Все пытаются найти выход и появляются самые разные предложения, но только пока это похоже на лёгкий сумбур, чем на реальное решение проблемы сохранения сделок в силе.
Давайте разбираться:
Меня зовут Александр Малютин, я судебный юрист, и моя специализация — банкротство, оспаривание сделок, субсидиарная ответственность руководителей и защита и возврат активов.
Что предлагают изменить
Вот основные тезисы предложений, которые уже озвучивались.
Период охлаждения — время между сделкой и регистрацией права. За это время продавец может передумать, а деньги покупателя будут лежать на специальном счёте.
Обязательное страхование сделок на вторичном рынке и создание компенсационного фонда для покрытия убытков добросовестных покупателей.
Обязательное нотариальное заверение всех сделок с недвижимостью и даже видеосъемку процесса продажи.
Запрет на наличные расчёты при продаже жилья — деньги должны проходить только через банковские счета.
Расширение компенсаций от государства для добросовестных приобретателей, у которых отобрали квартиру.
Часть предложений заслуживает внимания, но скорее они направлены не на решение проблемы устойчивости таких сделок, а на защиту самого продавца.
Интересно, что среди предложений звучит идея о двусторонней реституции — когда обе стороны возвращаются к исходному состоянию. Проблема в том, что эта норма уже есть в законе. Просто суды её зачастую не применяют.
Моё мнение: нужно ли что-то менять в законе?
Можно вообще ничего не менять – если бы суды правильно применяли существующий закон.
По основанию заблуждения (ст. 178 ГК РФ) не может быть оспорена сделка, если продавец квартиры заблуждался в мотиве сделки. Якобы спасение квартиры и есть тот самый мотив.
По основанию обмана (ст. 179 ГК РФ) не может быть оспорена сделка, если покупатель квартиры не знал об обмане продавца мошенниками и не мог его распознать.
По мотиву невменяемости (ст. 177 ГК РФ) добросовестность покупателя всё же должна проверяться, но этого судами не делается. Если суды начнут это делать, то сделки массово перестанут оспаривать.
Об этом писал здесь.
Таким образом, формально уже есть основания для того, чтобы отказывать в удовлетворении подобных заявлений об оспаривании.
Но если менять закон...
Тогда я бы сделал 3 вещи:
1. Усилить публичную достоверность сведений ЕГРН.
Звучать это может примерно так:
Лицо, возмездно приобретшее недвижимое имущество у лица, указанного в ЕГРН в качестве собственника, и не знавшее о его неправомочности распоряжаться имуществом, приобретает право собственности на это имущество, даже если отчуждатель не был собственником или не был уполномочен им распоряжаться.
2. Указать на то, что сделка купли-продажи недвижимости имеет обязательственный и распорядительный эффект.
Звучать в законе это может примерно так:
Недействительность обязательства, во исполнение которого передано недвижимое имущество, не влечёт недействительности перехода права собственности к добросовестному приобретателю.
3. Исключить возможность виндикации недвижимого имущества у добросовестного приобретателя.
Звучать в законе это может примерно так:
Недвижимое имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, который полагался на данные ЕГРН при приобретении недвижимого имущества по возмездной сделке, независимо от того, выбыло ли имущество из владения собственника по его воле или помимо его воли.
Примечание: нужно будет подумать о случаях, когда имущество именно украдено через подделку доверенности, подписи и так далее.
Три поправки – и квартирные дела закончатся.
Если вы хотите узнать больше о практических решениях в сложных правовых вопросах, подписывайтесь на мой ТГ-канал Прочёл в законе.
Комментарии
2По вашим формулировкам получается если обманом (чёрные риэлторы или кто-то из неблагонадежных родственников) продал мою квартиру, то я её обратно не верну? Нет уж, надо продумывать так, чтоб только сам собственник мог продать.