Конституционный Суд признал неконституционным применение повышающих коэффициентов к земельному налогу для участков под ИЖС, используемых в бизнесе. Казалось бы, пора требовать перерасчет и возвращать деньги?
Не спешите. ФНС уже расставила точки над «i»: послабление работает на будущее. А за 2026 год и ранее — платите по полной.
Разбираемся, кого именно это касается, кто реально может пересмотреть налоговые обязательства и как бухгалтеру проверить начисления, чтобы войти в 2027 год без сюрпризов.
Почему вообще возник этот спор?
До недавнего времени складывалась патовая ситуация. Исторически участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) облагались по льготной ставке — до 0,3%.
Однако если такой участок начинали использовать в предпринимательской деятельности, муниципалитеты применяли к нему повышенную ставку — до 1,5% (п. 1 ст. 394 НК РФ). При этом положения п. 15 ст. 396 НК РФ продолжали действовать: если строительство не завершено в срок, к налогу применялись повышающие коэффициенты 2 или 4.
Математика налоговой нагрузки:
Без коэффициента: 1,5%
С коэффициентом 2: фактически 3% от кадастровой стоимости.
С коэффициентом 4: фактически 6% от кадастровой стоимости.
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.07.2026 № 52-П указал, что такое сочетание (повышенная ставка + повышающий коэффициент) создает неопределенность и чрезмерную фискальную нагрузку именно для участков ИЖС, используемых в предпринимательской деятельности. Суд признал эти нормы неконституционными в этой части.
Что ответила ФНС: холодный душ для бюджета
ФНС в Письме от 19.10.2026 № БС-36-21/9156@ (опираясь также на Определения КС РФ от 24.09.2026 № 2442-О-Р и № 2443-О-Р) прямо пояснила:
В текущем (2026) и предшествующих налоговых периодах повышающие коэффициенты подлежат применению.
Суммы налога, уже уплаченные с учетом коэффициентов, возврату не подлежат.
С 2027 года коэффициенты не применяются, если федеральный законодатель не установит иное регулирование.
Бюджет ваши деньги за прошлые периоды уже «усвоил». Просто так их не отдаст.
Главная ловушка: кто реально может пересмотреть налог за прошлые годы
ФНС оставила узкую процессуальную лазейку. Воспользоваться позицией КС РФ для пересмотра обязательств за 2026 год и ранее могут только те налогоплательщики, которые обратились за судебной защитой до 21 июля 2026 года, и чьи дела (или жалобы) на эту дату находились на рассмотрении суда.
Досудебная жалоба в УФНС не считается. КС РФ в определениях от 24.09.2026 четко дал понять: самого факта административного обжалования недостаточно для применения исключений.
Если вы подали иск после 21.07.2026, вы не получаете специального права на перерасчет прошлых периодов только на основании Постановления № 52-П.
Важный нюанс: если вы не успели в суд до этой даты, это не значит, что оспаривать налог бессмысленно в принципе. У вас могут быть другие законные основания для перерасчета: оспоренная кадастровая стоимость, неверно примененная муниципальная ставка или ошибка в сроке владения участком. Просто ссылаться на Постановление № 52-П как на основание для возврата налога за прошлые годы уже поздно.
Пример: чистая математика без иллюзий
Допустим, ваша организация (собственник или постоянный (бессрочный) пользователь, ст. 388 НК РФ) владеет участком с видом разрешенного использования «для ИЖС», который используется в бизнесе. Кадастровая стоимость: 10 млн руб. Муниципальная ставка: 1,5%. Из-за сроков строительства применялся коэффициент 2.
Налог к уплате: 10 000 000 × 1,5% × 2 = 300 000 руб.
Налог без коэффициента: 150 000 руб.
Разница: 150 000 руб.
Называть эту разницу «переплатой» за 2025 год юридически некорректно, так как на тот момент начисление было правомерным.
Однако, если ваша компания подала иск о неправомерности применения коэффициента, например, в марте 2026 года, и дело еще идет, у вас возникает возможность добиться пересмотра налоговых обязательств при наличии условий, описанных КС РФ. Автоматического возврата всей суммы это не гарантирует, но дает сильный правовой аргумент.
Три категории участков: не путайте их!
Постановление КС РФ № 52-П имеет точечное действие. Не применяйте его ко всем землям подряд:
Коммерческое ИЖС (участок для ИЖС, используется в бизнесе, ставка до 1,5%). Именно здесь КС запретил сочетание ставки и коэффициентов. С 2027 года ждем отмены коэффициентов.
Некоммерческое ИЖС (личное использование физлицами). Ставка до 0,3%. Проблемы «двойного повышения» здесь не возникает в силу низких базовых ставок.
Участки под многоквартирное строительство. К ним применяются свои правила и сроки (коэффициенты 2 или 4 до регистрации домов). Постановление № 52-П на них напрямую не распространяется.
Чек-лист для бухгалтера: 7 шагов до конца года
Чтобы понять, распространяется ли постановление КС на вашу компанию и как планировать бюджет, сделайте следующее:
Проверьте вид разрешенного использования (ВРИ) по ЕГРН. Там должно быть прямо указано «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС).
Подтвердите факт предпринимательского использования. Есть ли договоры, акты, свидетельства того, что участок используется в бизнесе?
Уточните налоговую ставку в муниципальном образовании. Действительно ли местная дума установила ставку 1,5% для таких участков?
Проверьте дату регистрации права и сроки строительства. Коэффициент 2 или 4 применяется не всегда, а только при нарушении сроков, указанных в п. 15 ст. 396 НК РФ. После завершения строительства и регистрации объекта коэффициент меняется (обычно на 1, либо на 2, если регистрация затянулась).
Сверьте начисления и авансы за 2024–2026 годы. Нет ли арифметических ошибок или неверного применения коэффициентов?
Поднимите архив судебных дел. Подавали ли вы иск по этому участку до 21 июля 2026 года? Если да, и дело в процессе, готовьте ходатайство о учете новой правовой позиции КС РФ (не называйте это «новым обстоятельством», это именно новая правовая позиция, разъясняющая конституционный смысл норм).
Пересчитайте прогноз на 2027 год. Закложите в модель отсутствие повышающих коэффициентов, но держите руку на пульсе: следите, не примет ли федеральный законодатель новые поправки в НК РФ, меняющие это правило.
Неочевидный нюанс: кто вообще платит этот налог?
Земельный налог платят только собственники участков или обладатели права постоянного (бессрочного) пользования (ст. 388 НК РФ). Если ваш участок находится в обычной аренде, плательщиком является арендодатель (собственник), а не ваша компания. Не требуйте перерасчета по чужим обязательствам.
Что делать, чтобы не переплачивать в будущем?
Налоговая система не прощает невнимательности, но поощряет тех, кто знает свои права и вовремя сверяет часы с законодателем.
• Если вы хотите заранее проверить, какие налоговые решения и льготы применимы к вашим земельным активам, загляните сюда: https://sivkovtax.ru/
• Любите разбираться в деталях самостоятельно? Мои книги в официальном магазине помогут говорить с инспекторами на одном языке: https://booksivkov.ru/
• Если ситуация нестандартная и нужен разбор личной ситуации с учетом всех нюансов вашего бизнеса и региональных ставок, заполните форму здесь: https://taplink.cc/nalogpro
Приглашаю вас на консультацию. Мы спокойно разберем ваши документы, оценим риски и наметим стратегию действий. Без давления, суеты и пустых гарантий результата — только профессиональный взгляд на ваши цифры.
Евгений Сивков (sivkov.biz)
кандидат экономических наук, налоговый консультант
