Договоры жилищных сбережений с 2027 года: что менять бухгалтеру, какие налоги и как учесть

Коллеги, с 1 января 2027 года банки смогут заключать договоры жилищных сбережений (ФЗ от 04.07.2026 № 230-ФЗ). Это не просто новый банковский продукт — это новая категория операций, которая потребует изменений в учёте, отчётности и налоговых расчётах.

Разбираем, что это значит для бухгалтера, какие налоги возникают, как учесть операции и на что обратить внимание уже сейчас.

Гражданин (или третье лицо в его пользу) вносит деньги в банк. Банк принимает их, начисляет проценты, возвращает накопленное — но только если средства идут на жильё: покупка, ДДУ, ИЖС, первоначальный взнос, погашение жилищного кредита.

Параметры договора:

• минимальный срок — 3 года;

• пополнение — в любое время;

• проценты капитализируются;

• после накопления банк выдаёт кредит на жильё;

• страхование вклада — до 10 млн рублей.

К договору применяются нормы ГК о вкладе и займе, Закон о потребкредите, 115-ФЗ.

Здесь всё относительно просто. Гражданин сам вносит деньги, сам получает проценты, сам платит НДФЛ с процентов по общим правилам.

НДФЛ с процентов по вкладу:

• налоговая база определяется отдельно по каждому виду валюты;

• проценты облагаются по ставке 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн руб.);

• банк выступает налоговым агентом — удерживает и перечисляет НДФЛ самостоятельно;

• гражданину не нужно декларировать такие доходы, если банк удержал налог.

Исключение: если банк не удержал налог (например, при выплате процентов в натуральной форме или при закрытии договора без удержания), гражданин обязан самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.

Имущественный налоговый вычет:
При покупке жилья на накопленные средства гражданин вправе получить имущественный вычет (ст. 220 НК РФ):

• до 2 млн руб. — возврат 260 000 руб.;

• до 3 млн руб. по ипотечным процентам — возврат 390 000 руб.

Важно: если жильё покупается с использованием кредита, выданного после накопления, — вычет по процентам применяется в полном размере, независимо от того, в каком банке выдан кредит.

Вот здесь начинаются нюансы.

Ситуация: компания решает мотивировать ключевых сотрудников и заключает с банком договоры жилищных сбережений в пользу работников. Компания вносит деньги, работник копит, через 3 года получает право на льготный кредит.

Вопросы для бухгалтера:

а) НДФЛ с суммы взносов работодателя

По общему правилу (п. 1 ст. 210 НК РФ), доходы работника от работодателя облагаются НДФЛ. Но есть исключения:

• если взносы работодателя на договоры жилищных сбережений прямо поименованы в ст. 217 НК РФ как необлагаемые — НДФЛ не возникает;

• если такие льготы нет — сумма взносов признаётся доходом работника в натуральной форме и облагается НДФЛ.

На текущий момент в ст. 217 НК РФ нет прямого освобождения для взносов на договоры жилищных сбережений. Это значит, что сумма взносов работодателя в пользу работника облагается НДФЛ по ставке 13% (15%).

б) Страховые взносы

Аналогичная ситуация со страховыми взносами. Если взносы работодателя на жилищные сбережения не поименованы в ст. 422 НК РФ как необлагаемые — страховые взносы начисляются в общем порядке.

в) Учёт расходов у работодателя

Расходы работодателя на заключение договоров жилищных сбережений в пользу работников:

• для целей налога на прибыль — могут быть учтены в составе расходов на оплату труда (ст. 255 НК РФ), если это предусмотрено трудовым или коллективным договором;

• альтернатива — расходы на обеспечение условий труда (ст. 264 НК РФ), если программа утверждена локальным актом.

Важно: чтобы расходы были приняты налоговиками, нужно:

• утвердить положение о мотивационной программе;

• прописать условия участия в программе;

• заключить дополнительные соглашения к трудовым договорам;

• обеспечить документальное подтверждение каждого платежа.

Если вкладчик — гражданин: банк удерживает НДФЛ как налоговый агент. Гражданин не декларирует.

Если вкладчик — работодатель (в пользу работника): здесь сложнее. Проценты начисляются на сумму, внесённую работодателем. Кто получает доход — работник или работодатель?

По логике НК РФ, доход в виде процентов получает владелец вклада — то есть работодатель. Но если работодатель переуступает право на проценты работнику — возникает доход работника.

Рекомендация: дождаться разъяснений Минфина. Пока их нет, безопаснее считать, что:

• НДФЛ с процентов уплачивает тот, на кого оформлен договор;

• если договор на работника — работник платит НДФЛ;

• если договор на работодателя — работодатель платит НДФЛ и может учесть проценты в доходах.

Ситуация: гражданин накопил деньги, но решил не покупать жильё. Расторгает договор, забирает деньги.

Налоговые последствия:

• сумма взносов возвращается без НДФЛ (это возврат собственных средств);

• проценты по вкладу — облагаются НДФЛ в общем порядке;

• если договор расторгается досрочно — банк может пересчитать проценты.

Если договор на работника, взносы платил работодатель:

• возврат денег работодателю — без налоговых последствий (возврат собственных средств);

• проценты — доход работодателя, облагается налогом на прибыль;

• если деньги передаются работнику — возникает доход работника, облагается НДФЛ и страховыми взносами.

Если банк лишается лицензии и АСВ выплачивает страховое возмещение:

для гражданина:

• страховое возмещение в пределах 10 млн руб. — не облагается НДФЛ (аналогия со страхованием обычных вкладов);

• если возмещение превышает 10 млн — превышение облагается НДФЛ.

для работодателя:

• страховое возмещение признаётся внереализационным доходом (ст. 250 НК РФ);

• учитывается при расчёте налога на прибыль.

1. Взаимозависимость. Если банк, в котором открывается договор, аффилирован с работодателем или работником, — это может создать признаки взаимозависимости по ст. 105.1 НК РФ. Особенно если речь о крупных суммах.

2. Контролируемые сделки. Если работодатель и банк — взаимозависимые лица, и сумма операций превышает порог (1 млрд руб. в год для 2026 года), — сделка может быть признана контролируемой. Потребуется уведомление ФНС и документация о ценообразовании.

3. Трансфертное ценообразование. Если условия договора жилищных сбережений отличаются от рыночных (например, завышенная ставка процента), — налоговая может доначислить налоги.

4. Документооборот. Каждый платёж, каждый договор, каждое дополнительное соглашение должны быть оформлены безупречно. Налоговики будут проверять такие операции особенно тщательно — это новая категория, и они будут искать нарушения.

Договоры жилищных сбережений — это новый инструмент, который потребует от бухгалтера внимания и подготовки.

Главное:

• если договор заключает гражданин — НДФЛ с процентов удерживает банк, гражданин получает имущественный вычет при покупке жилья;

• если договор заключает работодатель в пользу работника — возникают вопросы с НДФЛ, страховыми взносами и учётом расходов;

• страховое возмещение до 10 млн руб. для гражданина не облагается НДФЛ;

• дождаться разъяснений Минфина по спорным вопросам.

Любой новый финансовый инструмент — это и возможности, и риски. Задача бухгалтера — минимизировать риски и использовать возможности законно.

В моих книгах разбираю учёт финансовых инструментов, налогообложение операций с вкладами, кредитами, инвестициями — с примерами и ссылками на судебную практику. Налоговые льготы и вычеты, о которых часто молчат даже инспекторы. Если налоговая пришла с претензиями по новым операциям или назревает спор — нужна помощь.

Ставьте лайк, если разбор был полезен. В комментариях расскажите, планируете ли вы участвовать в программе жилищных сбережений — как гражданин или как работодатель.

Евгений Сивков, кандидат экономических наук, налоговый консультант