Сделка, которая обернулась налоговым шоком

Когда предприниматель на УСН покупает коммерческую недвижимость с обременением в виде долгосрочного договора аренды, где ставка арендной платы исторически сидит в стоимости аренды («включая НДС»), начинается конфликт, который может стоить бизнесу миллионов.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 апреля 2026 года по делу № А43-3469/2025 расставляет точки над «i» в этом противостоянии. Кассация жёстко обязала упрощенца выставить счета-фактуры с НДС, несмотря на его спецрежим.

Фабула дела — классическая смена собственника. Работал договор аренды нежилого помещения с арендной платой 549 729 рублей в месяц, включая НДС. В сентябре 2023 года объект выкупил индивидуальный предприниматель (ИП), применявший упрощенную систему налогообложения. Став собственником, он автоматически стал арендодателем по действующему договору (ст. 617 ГК РФ).

Арендатор, сетевая компания «СПАР Миддл Волга», обоснованно требовал счета-фактуры для получения вычетов по НДС. Предприниматель же считал, что он — упрощенец, посему ничего никому не должен. Арендатор подал иск о понуждении выставить налоговые документы и заявил судебную неустойку. Дело прошло три круга.

Полезно видеть, насколько по-разному суды могут оценить одну и ту же ситуацию.

Суд напомнил о диспозитивности в налоговых отношениях, на которую указывал Конституционный Суд еще в 2014 году (Постановление № 17-П). Смысл в следующем:

1. Добровольный выбор — упрощенец, подписывая договор с формулировкой «цена включает НДС», берет на себя роль налогоплательщика добровольно. Это не навязанная обязанность, а элемент налогового планирования и ценообразования. В договоре с государством цена изначально сформирована с налогом — значит, новый собственник не мог не осознавать последствий.

2. Обязанность вытекает из счета-фактуры — механизм пп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ железный. Выставил счёт-фактуру с налогом (или обязан выставить по сделке) — обязан перечислить эту сумму в бюджет. Документ, в свою очередь, служит основанием для вычета у покупателя-арендатора.

3. Нарушение баланса интересов — отказ арендодателя выставить счёт-фактуру привёл к тому, что арендатор ежемесячно терял право на вычет существенных сумм, продолжая платить цену с налогом. Это недобросовестное поведение.

Для арендатора. Появился мощный прецедент. Если вы арендуете объект у упрощенца по договору, где ставка по каким-либо причинам включает НДС, ваше право требовать счет-фактуру (даже если арендодатель не является плательщиком; например при недостижении порогового значения доходов) защищено.

Для арендодателя на УСН. Арендодатель-упрощенец не может в одностороннем порядке «выключить» НДС из цены, установленной в договоре. Суд не разрешил снизить плату на сумму налога, а заставил полноценно войти в налоговые правоотношения. Если покупаете коммерческую недвижимость с арендатором, смотрите не только на кадастровую стоимость, но и на формулировки в договоре аренды.

Решение суда — это только начало налоговых проблем для предпринимателя на УСН. Сам по себе судебный акт не регулирует налоговые обязательства, он лишь фиксирует гражданско-правовую обязанность передать документ.

Однако как только счёт-фактура с выделенной суммой НДС выставлен, запускается неумолимый механизм статьи 173 Налогового кодекса — лицо, не являющееся плательщиком НДС, но выставившее счёт-фактуру с налогом, обязано исчислить и уплатить указанную в нём сумму в бюджет. Именно этот механизм и создаёт главную финансовую ловушку.

Возьмём реальные цифры из договора аренды по делу «СПАР Миддл Волга». Ежемесячная постоянная часть арендной платы — 549 729 рублей, включая НДС. По общеустановленной ставке 20% сумма налога внутри этого платежа составляет 91 621,50 рублей. Именно эту сумму предприниматель должен будет перечислить в бюджет за каждый месяц, за который выставит счёт-фактуру.

Но на этом потери не заканчиваются. Давайте посчитаем масштаб бедствия за тот самый спорный период — с 1 сентября 2023 года по 31 декабря 2024-го. Это 16 полных месяцев.

91 621,50 ₽ × 16 месяцев = 1 465 944 ₽

Это сумма, которую предприниматель должен бюджету только из-за того, что когда-то давно в договоре появилась фраза «включая НДС». И это не доход, а живые деньги, которые нужно изъять из оборота.

НДС уплачивается ежемесячно равными долями после окончания квартала. Сроки прошли ещё в 2023–2025 годах. Если считать просрочку хотя бы по апрель 2026-го (дата решения кассации), при ключевой ставке 16% годовых набегает ориентировочно 420 000–450 000 рублей. Ключевая ставка Банка России в 2023 и 2024 годах скакала бурно, а я человек ленивый, поэтому просто взяла 16%.

20% от неуплаченной суммы — 293 189 рублей. И это минимальная планка. Если налоговая докажет умысел, штраф удвоится.

За каждый квартал, за который не сдана декларация по НДС, штраф составляет 5% от суммы налога к уплате за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30%. Посчитаем исходя из «не более» — в нашем случае 30% от квартальной суммы (274 864,50 ₽) — это 82 459,35 ₽. Четыре квартала 2023-го и четыре квартала 2024-го — 8 деклараций. Итого ещё около 659 675 рублей.

ТАДАМ!!!

Почти три миллиона рублей — и это только налоговые последствия за полтора года. К ним добавляется госпошлина, судебная неустойка и оплата услуг юристов. А главное — эту сумму предприниматель должен отдать из собственных средств, потому что арендатор перечислил её в составе арендной платы и никакой компенсации сверх договора не обязан предоставлять.

Именно так одно неверное предположение («я же упрощенец, НДС меня не касается») превращается в финансовую катастрофу.

Совет на будущее — не доводите дело до суда и не геройствуйте, отказывая контрагенту. Если вы купили объект с таким договором, алгоритм действий такой.

• До сделки — инициируйте переговоры с арендатором о подписании дополнительного соглашения, исключающего НДС из цены и фиксирующего ставку «без НДС». Если арендатор не соглашается, закладывайте налоговые потери в цену покупки недвижимости.

• После сделки (если уже «попали») — предложите арендатору мировое соглашение —изменение арендной платы на рыночную без НДС, возможно, с временным дисконтом. В крайнем случае готовьтесь платить НДС — это цена, которую придётся заплатить за непродуманный вход в сделку.

Справедливости ради замечу, спор по делу «СПАР Миддл Волга» касался периода 2023–2024 годов — то есть времени, когда упрощенцы не признавались плательщиками НДС ни при каком уровне дохода. Сейчас законодательный ландшафт иной. С начала 2025-го порог освобождения от НДС последовательно снижался — сначала до 60 миллионов рублей, а с 2026-го и вовсе до 20 миллионов. Многие рантье на УСН автоматически стали плательщиками налога.

Однако это вовсе не означает, что урок потерял актуальность.