Многоквартирный самострой – это всегда конфликт интересов: десятки семей уже живут в купленных квартирах, а администрация требует сноса. До 2024 года суды чаще становились на сторону «буквы закона»: нет разрешения – сносить. Сейчас картина изменилась. Постановление Пленума ВС РФ № 44 (декабрь 2023) внесло ясность, а практика 2025–2026 годов показала, где судья поставит запятую в фразе «снести нельзя сохранить». Разбираем свежие кейсы и даем готовую дорожную карту.
1. Ключевые позиции Верховного Суда РФ по самострою в МКД
Ниже представлены основные определения ВС РФ за 2025-2026 годы, формирующие актуальную практику.
Таблица 1. Обзор определений Верховного Суда РФ по самострою в МКД
Номер дела | Дата | Суть спора | Итоговое решение |
|---|---|---|---|
N 305-ЭС25-2717 | 12.05.2025 | Пристройка к МКД без согласия всех собственников | Снос / приведение в исходное состояние |
N 18-КГ24-279-К4 | 25.02.2025 | Реконструкция ИЖС с увеличением площади с 60 до 607 кв.м | Сохранение объекта (при согласии соседей) |
N 308-ЭС24-20719 | 17.04.2025 | Отказ в разрешении на строительство МКД из-за нехватки инфраструктуры | Отказ признан законным |
N 66-КГ25-9-К8 | 02.09.2025 | Иски прокуратуры о сносе МКД на садовом участке | Требует комплексного анализа, формальный подход недопустим |
2. Дело о пристройке к МКД: снос при отсутствии согласия всех собственников (N 305-ЭС25-2717)
2.1. Фабула дела
Департамент городского имущества г. Москвы обратился с иском к владельцам помещений, пристроенных к многоквартирному дому, об их сносе. Пристройки были возведены частично еще в прошлом веке и даже учтены в ЕГРН. По мнению департамента, объекты построены незаконно (без разрешения на реконструкцию МКД), а их существование создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку делает невозможной эвакуацию при пожаре .
2.2. Позиции судов
Таблица 2. Сравнение позиций судов по делу N 305-ЭС25-2717
Инстанция | Решение | Ключевые аргументы |
|---|---|---|
Суд первой инстанции | Отказ в иске | Пристройки – объекты некапитального строительства; земельный участок под МКД принадлежит собственникам помещений, а они иска не заявляли |
Вышестоящие инстанции (поддержаны ВС РФ) | Удовлетворение иска | В МКД есть муниципальные квартиры → город является собственником земельного участка; затронуто общее имущество → необходимо согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ); экспертиза подтвердила нарушение пожарных норм и угрозу жизни |
2.3. Правовая позиция ВС РФ
Верховный Суд, отказывая в пересмотре дела, подтвердил следующие принципы:
Собственник жилого помещения в МКД (включая муниципальные квартиры) вправе предъявить негаторный иск при неправомерном использовании общего имущества
Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений путем реконструкции
Заявления о пропуске срока исковой давности по таким требованиям правового значения не имеют
При подтвержденной угрозе жизни и здоровью снос является единственным соразмерным способом защиты
3. Дело о реконструкции ИЖС: сохранение объекта при определенных условиях (N 18-КГ24-279-К4)
3.1. Фабула дела
Лариса Лидер, собственница земельного участка с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства", произвела реконструкцию жилого дома. В результате общая площадь увеличилась с 60 до 607 кв.м, этажность – с одного до трех этажей. Разрешительная документация получена не была. Администрация г. Новороссийска обратилась в суд с иском о сносе самовольной постройки. Собственница заявила встречный иск о сохранении строения и признании права собственности .
3.2. Ключевые выводы экспертизы
Таблица 3. Результаты судебной строительно-технической экспертизы
Параметр | Заключение эксперта |
|---|---|
Соответствие целевому назначению | Да |
Соответствие строительным нормам и правилам | Да (надежность, безопасность, долговечность) |
Угроза жизни и здоровью граждан | Отсутствует |
Расположение относительно границ участка | Частично на смежных участках |
Превышение процента застройки | 71,9% при допустимых 40% (превышение на 31,9%) |
3.3. Расхождение позиций судов и итоговое решение ВС РФ
Таблица 4. Позиции судов по делу Лидер Л.Е.
Инстанция | Решение | Обоснование |
|---|---|---|
Районный суд г. Новороссийска (22.08.2023) | Отказ в сносе, частичное удовлетворение встречного иска | Объект соответствует нормам, угрозы нет, предпринимались меры к легализации |
Краснодарский краевой суд (19.12.2023) | Отмена, иск администрации удовлетворен, снос | Строительство без разрешения; объект расположен частично на чужих участках; превышение процента застройки |
Четвертый кассационный суд (25.04.2024) | Оставление без изменения | Согласился с выводами апелляции |
Верховный Суд РФ (25.02.2025) | Отмена актов апелляции и кассации, направление на новое рассмотрение | Апелляция не учла изменения законодательства: для ИЖС с 04.08.2018 разрешение не требуется, достаточно уведомления; ч. 12 ст. 70 Закона о регистрации недвижимости действует до 01.03.2031 |
Верховный Суд особо отметил: сам по себе факт возведения объекта ИЖС без разрешения на строительство либо до направления уведомления не является основанием для признания его самовольной постройкой (п. 3 Постановления Пленума ВС РФ N 44) .
4. Дело об отказе в разрешении на строительство МКД: приоритет публичных интересов (N 308-ЭС24-20719)
4.1. Фабула дела
Застройщик в 2019 году арендовал земельный участок для строительства МКД в г. Сочи и получил градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В 2021 году администрация г. Сочи ввела запрет на точечную жилую застройку при отсутствии необходимой инфраструктуры и на этом основании отказала застройщику в выдаче разрешения на строительство .
4.2. Расхождение позиций
Таблица 5. Позиции судов по делу о запрете точечной застройки в Сочи
Инстанция | Решение | Обоснование |
|---|---|---|
Суды трех инстанций (АС, апелляция, кассация) | Отказ администрации признан незаконным | Срок действия ГПЗУ – 3 года, ограничения введены через 2 года после его выдачи |
Верховный Суд РФ (17.04.2025) | Отмена актов нижестоящих судов, отказ законен | Застройщик – профессиональный участник рынка, должен учитывать изменение регулирования; строительство в условиях дефицита инфраструктуры нарушает публичные интересы и права будущих жильцов |
ВС РФ указал, что правообладатель земельного участка вправе требовать возмещения убытков, однако это не означает обязанности муниципалитета выдать разрешение на строительство в отсутствие инфраструктуры .
5. Систематизация критериев: сводная таблица
На основе трех ключевых определений ВС РФ 2025 года можно выделить факторы, определяющие исход дела.
Таблица 6. Сводные критерии оценки перспектив дела о самострое в МКД
Критерий | Благоприятный для сохранения | Неблагоприятный (ведет к сносу) | Прецедент ВС РФ |
|---|---|---|---|
Согласие собственников МКД при реконструкции | Имеется протокол ОСС с единогласным решением | Отсутствует согласие даже одного собственника | N 305-ЭС25-2717 |
Угроза жизни и здоровью | Отсутствует по заключению экспертизы | Подтверждена экспертизой | N 305-ЭС25-2717 |
Характер объекта | ИЖС (упрощенный порядок) | МКД (требуется полный пакет разрешений) | N 18-КГ24-279-К4 |
Расположение относительно границ участка | В пределах участка, отступы соблюдены | Частично на смежных участках (даже с согласия соседей – спорно) | N 18-КГ24-279-К4 |
Процент застройки | В пределах норматива | Существенное превышение | N 18-КГ24-279-К4 |
Наличие инфраструктуры | Обеспеченность подтверждена | Дефицит социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры | N 308-ЭС24-20719 |
Статус территории | Обычные земли населенных пунктов | Особо охраняемая территория (курорт) | N 308-ЭС24-20719 |
6. Нормативная база: ключевые положения Постановления Пленума ВС РФ N 44
Для понимания решений ВС РФ необходимо учитывать следующие разъяснения Пленума от 12.12.2023 :
Таблица 7. Ключевые разъяснения Постановления Пленума ВС РФ N 44
Пункт | Положение | Значение для практики |
|---|---|---|
п. 2 | Исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки | Нарушение хотя бы одного признака может служить основанием для иска |
п. 3 | Для ИЖС отсутствие разрешения не является основанием для признания самостроем (с 04.08.2018) | Применено в деле N 18-КГ24-279-К4 |
п. 5 | При реконструкции, изменившей параметры объекта, возможно применение ст. 222 ГК РФ | Включая случаи с изменением площади и этажности |
п. 9 | Органы МСУ не вправе сносить объект с зарегистрированным правом | Только судебный порядок |
п. 14 | Срок исковой давности не применяется при угрозе жизни и здоровью | Ключевое ограничение для защиты добросовестных приобретателей |
п. 15 | К искам о сносе применяется общий срок исковой давности | Исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении |
7. Практические выводы для участников оборота
На основе анализа определений ВС РФ 2025-2026 годов можно сформулировать следующие рекомендации:
Таблица 8. Рекомендации для застройщиков и собственников
Ситуация | Рекомендация | Правовое основание |
|---|---|---|
Планируется реконструкция с изменением фасада или присоединением части общего имущества | Получить письменное согласие 100% собственников помещений в МКД | ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, дело N 305-ЭС25-2717 |
Объект ИЖС уже реконструирован без разрешения | Доказать отсутствие угрозы жизни и здоровью, получить согласие соседей (если затронуты их участки) | п. 3 Постановления N 44, дело N 18-КГ24-279-К4 |
Администрация ссылается на отсутствие разрешения на строительство МКД | Проверить, не является ли объект ИЖС (упрощенный порядок до 01.03.2031) | |
Получен отказ в выдаче разрешения на строительство по инфраструктурным причинам | Оценить возможность взыскания убытков; оспаривание отказа малоперспективно | дело N 308-ЭС24-20719 |
Иск о сносе подан спустя много лет после возведения | Заявить о пропуске срока исковой давности (при отсутствии угрозы жизни) |
Анализ определений Верховного Суда РФ 2025-2026 годов позволяет сформулировать пять ключевых правил для споров о самострое в многоквартирных домах.
Первое: любая реконструкция, затрагивающая фасад, несущие конструкции или иное общее имущество МКД, требует единогласного решения всех собственников помещений. Отсутствие хотя бы одной подписи влечет снос вне зависимости от давности постройки и наличия регистрации в ЕГРН.
Второе: подтвержденная экспертизой угроза жизни и здоровью граждан является безусловным основанием для сноса. Срок исковой давности в таких случаях не применяется.
Третье: для объектов индивидуального жилищного строительства отсутствие разрешения на строительство (при условии соответствия нормам и безопасности) перестало быть основанием для сноса. Упрощенный уведомительный порядок распространяется на реконструкцию ИЖС до 1 марта 2031 года.
Четвертое: отказ муниципалитета в выдаче разрешения на строительство МКК из-за дефицита социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры признается законным. Застройщик вправе требовать только возмещения убытков, но не выдачи разрешения принудительно.
Пятое: формальный подход, при котором суды сносили объекты исключительно из-за внутренней планировки или отсутствия разрешения, признан недопустимым. Требуется комплексное исследование всех обстоятельств: вид разрешенного использования, соответствие градостроительным регламентам, наличие угрозы и возможность устранения нарушений.
Таким образом, суды устанавливают факты: затронуто ли общее имущество МКД, создает ли объект реальную угрозу жизни людей, и являются ли допущенные нарушения неустранимыми. Только отрицательный ответ по всем трем пунктам дает шанс на сохранение постройки.
Начать дискуссию