Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке: риски, проверка и защита покупателя и продавца

Давно хотел поделиться опытом на эту тему. Когда появилось дело Долиной, я подумал: вот он, последний кирпичик. За 15 лет адвокатской практики я накопил достаточно опыта сопровождения сделок с недвижимостью и судебных споров, чтобы обобщить его и сделать полезным для тех, кто покупает или продает квартиру.

Не каждый может позволить себе нанять адвоката для сопровождения сделки. Но практика показывает: юридическая проверка квартиры перед покупкой может стоить значительно дешевле, чем попытка вернуть деньги и квартиру через суд.

Поэтому собрал основные риски при покупке вторичной недвижимости, способы проверки квартиры и рекомендации как для покупателей, так и для продавцов.

Начнем с главного — с «красных флажков», которые должны заставить покупателя остановиться и провести дополнительную проверку.

Квартира может находиться под арестом, запретом на регистрационные действия или иным обременением.

Информацию об этом необходимо проверять по ЕГРН непосредственно перед сделкой. Сам факт наличия обременения не всегда означает, что квартиру нельзя купить, но игнорировать его нельзя.

Особое внимание нужно уделять квартирам, где собственниками или пользователями являются несовершеннолетние либо недееспособные граждане.

В зависимости от ситуации для совершения сделки может потребоваться разрешение органа опеки. Кроме того, необходимо проверить историю возникновения права собственности и не нарушаются ли права детей.

Наследство — один из наиболее сложных рисков на вторичном рынке.

Необходимо установить:

• когда умер предыдущий собственник;

• кто вступал в наследство;

• на каком основании возникло право собственности;

• было ли завещание;

• имеются ли другие наследники;

• не велись ли судебные споры о наследстве.

Особенно внимательно нужно относиться к квартирам, которые недавно перешли по наследству. Чем меньше времени прошло с момента оформления наследства, тем тщательнее должна быть проверка.

Но важно понимать: истечение трех лет само по себе не гарантирует безопасность сделки. Срок исковой давности зависит от конкретного требования и обстоятельств дела.

Если квартиру продает представитель собственника, необходимо проверить не только саму доверенность, но и обстоятельства ее выдачи.

Нужно убедиться:

• существует ли доверенность;

• не отменена ли она;

• кто ее выдал;

• какие полномочия предоставлены представителю;

• имеет ли представитель право продать квартиру;

• имеет ли он право получать деньги;

• соответствует ли доверенность конкретной сделке.

Отдельное внимание стоит уделить ситуации, когда собственник пожилой, тяжело болен или по каким-либо причинам не участвует в сделке лично. В подобных случаях повышается риск последующего оспаривания договора по мотиву недееспособности, неспособности понимать значение своих действий или порока воли.

Еще одна категория повышенного риска — квартиры, ранее переданные по договору ренты.

Рента предполагает передачу недвижимости в обмен на содержание или иное материальное обеспечение получателя ренты. После смерти получателя ренты его родственники иногда пытаются оспаривать сделки, ссылаясь в том числе на состояние здоровья и дееспособность рентополучателя на момент заключения договора.

Поэтому историю такой квартиры необходимо проверять особенно тщательно.

На первый взгляд перепланировка кажется незначительной проблемой, но для покупателя она может обернуться серьезными расходами.

Если фактическая планировка квартиры не соответствует сведениям технической документации, новому собственнику придется заниматься ее узакониванием либо возвращать помещение в первоначальное состояние.

Поэтому до сделки необходимо сравнить фактическую планировку с техническим планом и экспликацией.

Если продавец состоит в браке, необходимо установить, является ли квартира его личной собственностью или совместным имуществом супругов.

В зависимости от обстоятельств может потребоваться нотариальное согласие супруга либо документы, подтверждающие, что квартира относится к личному имуществу продавца, например брачный договор.

Иначе второй супруг впоследствии может попытаться оспорить сделку.

Отдельный риск связан с использованием материнского капитала.

Если материнский капитал использовался при приобретении квартиры, необходимо проверить, были ли соблюдены требования законодательства в отношении имущественных прав детей.

Невыполнение обязательств по выделению долей детям может стать основанием для претензий со стороны органов прокуратуры, опеки и других заинтересованных лиц.

Поэтому при продаже такой квартиры нужно обязательно установить:

• использовался ли материнский капитал;

• когда он использовался;

• кому принадлежат доли;

• выделены ли доли детям;

• требуется ли разрешение органа опеки.

Безопасная покупка квартиры начинается не с подписания договора, а с юридической проверки недвижимости и продавца.

Перед сделкой рекомендуется получить актуальные документы, в том числе:

• выписку из ЕГРН;

• техническую документацию;

• сведения о зарегистрированных лицах;

• документы, подтверждающие основание возникновения права собственности;

• документы по наследству, если квартира получена в наследство;

• документы по приватизации, если квартира приватизирована;

• документы по использованию материнского капитала;

• документы о семейном положении продавца, когда это имеет значение;

• документы по доверенности, если действует представитель.

Одна из распространенных ошибок — проверять объект недвижимости и практически не проверять собственника.

Нужно установить:

1. кто является собственником;

2. на каком основании он приобрел квартиру;

3. есть ли у него задолженности;

4. находится ли он в процедуре банкротства;

5. имеются ли судебные споры;

6. не наложены ли ограничения на его имущество;

7. нет ли обстоятельств, которые могут свидетельствовать о риске последующего оспаривания сделки.

Особенно важно это при продаже квартиры после наследства, развода, ренты, дарения или по доверенности.

Юридическая проверка — это только часть работы. Многое можно выяснить уже во время первого разговора с продавцом.

Я рекомендую задать несколько простых вопросов:

• Почему продается квартира?

• Кто собственник?

• Все ли собственники будут участвовать в сделке?

• Кто зарегистрирован в квартире?

• Как и когда квартира была приобретена?

• Была ли квартира получена по наследству?

• Использовался ли материнский капитал?

• Была ли рента?

• Есть ли ипотека или другие обременения?

• Делалась ли перепланировка?

При осмотре квартиры также стоит:

• приходить по возможности днем;

• проверить состояние воды и сантехники;

• проверить электричество;

• открыть окна;

• посмотреть состояние стен, потолков и пола;

• сопоставить фактическую планировку с технической документацией;

• поговорить с соседями.

Последний пункт иногда дает больше информации, чем десять справок.

Для этого недостаточно просто спросить продавца: «Перепланировка узаконена?»

Нужно получить актуальную техническую документацию и сравнить ее с фактическим состоянием квартиры.

Проверяются:

• расположение стен;

• площадь помещений;

• дверные проемы;

• окна;

• санузлы;

• кухня;

• иные элементы планировки.

Если фактическая квартира отличается от технической документации, до сделки необходимо понять, является ли такая перепланировка допустимой и каким образом ее можно оформить.

Стоит запросить сведения о состоянии финансово-лицевого счета.

Это позволит выявить задолженность по коммунальным платежам и другим начислениям.

При этом не стоит ограничиваться одной справкой управляющей организации. Чем выше стоимость квартиры и сложнее сделка, тем больше документов имеет смысл проверить независимо друг от друга.

Перед покупкой недвижимости можно самостоятельно провести значительную часть первичной проверки.

Позволяет получить сведения об объекте недвижимости, площади, кадастровой стоимости, зарегистрированных правах и ряде ограничений.

Важно убедиться, что паспорт продавца действителен и принадлежит именно этому человеку.

Использование чужих или недействительных документов — одна из распространенных составляющих мошеннических схем.

Проверка задолженностей продавца помогает оценить риск исполнительных производств и возможного обращения взыскания на имущество.

Если продавец находится в процедуре банкротства либо имеет существенные финансовые проблемы, сделку необходимо анализировать особенно внимательно.

Нужно проверить, не участвует ли собственник в судебных спорах.

Особенно интересны дела, связанные с:

• наследством;

• разделом имущества супругов;

• правом собственности;

• взысканием задолженности;

• банкротством;

• предыдущими сделками с квартирой.

Через государственные информационные ресурсы можно получить сведения о доме, его техническом состоянии и планируемом капитальном ремонте.

Если сделка проходит через представителя, необходимо проверить существование и действительность доверенности, а также объем полномочий представителя.

В зависимости от обстоятельств сделки имеет смысл проверить наличие специальных ограничений в отношении продавца и объекта недвижимости, включая предусмотренные законодательством ограничения на совершение отдельных операций.

Если сделка простая и документы проверены, нотариальное оформление может быть не обязательным.

Но если присутствуют дополнительные риски — несколько собственников, наследство, доверенность, несовершеннолетние, сложная история переходов права — участие нотариуса может существенно повысить уровень проверки.

При этом нотариус не заменяет полноценный юридический due diligence. Его проверка имеет свои задачи и пределы.

Поэтому для сложной сделки оптимальный вариант — нотариальная форма + независимая юридическая проверка квартиры и продавца.

Да, участие банка — это дополнительный уровень контроля.

Если покупатель использует ипотеку, банк проводит собственную проверку объекта и документов.

Но полностью полагаться на банковскую проверку я бы не рекомендовал.

Здесь работает простой принцип: «доверяй, но проверяй».

Банк защищает прежде всего свои интересы как кредитор и залогодержатель. Интересы покупателя шире.

Риски есть не только у покупателя.

Некомпетентный или недобросовестный риелтор может создать проблемы на ровном месте.

Я бы не рекомендовал без необходимости передавать посреднику оригиналы документов на квартиру.

Оригиналы должны находиться под контролем собственника и передаваться только тогда, когда это действительно необходимо, например для проведения сделки у нотариуса или в банке.

При заключении предварительного договора важно четко понимать разницу между авансом и задатком.

Если используется задаток, последствия отказа от сделки регулируются, в частности, статьей 381 ГК РФ. При нарушении обязательств стороной, давшей задаток, он может остаться у другой стороны. Если за срыв сделки отвечает сторона, получившая задаток, она должна вернуть его в двойном размере.

Аванс имеет другую правовую природу и, как правило, при срыве сделки возвращается, если стороны не предусмотрели иное.

Поэтому условия о передаче денег необходимо прописывать максимально конкретно.

Во время показов квартиры собственнику стоит позаботиться о безопасности личных вещей и документов.

Не следует оставлять без присмотра паспорта, документы на квартиру, банковские карты, ключи и другие ценные предметы.

Да.

Если продавцу известно о существенных недостатках недвижимости, их не стоит скрывать от покупателя.

Информация о состоянии квартиры должна быть отражена в договоре настолько подробно, насколько это необходимо для конкретной сделки.

Чем прозрачнее продавец описывает объект, тем меньше риск последующего конфликта с покупателем.

Отдельное внимание сегодня необходимо уделять мошенничеству с недвижимостью.

Собственник может самостоятельно установить запрет на государственную регистрацию перехода, ограничения или прекращения права без его личного участия — в предусмотренном законом порядке.

Это дополнительная мера безопасности, которая особенно актуальна для собственников, которые редко пользуются своими документами на недвижимость или не планируют ее продавать.

Если квартира имеет простую и прозрачную историю, часть проверки можно провести самостоятельно.

Но я бы рекомендовал обращаться к специалисту, если есть хотя бы один из следующих факторов:

• квартира недавно получена по наследству;

• продавец действует по доверенности;

• квартира ранее была рентной;

• использовался материнский капитал;

• есть несколько собственников;

• продавец находится в браке;

• была перепланировка;

• есть несовершеннолетние собственники или пользователи;

• имеются судебные споры;

• квартира ранее неоднократно перепродавалась;

• продавец настаивает на необычной схеме расчетов;

• документы вызывают сомнения.

В таких случаях лучше заказать юридическую проверку квартиры перед покупкой или полноценное сопровождение сделки.

Потому что главный принцип безопасной покупки вторичной недвижимости очень простой:

проверять нужно не только квартиру, но и продавца, историю объекта, документы, деньги и саму конструкцию сделки.

И главное — не экономить на проверке там, где цена ошибки измеряется стоимостью всей квартиры.