговая инспекция вправе (и обязана) при проверке сделки восстановить реальные характеристики объекта, запросить у Росреестра исправленные сведения и как то отреагировать (особенно, учитывая, что мы уже установили уклонение от уплаты 1,35 млн рублей НДФЛ в 2024 году). Игнорирование подлога продавцами — это легитимизация их преступления.

Наивный Покупатель, ставший жертвой такой схемы, может (и должен) направить в УФНС, Росреестр и в прочие ведомства (силовые) заявление о выявленных махинациях с кадастровой стоимостью и планируемом занижении цены договора. Это станет дополнительными аргументами в пользу возбуждения уголовного дела от которого наши ответственные персонажи уклоняются уже полтора года.

Для всех остальных это лишнее напоминание, что при анализе сделок с недвижимостью всегда проверяйте соответствие заявленных в ЕГРН характеристик фактическим. Расхождение в материале стен, годе постройки, площади — повод для пересчёта кадастровой стоимости и, как следствие, пересмотра налоговых обязательств продавца. И не делайте скидку на якобы дружеские отношения с продавцом, когда речь идет о 10 миллионов, дружба улетучится.

На этом все.

Как поведет себя налоговая служба, полиция и прочие инстанции при получении подобных материалов мы возможно узнаем когда-нибудь. Но не сейчас)))

Ждите продолжение.