Опционы и опционные договоры на куплю-продажу недвижимости: можно ли применять на практике и как оформить. Рекомендации юриста

Отличие опциона/опционного договора от предварительного договора

Рынок привык, что в сфере сделок с недвижимостью используется предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ, по которому обе стороны обязуются заключить основной договор на предусмотренном в предварительном договоре условиях.

Особенностью предварительного договора является то, что он обязывает заключить основной договор обе стороны - продавца и покупателя (в статье по умолчанию, если иное не будет оговорено отдельно, будет подразумеваться купля-продажа недвижимости). 

В отличие от предварительного договора опционы/опционные договоры не обязывают обе стороны войти в сделку: они обязывают лишь одну сторону сделки, а вторая сторона сделки получает право - купить или не купить, продать или не продать объект на оговоренных в опционе условиях.

Опцион по модели ст. 429.2 ГК РФ и опционный договор по модели ст. 429.3 ГК РФ: их различия

Опционные договорные конструкции предусмотрены в двух статьях Гражданского кодекса РФ: ст. 429.2 ГК РФ и ст. 429.3 ГК РФ.

Они отличаются тем, что:

Опцион по ст. 429.2 ГК РФ - это опцион на заключение договора, предусматривающий выраженную волю одной стороны на заключение договора на оговорённых в опционе условиях (оформляемую через включение в опцион оферты) и право другой стороны заключить договор в виде возможного акцепта оферты.

А опционный договор по ст. 429.3 ГК РФ - это опционный договор, предусматривающий право одной стороны уже требовать исполнения договора в будущем и обязанность другой стороны произвести исполнение договора, как только такое требование от первой стороны будет получено. 

То есть в случае с опционом по модели ст. 429.2 ГК РФ для реализации сделки оформляются 2 документа, вместе образующие договор: опцион на заключение договора (оферта) + акцепт оферты (который может быть реализован или не реализован по выбору управомоченной стороны).

Опцион по модели ст. 429.3 ГК РФ предусматривает оформление только одного документа — опционного договора, который уже включает в себя обязанность одной стороны передать имущество на указанных в опционном договоре условиях и право другой стороны потребовать (или не потребовать) по своему усмотрению передачу такого имущества. В таком случае для исполнения опционного договора не нужно оформлять отдельного акцепта, управомоченной стороне достаточно выставить своё требование об исполнении опционного договора, например, путём отправки соответствующего сообщения по электронной почте.

Польза опционов и опционных договоров в сфере сделок с недвижимостью

В сфере сделок с недвижимостью совершенно естественно могут возникать (и на практике возникают) ситуации, когда, например, одна сторона обещает другой продать объект недвижимости на оговоренных условиях, а другая сторона — получает право купить такой объект недвижимости, и при этом может своё право реализовать или не реализовать по своему усмотрению.

В описанной ситуации предварительный договор для сторон был бы избыточен, поскольку он обязывает войти в сделку обе стороны, но в рассмотренном случае потенциальному покупателю это не нужно — он не готов точно (100-процентно) реализовать сделку, ему нужно либо подумать, либо дождаться каких-то событий, либо ещё что-то.

Поэтому в таком случае предварительный договор не подходит.

В том числе, для таких ситуаций и предусмотрены в ГК РФ описанные опционные договорные конструкции.

Так, опцион, предусмотренный ст. 429.2 ГК РФ, уже давно является очень популярным в сфере сделок M&A, купли-продажи бизнеса, долей в бизнесе, так как решает ключевые задачи сторон сделок - предоставление одной стороне права на заключение сделки в будущем по своему усмотрению. Теперь дело за рынком сделок с недвижимостью. 

Да, конечно, есть один важный нюанс, который нельзя игнорировать: в сфере сделок с бизнесом/долями в бизнесе (применительно к долям в уставном капитале ООО) законом предусмотрено "автоматическое" исполнение опциона через нотариуса. То есть управомоченной стороне не нужно понуждать обязанную сторону к исполнению сделки через суд, исполнение опциона осуществляется с помощью нотариуса без участия обязанной стороны.

В сфере недвижимости такого "автоматического" характера исполнения сделки пока не предусмотрено. Хотя законодатель может уже сейчас внедрить механизм "автоматического" исполнения опциона и в сферу недвижимости - через участие того же нотариуса и его связь с Росреестром. А пока, если обязанная сторона уклоняется от исполнения опциона/опционного договора, то понуждение её к исполнению сделки в сфере недвижимости нужно осуществлять через суд.

Хотя судебный механизм понуждения к исполнению сделки не лишает работоспособности и эффективности опционы/опционные договоры в сфере недвижимости. Тем более что судебная практика уже отлично воспринимает использование опционов/опционных договоров в сфере сделок с недвижимостью.

См., например: решение Индустриального районного суда г. Барнаула от 09.09.2025 по делу № 2-1533/2025, решение Калининского районного суда г. Челябинска от 19.06.2019 по делу № 2-2745/2019, решение Арбитражного суда Самарской области от 01.08.2023 по делу № А55-35346/2022, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2025 по делу № А56-58733/2024, постановление Девятого ААС от 31.07.2020 № 09АП-12598/20 по делу № А40-189254/2018 и так далее.

Инвестшеринг и польза опционов/опционных договоров на недвижимость в этой сфере

Также опционы и опционные договоры на недвижимость очень полезны для нивелирования рисков в сфере такой бизнес-модели, как инвестшеринг: когда несколько людей (со-инвесторов), ввиду нехватки или экономии собственных средств, объединяются для покупки того или иного инвестиционного актива (земли, квартиры, коммерческой недвижимости, доли в бизнесе и так далее).

В указанной бизнес-модели, как и в любой другой, есть риски. И один из главных рисков — если при коллективной продаже актива кто-то из со-собственников откажется продавать свою долю или кто-то из со-собственников решить продать свою долю в активе раньше коллективной продажи (по закону он обязан соблюсти процедуру преимущественного выкупа доли другими со-собственниками). В таком случае конструкция опциона является решением - как только со-собственник совершит указанное действие/бездействие, это становится условием для исполнения опциона на приобретение его доли в активе кем-либо из других со-собственников.

Риск дарения доли в активе можно нивелировать через заключение со-собственниками (при приобретении актива) соглашения об определении порядка распоряжения активом (долями в активе) на основании п. 1 ст. 246 ГК РФ.

В таком соглашении можно предусмотреть, что (1) дарение доли без согласия других со-собственников не допускается (это положение соглашения может быть признано недействительным/ничтожным на основании п. 2 ст. 246 ГК РФ, однако законодательство и правоприменительная практика развиваются и здесь в будущем всё может оказаться не так однозначно, во всяком случае это не делает недействительным всё соглашение и есть второй способ защиты, который мы изложим далее), (2) в соглашении можно предусмотреть, что при дарении своей доли со-собственник обязан заблаговременно уведомить об этом других со-собственников - и здесь также может сработать опцион/опционный договор на выкуп такой доли кем-то из текущих со-собственников. В таком случае условием исполнения опциона будет выражение намерения подарить долю.

Дополнительными механизмами защиты интересов со-собственников будет также включение в соглашение неустойки (штрафа) за нарушение условий соглашения, а также обременение доли залогом, который будет обеспечивать обязанность уплатить такую неустойку.

Особенности структурирования опционов и опционных договора на куплю-продажу недвижимости

При структурировании опционов/опционных договоров на недвижимость нужно учитывать, в том числе, следующие базовые технические моменты:

• сделки с долями в общей собственности на недвижимость, в том числе опционы/опционные договоры в отношении указанных долей подлежат нотариальному удостоверению (что, в целом, играет в пользу устойчивости конструкции опциона/опционного договора на долю в общей собственности на недвижимость);

• в настоящий момент отсутствует возможность зарегистрировать в ЕГРН обременение объекта недвижимости только по опциону, но этот риск можно компенсировать регистрацией в ЕГРН залога, прямо предусмотренного опционом/опционным договором;

• акцепт оферты, предусмотренный опционом по модели ст. 429.2 ГК РФ (если опцион не оформлялся нотариально, в противном случае - акцепт тоже должен быть удостоверен нотариально), а также требование об исполнении опционного договора по модели ст. 429.3 ГК РФ, рекомендуется направлять по электронным каналам связи (электронная почта + СМС как дополнительный канал) - это ускорит процесс реализации опционной конструкции, при этом такой способ связи, а также конкретные контакты сторон обязательно должны быть предусмотрены в опционе/опционном договоре;

• условия исполнения опциона/опционного договора нужно предусматривать такие, чтобы их наступление можно было подтвердить доступными доказательствами (в том числе, в суде) - лучше в тексте опциона/опционного договора прямо предусмотреть перечень доказательств, с помощью которых будет подтверждаться наступление того или иного условия исполнения опциона/опционного договора; 

• не стоит забывать про нотариальное согласие супруга/супруги при оформлении опциона - если недвижимость/доля в общей собственности на недвижимость является совместной собственностью супругов;

• если опцион/опционный договор предоставляется безвозмездно, то условие о его безвозмездности обязательно должно быть отдельно оговорено сторонами в тексте опциона (имеется ввиду, что не объект опциона (недвижимость) передаётся безвозмездно, а сам опцион предоставляется безвозмездно;

• важно прописывать в опционе/опционном договоре соответствующие заверения (и неустойки за их нарушение), защищающие другую сторону опциона от риска наступления банкротства стороны опциона, риска наложения судом/приставами/etc. ограничений на распоряжение объектом опциона, риска обращения взыскания на объект опциона кредиторами стороны опциона, и т.д.;

• пока что применяется судебный порядок понуждения к исполнению сделки (в отличие от долей в ООО, где нотариус обеспечивает исполнение автоматически), что может сделать процесс исполнения опционов/опционных договоров на недвижимость более длительным, по сравнению с опционами на доли в ООО, но признание судами опционов на недвижимость - уже очень хороший сигнал, также играющий в пользу реальной возможности использования конструкции опционов в сфере недвижимости.

• и так далее (перечень рекомендаций не исчерпывающий, многое зависит от специфики конкретной сделки). 

Вывод

Опцион (ст. 429.2 ГК РФ) и опционный договор (ст. 429.3 ГК РФ) - рабочие инструменты для структурирования сделок с недвижимостью, которые закон прямо допускает и судебная практика признаёт. Они решают задачу, с которой предварительный договор не справляется: дают одной стороне право, а не обязанность войти в сделку.

Пока опционы в недвижимости - редкость. Но не потому, что инструмент неэффективен, а потому что рынок недвижимости консервативен и ещё не привык к нему. В M&A опционные конструкции стали стандартом, и у рынка недвижимости есть все основания пойти тем же путём, особенно с развитием инвест-шеринга (коллективных инвестиций) в недвижимость.

Если на этапе структурирования учесть нюансы, обозначенные в данной статье, то опционный договор/опцион в сфере недвижимости становится надёжным и гибким инструментом, который защищает и учитывает интересы сторон там, где предварительный договор либо избыточен, либо просто не подходит. 

При наличии запроса на оформление опциона/опционного договора на недвижимость, либо консультации по данному вопросу, можете обращаться по следующим контактным данным. Если вам интересно участие в инвест-шеринге, то также можете написать мне. 

С уважением, Евгений Рябов
Юрист, предприниматель, автор книг «Как привлечь и оформить инвестиции в бизнес», «Стартап и инвестор: правила игры»

Telegram: t.me/eriabov
E‑mail: evrcapital@gmail.com
Телефон: +7 (987) 207‑73‑80