Изъятие земельных участков за ненадлежащее использование: процедуры, риски и судебная практика 2025—2026

Владеть земельным участком и ничего на нём не делать — рискованная стратегия. Собственника могут принудительно лишиться актива не по воле государства, а по собственной халатности. Статья 285 ГК РФ прямо предусматривает изъятие за нецелевое использование, существенное снижение плодородия или возведение самовольной постройки. А с 2025 года добавились жесткие сроки освоения для земель населенных пунктов и садовых участков. В этой статье — алгоритм изъятия от предписания до торгов, разбор постановлений арбитражных судов за 2025–2026 годы, а также то, почему формальный покос травы уже не спасет от потери участка.

Автор: адвокат, юрист, кандидат юридических наук, адвокат года 2026 (RBG, Торгово-промышленная палата России), Мильский Андрей.

Принудительное прекращение права частной собственности на земельный участок возможно не только при резервировании для государственных или муниципальных нужд, но и в качестве санкции за ненадлежащее использование.

Статья 285 ГК РФ устанавливает три классических состава:

• использование участка не по целевому назначению (например, размещение автосервиса на землях сельхозназначения или ИЖС без изменения ВРИ);

• существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде;

• возведение самовольной постройки при неисполнении обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с требованиями.

С 2025 года наблюдаются два тренда: ужесточение требований к срокам освоения участков (включая земли под садоводство и ИЖС) и активизация контрольно-надзорных органов при выявлении признаков неиспользования.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 06.11.2024 № 50-П подтвердил: земля является основой жизни народов, поэтому публичная власть вправе принуждать собственника к использованию участка по назначению.

Ключевой вывод КС: целевое назначение участка включает не только запрет на его иное использование, но и позитивную обязанность правообладателя по фактической эксплуатации. Простое владение без признаков хозяйственной деятельности может быть признано нарушением.

При этом КС РФ подчеркнул, что изъятие допустимо только при длительном (более трех лет) бездействии собственника, если иные меры воздействия исчерпаны.

Для участков из земель сельхозназначения действует Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ. Изъятие возможно по решению суда при наличии одного из четырёх условий:

1. Трехлетнее неиспользование по целевому назначению (подтверждено в рамках федерального государственного земельного контроля на дату проверки). Срок отсчитывается с момента выявления нарушения — предыдущее бездействие до проверки не всегда учитывается, если участок не был в обороте.

2. Нарушение требований законодательства в течение трех лет подряд (с даты первого выявления нарушения). Требуется зафиксировать три последовательных года нарушений, что на практике часто оспаривается из-за пропусков проверок.

3. Существенное снижение плодородия или вред окружающей среде (единичный факт, без трехлетнего срока). Для доказывания требуются заключения агрохимических лабораторий и Росприроднадзора.

4. Неиспользование приобретенного льготного участка в течение одного года (если собственник получил его по специальным правилам — например, без торгов как фермер, взявший обязательство по использованию).

Для бизнеса: если компания приобрела сельхозземли с торгов или по льготной программе, первый год — самый критичный. Отсутствие посевов, выпаса или сенокошения за 12 месяцев — прямое основание для иска об изъятии.

С 1 марта 2025 года вступил в силу п. 4 ст. 85.1 ЗК РФ. Правило: правообладатель земельного участка в границах населенных пунктов обязан приступить к использованию по целевому назначению со дня возникновения права. Если требуется освоение (расчистка, планировка, мелиорация) — не позднее трех лет с этой даты.

С 1 сентября 2025 года аналогичные требования распространяются на садовые и огородные участки вне зависимости от категории земель (п. 5 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ).

Что такое «освоение»?
Это мероприятия по приведению участка в состояние, пригодное для использования:

• освобождение от сорной растительности, мусора, валежника;

• уничтожение борщевика Сосновского и инвазивных видов;

• осушение, увлажнение, рекультивация;

• планировка поверхности, создание подъездных путей (минимально необходимых).

Важно: покос травы раз в год без ведения сельхозпроизводства или садоводства суды не признают освоением (см. п. 8 настоящего обзора).

Процесс носит заявительный характер — инициируется уполномоченным органом земельного контроля (Россельхознадзор, Росреестр, муниципальный контроль). Типовой алгоритм:

1. Проверка (плановая или внеплановая).

2. Акт проверки и протокол об административном правонарушении по ст. 8.8 КоАП РФ.

3. Предписание с указанием срока устранения нарушений (обычно 6–12 месяцев).

4. Контрольная проверка — если нарушения не устранены, орган направляет иск в суд об изъятии участка.

5. Судебное решение о прекращении права собственности и продаже с публичных торгов.

6. Торги (организуются Росимуществом или специализированной организацией).

7. Вырученная сумма за вычетом расходов на проведение торгов возвращается бывшему собственнику. Если участок не продан, поступает в государственную (муниципальную) собственность.

Особенность, важная для бизнеса: государство не авансирует выкупную цену — расходы на торги компенсируются из полученных на торгах средств. Это снимает бюджетное ограничение и делает процедуру финансово доступной для контролирующих органов.

С 5 декабря 2022 года действует п. 5 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ (в ред. от 01.03.2026). Если собственнику сельхозземель вынесено предписание по результатам контроля, он не вправе:

• передавать участок в залог;

• совершать любые сделки, направленные на переход права собственности (купля-продажа, дарение, мена, внесение в уставный капитал).

Цель — предотвратить «уход от ответственности» путем смены собственника на номинальное лицо или аффилированную структуру.

Риск для бизнеса: предписание блокирует любой exit. Даже если новый собственник готов использовать участок, закон не позволяет легально передать право. Банки, как правило, отказывают в кредитовании под залог такого участка после внесения сведений в ЕГРН.

Несмотря на ужесточение законодательства, суды подчеркивают исключительный характер изъятия. Типичные формулировки кассационных округов (обобщены по делам А34-9202/2024, А66-14761/2024, А41-30261/2024):

«Изъятие у собственника земельного участка является крайней мерой, влекущей серьезные последствия в виде выбытия имущества из владения, применение которой допустимо только в случае грубого нарушения, когда все другие средства воздействия исчерпаны и не привели к должному результату».

Изучение дел 2025 — начала 2026 года показывает, что суды удовлетворяют иски об изъятии только при совокупности условий:

• длительное (более трех лет) бездействие, подтвержденное несколькими проверками;

• отсутствие реальной хозяйственной деятельности (не просто отсутствие строений, а отсутствие посевов, скота, техники, договоров с переработчиками);

• игнорирование предписаний или формальное их исполнение без реального использования.

Показательно Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.11.2025 № Ф05-14300/2025.

Суть дела: собственник сельхозземли заключил договоры подряда на покос сорной травы и уничтожение борщевика (работы на 2020 и 2021 год). Других действий не производил: посевов не было, скот не пасся, урожай не собирался.

Довод ответчика: «Я осваиваю участок — веду борьбу с борщевиком, кошу траву».

Решение суда: перечисленные действия являются лишь частью необходимых мер по предотвращению зарастания, но не являются сельскохозяйственным производством. Под сельхозпроизводством понимается систематическая деятельность по выращиванию, переработке и (или) реализации сельхозпродукции или оказанию соответствующих услуг (п. 1 ст. 2 ФЗ № 264-ФЗ). Покос без дальнейшего использования скошенной массы (сенозаготовка, компостирование, биогаз) не образует целевого использования.

Вывод для бизнеса: единичные мероприятия, создающие видимость деятельности («галочка для контролеров»), суд не примет. Доказательства должны носить комплексный и системный характер: планы полевых работ, севообороты, акты на внесение удобрений, путевые листы техники, сведения о реализации продукции.

Даже если собственник устранил нарушения после подачи иска, суд может отказать в прекращении дела об изъятии. Основания:

• нарушения носили неустранимый характер (например, химическое загрязнение почвы тяжелыми металлами);

• устранение произошло после истечения разумного срока, установленного предписанием (более 12 месяцев);

• между устранением и судебным заседанием участок снова пришел в негодность (например, к моменту рассмотрения снова зарос борщевиком из-за отсутствия подрядчика).

Важно: суды оценивают добросовестность в динамике. Если компания устранила нарушения только после получения иска — это расценивается как вынужденное действие, а не как надлежащее использование.

При принудительном изъятии и продаже с торгов полученная бывшим собственником сумма (за вычетом расходов на организацию торгов) облагается налогом на прибыль организаций или НДФЛ по общим правилам (ст. 249 НК РФ). Убытки от изъятия не уменьшают налоговую базу по основной деятельности, если участок не использовался в производстве.

Неотделимые улучшения, произведенные собственником до нарушения (мелиорация, дренаж, инженерные сети), при изъятии не компенсируются — в отличие от изъятия для государственных нужд по ст. 281 ГК РФ.

Факт изъятия участка за нарушения попадает в ЕГРН и в открытые реестры ФАС, проверяется банками при кредитовании и контрагентами при due diligence. Это может служить основанием для отказа в выдаче поручительства, банковской гарантии или участии в госзакупках по 44-ФЗ.

Рекомендация 1. Сразу после приобретения участка разработать и утвердить план освоения с указанием конкретных мероприятий, сроков и ответственных. План должен быть исполним (без привязки к севообороту и климатическим условиям).

Рекомендация 2. Фиксировать этапы использования:

• договоры аренды техники (с актами и путевыми листами);

• счета на семена, удобрения, средства защиты растений (СЗР);

• накладные на реализацию продукции или акты на корма для собственного скота;

• космоснимки (публичные сервисы, например, «Рослесхоз», «Спутник XXI») с привязкой по датам.

Рекомендация 3. При получении предписания — инициировать внесудебное обжалование в вышестоящий орган, а параллельно приступить к реальному использованию. Просто подача иска о признании предписания незаконным без фактического освоения суды не рассматривают как добросовестное поведение.

Рекомендация 4. Применять институт «самостоятельного устранения нарушений» до направления иска об изъятии. Как только устранение подтверждено актом проверки — риск изъятия снижается до минимума, даже если ранее был пропущен срок предписания.

Рекомендация 5. Не допускать формальных сделок с участком (передача номинальному владельцу — работнику или родственнику) при наличии предписания — это не прекратит оснований для изъятия, но добавит собственнику расходы на юридическое сопровождение оспаривания недействительности сделки (ст. 10, 168 ГК РФ).

Ожидается дальнейший рост исков об изъятии по двум категориям:

• сельхозземли, где собственники длительное время (с 2020–2021 годов) не вели деятельность — у органов контроля накопилась доказательная база по космоснимкам и почвенным обследованиям;

• земли под ИЖС и садоводство, где трехлетние сроки освоения по ст. 85.1 ЗК РФ начали истекать для участков, приобретенных в 2022–2023 годах.

При этом бюджетные ограничения не препятствуют изъятию — расходы на торги покрываются из выручки, закладывая низкий порог для запуска процедуры.

Резюме для бизнеса: правовой режим земли окончательно перестал быть пассивным активом. Владение без использования порождает риск потери актива с нулевой компенсацией и дополнительными налоговыми последствиями. Due Diligence перед приобретением участка должна включать не только проверку категории и ВРИ, но и оценку физического состояния и наличия предписаний.