Как снизить налог на имущество в Москве: исключаем объект из Перечня 700-ПП

Хорошая новость: попадание в Перечень не приговор, если объект включили по формальным признакам или неверно посчитали площади. Как формируется 700-ПП, чем он бьет по собственнику, и какие аргументы действительно работают, чтобы исключить объект из перечня и снизить налог - разбирает адвокат, к.ю.н. Мильский Андрей.

Налог на имущество делится на два блока, налог на имущество физических лиц (местный), налог на имущество организаций (региональный). В Москве, как в городе федерального значения, особенности администрирования и уплаты дополнительно «донастраиваются» актами города.

Отдельная боль для собственников недвижимости в Москве это включение объекта в Перечень недвижимости, по которой налоговая база считается по кадастровой стоимости и применяются повышенные ставки, так называемый Перечень 700-ПП.

Ниже разберем, как формируется этот перечень, чем он опасен для кошелька, и как добиваться исключения объекта.

Что такое Перечень 700-ПП

Перечень 700-ПП это постановление Правительства Москвы, которое определяет объекты недвижимости, по которым:

• для организаций налог считают не от балансовой стоимости, а от кадастровой стоимости,

• для физических лиц могут действовать повышенные ставки по налогу на имущество.

Идея понятная: «подсветить» коммерческую недвижимость и обложить ее более высоким налогом. Проблема в том, что на практике в список нередко попадают объекты, которые не отвечают критериям, но платить приходится как за «торговый центр мечты».

Правовая база формирования перечня это ст. 378.2 НК РФ и ст. 1.1 Закона города Москвы «О налоге на имущество организаций». По этим нормам объект включают в перечень, если выполняется одно из оснований:

• объект стоит на участке, где один из ВРИ предусматривает размещение торговых объектов, общепита, бытового обслуживания,

• объект предназначен для такого использования или фактически используется так, что торговля, общепит, бытовые услуги занимают не менее 20% полезной площади здания.

Что дает исключение из Перечня 700-ПП

Попадание в 700-ПП почти всегда означает больше налогов, потому что кадастровая стоимость и повышенные ставки редко бывают «дружелюбными».

Если объект исключить из перечня, последствия для собственника обычно такие:

• организация на ОСНО сможет платить налог по ставке до 2,2% от балансовой стоимости, которая часто заметно ниже кадастровой,

• организация на УСН может быть освобождена от налога на имущество по такому объекту и вернуть переплату в пределах трехлетнего срока,

• физлицо сможет снизить ставку, в том числе до 0,5% от кадастровой стоимости.

Итого, исключение из 700-ПП реально снижает налоговую нагрузку, иногда весьма ощутимо.

Как исключить объект из Перечня 700-ПП

Все упирается в причину включения, по ВРИ участка или по фактическому использованию здания.

Технически механизм один, обращение в суд с административным иском и доказательство, что объект включили ошибочно.

Ситуация 1: объект включили из-за ВРИ земельного участка

Если основание это ВРИ, обычно проверяют три вещи:

• какой ВРИ установлен для участка,

• на каком праве участок у правообладателя (собственность, аренда, другое),

• как объект используется по факту.

После позиции Конституционного Суда РФ по делу № 46-П судебная практика в целом пошла по логике, что одного лишь «коммерческого» ВРИ недостаточно, когда участок арендованный, ВРИ смешанный, или из него не следует однозначно, что участок именно «под торговлю/общепит/услуги».

В таких историях суды часто смотрят шире и оценивают реальную эксплуатацию объекта, то есть используется ли он действительно под коммерцию, ради которой и создан механизм 700-ПП.

Ситуация 2: объект включили из-за фактического использования

Когда основание это фактическое использование, в деле почти всегда появляется акт Госинспекции, где написано, что более 20% площади используется под «перечневые» цели.

Обычно в акте фиксируют использование под:

• офисы,

• торговлю,

• общепит,

• бытовое обслуживание.

Расчет делается по методике, установленной Постановлением Правительства Москвы № 257-ПП.

Конфликтный момент тут в том, что понятия «офис», «торговый объект», «общепит», «бытовые услуги» не всегда имеют ясные границы, и из-за этого спор часто превращается в игру «угадай, как инспектор назовет помещение».

Самая частая зона риска это «офисы». В постановлении № 257-ПП офисом считают помещение или часть помещения, где есть стационарные рабочие места и оргтехника, и оно используется для работы с документами и (или) приема клиентов.

Но суды уточняют, что важен не только стол и компьютер, а характер деятельности. Помещение должно использоваться организацией, которая ведет самостоятельную деловую, административную или коммерческую деятельность. И отдельно отмечается, что размещение в здании руководителя собственника и сотрудников, которые ведут уставную деятельность, само по себе не означает офисную деятельность именно для целей ст. 378.2 НК РФ.

Чтобы успешно исключить объект из 700-ПП в такой ситуации, обычно нужно доказать два блока:

• что акт Госинспекции составлен с нарушениями методики, утвержденной Правительством Москвы,

• что по корректному контррасчету площади «перечневое» использование составляет менее 20%, при этом контррасчет должен быть подтвержден документами.

Итог

Споры по 700-ПП часто решаются на тонкой грани, пару помещений посчитали «офисом» или «торговлей», и привет, повышенный налог. Но при грамотной доказательственной базе, корректном перерасчете площадей, и фиксации нарушений в акте инспекции исключить объект из перечня реально, и практика это подтверждает.