Учет в строительстве: эскроу-счета, ФСБУ, НДС и 1С

Если вы привыкли к «обычной» бухгалтерии: торговле или услугам, то строительная отрасль вас шокирует. Здесь:

1. Длительный производственный цикл — объекты строятся годами, и все это время на счетах висит незавершенка.

2. Сложное финансирование — эскроу-счета, долевое участие, целевое финансирование, гранты.

3. Множество нормативных документов — ФСБУ 5/2019, 4/2023, 26/2020, 6/2020, 14/2022, которые постоянно обновляются.

4. Специфические формы — КС-2, КС-3, КС-11, КС-14, которые нужно правильно отразить в 1С.

5. Особый учет НДС — налог накапливается на счете 19.КВ (капитальные вложения) и распределяется только после принятия работ к учету.

6. Распределение затрат — по площадям, по суммам инвестиций, по объектам строительства.

И это только верхушка айсберга.

С 2022 года строительная отрасль массово перешла на эскроу-счета. Но до сих пор многие бухгалтеры не понимают, как правильно отражать эти операции в 1С.

Схема с эскроу-счетами перевернула учет застройщика. Покупатели квартир (физлица) кладут деньги на специальные счета в уполномоченных банках. Застройщик видит эти деньги, но не может ими свободно распоряжаться, пока не сдаст объект и не передаст ключи дольщику. Только после этого банк «размораживает» средства и переводит их на расчетный счет застройщика.

Если вы еще не перешли на отраслевую конфигурацию, можно вести учет эскроу в обычной бухгалтерии. Но здесь есть нюансы:

1. У дольщика (покупателя) необходимо создать к счету 55 «Специальные счета в банках» дополнительный субсчет 55.К «Эскроу» для эскроу-счетов. Когда дольщик перечисляет деньги, в 1С делается проводка Дебет 55.К Кредит 51.

2. У застройщика, поступающие от дольщиков денежные средства, не признаются активом, так как застройщику не принадлежат. Поэтому их необходимо учитывать на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» и вести учет целевых средств по каждому дольщику и каждому договору ДДУ. 

3. При переходе на отраслевую конфигурацию или обновлении проводки могут «поехать».

4. Нужно вручную заводить каждый эскроу-счет.

5. Риск ошибок при закрытии расчетов с дольщиками.

В отраслевой конфигурации есть блок «Инвестор строительства» с типовым функционалом для учета эскроу. Здесь все автоматизировано:

1. Формирование долевого вклада — документ с предустановленным видом операции «Финансирование денежными средствами со счета эскроу».

2. Отражение целевых средств — проводки по счетам 86 (целевое финансирование) и 76.06 (расчеты по эскроу).

3. Закрытие расчетов по эскроу — после поступления денег от банка.

4. Передача недвижимости клиенту — через документ «Акт приемки-передачи объекта инвестора».

Важный момент. При создании договора с физлицом в блоке инвестора необходимо указать:

• тип договора (ДДУ, договор инвестирования);

• счет поступлений;

• дату регистрации эскроу-договора;

• ставку НДС (для жилой недвижимости — «без НДС»).

В 2026 году в строительной отрасли действуют три основных ФСБУ, и каждый применяется в зависимости от роли компании.

ФСБУ 5/2019 «Запасы» применяют заказчики, застройщики, подрядчики.

Ключевые моменты:

• если компания строит жилую/нежилую недвижимость для продажи по ДДУ — затраты учитываются на счете 20 или счете 08;

• в бухгалтерии строительной организации накопление затрат идет на счете 08;

• если срок строительства короткий или компания не ведет полноценную застройку — можно учитывать на счете 20;

• в себестоимость НЗП включаются прямые и косвенные затраты;

• управленческие расходы формируют первоначальную стоимость объекта, если они целевые (например, баннерная реклама ТЦ до открытия).

ФСБУ 6/2020 «Основные средства» применяют все строительные компании. Важными особенностями применения этого ФСБУ в строительстве являются:

1. Учет недостроя — только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию формируется первоначальная стоимость основного средства. Если у объекта есть существенные части и каждая часть может учитываться как самостоятельный объект, то они вводятся на основании акта как отдельные инвентарные объекты.

2. Правила признания объектов ОС — соблюдение критериев признания объекта, стоимостного лимита, установленного в учетной политике и определение инвентарного объекта.

3. Амортизация временных титульных сооружений. В строительстве различают титульные и нетитульные временные здания и сооружения (ВЗиС). Титульные ВЗиС (бытовки, ограждения, склады) — это объекты, которые необходимы для выполнения конкретного строительного проекта. Они учитываются на балансе застройщика/ заказчика как основные средства (если СПИ более 1 года и стоимость выше лимита). Нетитульные ВЗиС — сооружения, не связанные напрямую с конкретным объектом строительства. Их стоимость включается в накладные расходы и распределяется между объектами пропорционально базе распределения.

ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» применяют заказчики и инвесторы.

Таблица - Какой ФСБУ применять в зависимости от роли компании

Учет НДС в строительстве — это боль большинства бухгалтеров. Вот основные правила.

В 1С:БСО есть специальный субсчет 19.КВ, где накапливается входящий НДС по капитальным вложениям. Как это работает:

1. При поступлении материалов, работ, услуг на объект строительства НДС отражается по дебету 19.КВ.

2. НДС не принимается к вычету сразу — он накапливается на счете.

3. Согласно п. 5 ст. 172 НК РФ, принять входной НДС к вычету по строительно-монтажным работам (СМР) можно по мере принятия работ к учету. 

Важный момент: тип недвижимости влияет на дальнейшую судьбу НДС:

• жилая недвижимость — НДС не облагается (ставка «без НДС») (пп. 22. п.3. ст. 149 НК РФ);

• нежилая недвижимость — НДС 22% с возможностью вычета.

Документом «Приемка строительного объекта» НДС начинает распределяться:

1. По квартирам/помещениям.

2. С учетом договоров инвестирования.

3. Пропорционально площади или сумме инвестиций.

Первое и главное правило строительного учета: независимо от вашей роли (инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик) — всегда ведите пообъектный учет затрат.

Если у вас несколько объектов строительства, аналитика должна быть по каждому объекту отдельно. Иначе:

1. Невозможно правильно рассчитать себестоимость.

2. Нельзя корректно распределить НДС.

3. Проверка ФНС гарантированно найдет нарушения.

4. Прибыль/убыток по каждому объекту будет искажена.

Как настроить в 1С:

1. Счета 08 и 20 обязательно настраиваются в разрезе объектов строительства.

2. Используйте аналитику «Статьи затрат» для детализации.

3. Настройте источники финансирования для каждого объекта.

В конце каждого месяца необходимо:

1. Посмотреть объем выполненных работ — сколько оплат получено, сколько работ фактически выполнено.

2. Частично закрыть счет 20 — пропорционально выполненным работам.

3. Остаток сформировать как НЗП — незавершенное производство.

4. Проверить аналитику по объектам — чтобы затраты не «перепутались».

Важно: Если объект строится долго, незавершенка на счете 20 может копиться огромная. Поэтому необходим регулярный контроль и правильное закрытие месяца.

Основные строительные нормативные документы:

• КС-2 — Акт о приемке выполненных работ (подрядчик)

• КС-3 — Справка о стоимости выполненных работ и затрат (подрядчик)

• КС-11 — Акт приемки законченного строительством объекта (заказчик/инвестор)

• КС-14 — Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией

В 1С:БСО эти документы оформляются через специальные документы в блоке «Инвестор строительства» или «Подрядчик строительства».

P.S. Помните: в строительстве нет мелочей. Одна ошибка в проводке по эскроу-счету или неправильное применение ФСБУ может стоить компании миллионов. Закройте для себя все вопросы, связанные с учетом в строительстве, чтобы не было никаких пробелов, на курсе «Учет в строительстве». Инвестируйте в свои знания сегодня — и защитите себя и свой бизнес завтра.