Какой режим налогообложения выбрать при сдаче квартиры в аренду?

1. Физлицо (не ИП, не самозанятый)

Ставка: для налоговых резидентов – от 13 до 22% в зависимости от суммы дохода, для нерезидентов – 30%.

Ограничения: деятельность могут переквалифицировать в предпринимательскую. Последствия: штраф 2 тыс. руб. за нерегистрацию в качестве ИП; штраф за неподачу налоговой декларации: 5%-30% от суммы неуплаченного налога).

Отчетность: декларация 3-НДФЛ и самостоятельная оплата налога. Если квартиру арендует компания или ИП, они выступают налоговым агентом, сами удерживают и перечисляют НДФЛ в бюджет.

2. Самозанятый (налог на профессиональный доход)

Ставка: если квартиру снимает физлицо - 4%, если компания или ИП – 6%.

Налоговое резидентство значения не имеет, при этом самозанятыми могут быть граждане РФ, стран ЕАЭС и Украины.

Ограничения: доход — не более 2,4 млн руб. в год по всем видам деятельности на НПД в совокупности. Нельзя нанимать работников. Режим подходит для сдачи жилья, но не нежилых помещений, включая апартаменты с нежилым статусом.

Отчетность: деклараций нет, достаточно отражать поступления и формировать чеки в приложении «Моём налоге».

В следующей части сравним варианты для ИП: патент, УСН и АУСН.

3. ИП на ПСН (патентная система налогообложения)

Ставка: 6% от возможного дохода

Особенности: необходима предварительная регистрация в качестве ИП и патент на сдачу жилья. Стоимость патента зависит от региональных правил, в том числе площади и местонахождения квартиры. Например, в Москве общая площадь совокупно не должна превышать 600 кв. м.

Ограничения: для применения ПСН в 2027 году доход за предыдущий или текущий календарный год не должен превышать 15 млн руб.

Отчетность: декларации по ПСН нет, но необходимо вести книгу учета доходов.

4. ИП на УСН «доходы»

Ставка: 6% с доходов.

Особенности: необходима предварительная регистрация в качестве ИП.

Ограничения: доход в 2027 году – не более 518,85 млн руб. Действуют также ограничения по количеству работников и остаточной стоимость основных средств.

Отчетность: ежегодная декларация по УСН. В отдельных случаях необходима декларация по НДС (при превышении дохода 20 млн руб.).

5. ИП на АУСН «Доходы»

Ставка: 8% с доходов.

Особенности: необходима предварительная регистрация в качестве ИП. Налог рассчитывает ФНС автоматически.

Ограничения: доход – не более 60 млн руб. в год, работников — не более пяти. Режим должен действовать в регионе регистрации ИП.

Отчетность: декларации по АУСН нет.

Для всех трёх режимов налоговое резидентство само по себе не меняет ставку. При наличии работников возникают дополнительные обязанности.

Как выбрать?

Сравнить все режимы, поскольку более низкая ставка не всегда означает меньшую налоговую нагрузку.

Остались вопросы или хотите что-либо обсудить? Вы можете связаться со мной здесь.