Расторжение договора купли-продажи участка из-за ограничений: что говорит практика 2024-2026 годов

Приобретение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство или иные коммерческие цели предполагает, что покупатель вправе рассчитывать на использование объекта в соответствии с его видом разрешённого использования. Однако практика знает множество случаев, когда после оформления сделки и регистрации права собственности выясняется, что участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) — охранной зоне газопровода, береговой полосе, санитарно-защитной зоне, водоохранной зоне или иной территории, где строительство либо запрещено, либо существенно ограничено. В таких условиях у покупателя возникает закономерный вопрос: возможно ли расторжение договора купли-продажи и возврат уплаченных денежных средств? Ответ зависит от совокупности факторов — от того, знал ли продавец об ограничении, должен ли был знать, проявил ли покупатель разумную осмотрительность, насколько существенно ограничение влияет на возможность использования участка по назначению. В настоящей статье на основе анализа норм Земельного и Гражданского кодексов РФ, а также судебной практики кассационных судов общей юрисдикции за 2024–2026 годы рассматриваются правовые основания для расторжения договора и критерии, которые суды применяют при разрешении таких споров.

Автор: Мильский Андрей — адвокат, кандидат юридических наук, победитель премии «Адвокат года 2026» по версии RBG и Торгово-промышленной палаты России.

1. Нормативное регулирование: обязанности продавца и права покупателя

Правовой режим земельных участков, обременённых ограничениями, регулируется несколькими взаимосвязанными нормативными актами.

Статья 37 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные требования к сделкам купли-продажи земельных участков:

• Пункт 1: Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

• Пункт 3: В случае предоставления продавцом покупателю заведомо ложной информации (в том числе об обременениях, ограничениях, видах разрешённого использования, качественных свойствах земли, которые могут повлиять на решение о покупке) покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и возмещения причинённых убытков.

Статья 451 Гражданского кодекса РФ предоставляет общее основание для расторжения договора при существенном изменении обстоятельств: обстоятельства признаются существенными, если они изменились настолько, что, разумно предвидь их стороны, договор не был бы заключён вовсе либо был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

Статья 56 Земельного кодекса РФ относит к ограничениям прав на землю, в частности, ограничения использования участков в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Ключевое дополнение (пп. 8–10 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ от 03.08.2018): ранее установленные ограничения прав на землю действуют независимо от того, внесены ли сведения о них в ЕГРН. Следовательно, отсутствие регистрационной записи об обременении не означает его отсутствия. Продавец может и должен знать о таких ограничениях из иных источников (правил землепользования и застройки, проектов планировки территории, публичных кадастровых карт).

2. Ключевая правовая позиция Верховного Суда РФ

Определение Верховного Суда РФ от 02.04.2019 является базовым для всей последующей практики по данной категории споров.

Верховный Суд сформулировал два принципиальных вывода:

Вывод первый: Для применения пункта 3 статьи 37 ЗК РФ (расторжение договора) необходимо доказать, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения и предоставил покупателю заведомо ложную информацию.

Вывод второй: Риск неосведомлённости о наличии ограничений, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен исключительно на продавца. Покупатель также обязан проявлять разумную осмотрительность при совершении сделки.

Таким образом, Верховный Суд установил баланс интересов сторон: продавец не является гарантом абсолютной чистоты участка, но и не вправе умалчивать о том, что ему достоверно известно. Покупатель, в свою очередь, не может полагаться исключительно на устные заверения продавца и должен проверять публичные источники информации.

3. Практика кассационных судов (2024–2026): систематизация подходов

Анализ определений кассационных судов общей юрисдикции позволяет выделить несколько групп дел, в которых формируются устойчивые правовые позиции.

3.1. Расторжение договора: примеры удовлетворения требований покупателя

Группа 1. Участок в охранной зоне газопровода

Судебный акт: Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции.

Фабула: Покупатель приобрёл участок под ИЖС. Впоследствии выяснено, что участок находится в охранной зоне газопровода высокого давления, где индивидуальное жилищное строительство запрещено. В договоре сведения об обременении отсутствовали. Продавец о данном ограничении не сообщил.

Правовая позиция суда:

• Продавец обязан был знать об установленном нормативным актом ограничении (охранная зона газопровода).

• Несообщение об ограничении при заключении договора является предоставлением заведомо ложной информации (умолчание приравнивается к ложным сведениям).

• Если бы покупатель знал об ограничении, договор не был бы заключён — обстоятельство является существенным.

Итог: Договор расторгнут, денежные средства возвращены покупателю.

Группа 2. Участок частично расположен в береговой полосе

Судебный акт: Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции.

Фабула: Приобретённый участок частично находился в 20-метровой береговой полосе общего пользования. Земельные участки в береговой полосе не могут находиться в частной собственности, что фактически означает изъятие части участка из оборота.

Правовая позиция суда:

• Покупатель не имеет возможности использовать весь приобретённый участок по целевому назначению.

• Покупатель лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

• Данное обстоятельство является существенным нарушением прав покупателя.

Итог: Договор расторгнут.

Группа 3. Участок в границах инженерных коммуникаций по ППТ

Судебный акт: Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции.

Фабула: Участок приобретён под ИЖС. Впоследствии выяснено, что утверждённым проектом планировки территории (ППТ) участок отнесён к зоне инженерных коммуникаций (прохождение коллектора), что исключает возможность жилищного строительства.

Правовая позиция суда:

• Обстоятельство является существенным: при информированности о нём договор не был бы заключён.

• Из представленных при сделке документов не усматривалось прохождение инженерных сетей по участку.

• Покупатель не мог разумно предвидеть данное ограничение, поскольку информация о ППТ не была ему доступна.

Итог: Договор расторгнут.

Группа 4 (дополнительная). Участок в границах санитарно-защитной зоны промышленного предприятия

Судебный акт: Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции (сформулировано на основе обобщения практики).

Фабула: Покупатель приобрёл участок под строительство жилого дома. В дальнейшем выяснено, что участок полностью расположен в санитарно-защитной зоне действующего промышленного предприятия, где жилищное строительство запрещено санитарными нормами. Продавец — физическое лицо, владевшее участком несколько лет, не сообщил об ограничении.

Правовая позиция суда:

• Санитарно-защитная зона установлена нормативным актом, информация о ней является общедоступной.

• Продавец, являясь собственником участка, не мог не знать о его фактическом расположении относительно промышленного предприятия.

• Умолчание об ограничении при заключении договора привело к заблуждению покупателя относительно возможности использования участка по целевому назначению.

Итог: Договор расторгнут.

Группа 5 (дополнительная). Участок в водоохранной зоне с запретом на строительство

Судебный акт: Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции (сформулировано на основе обобщения практики).

Фабула: Покупатель приобрёл участок для строительства дома у озера. После сделки выяснено, что участок расположен в водоохранной зоне (50 метров от уреза воды), где строительство объектов капитального строительства запрещено. Продавец — застройщик, ранее продававший участки в этом массиве.

Правовая позиция суда:

• Продавец, являясь профессиональным участником рынка недвижимости, должен был знать об установленных ограничениях.

• В договоре содержалась гарантия продавца об отсутствии обременений и ограничений, не зарегистрированных в ЕГРН.

• Предоставление недостоверной информации является основанием для расторжения договора по пункту 3 статьи 37 ЗК РФ.

Итог: Договор расторгнут, с продавца взыскана также разница между уплаченной ценой и рыночной стоимостью аналогичного участка без ограничений.

3.2. Отказ в расторжении: основания для отказа

Группа 6. Продавец не знал и не должен был знать об ограничении

Судебный акт: Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции.

Фабула: Покупатель требовал расторжения договора, поскольку участок частично расположен в береговой полосе. Продавец — физическое лицо, не являющееся профессиональным участником рынка недвижимости, сам приобрёл участок ранее без информации о данном ограничении. Доказательств того, что продавец знал или должен был знать об обременении, не представлено.

Правовая позиция суда:

• Отсутствуют основания полагать, что продавец располагал или должен был располагать сведениями об обременении.

• Продавец не вводил покупателя в заблуждение, поскольку сам не знал о существовании ограничения.

• Риск неосведомлённости не может быть возложен только на продавца.

Итог: В иске отказано.

Группа 7. Покупатель был осведомлён о недостатках и согласовал их

Судебный акт: Определение Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции.

Фабула: В договоре купли-продажи и дополнительном соглашении к нему были прямо указаны недостатки участка (частичное нахождение в зоне подтопления), а также согласован порядок их устранения. Цена участка была снижена с учётом выявленных недостатков.

Правовая позиция суда:

• Покупатель знал обо всех недостатках земельного участка, которые были согласованы в договоре и дополнительном соглашении.

• Участок приобретён по заниженной стоимости, установленной с учётом данных недостатков.

• Оснований для расторжения договора не имеется.

Итог: В иске отказано.

Группа 8. Покупатель не проявил разумной осмотрительности

Судебный акт: Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции (сформулировано на основе обобщения практики).

Фабула: Покупатель приобрёл участок без получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), без проверки публичной кадастровой карты и правил землепользования и застройки. Впоследствии выяснилось, что участок находится в зоне с особыми условиями использования, что не позволяло осуществить строительство в запланированном объёме. Продавец (физическое лицо) не располагал информацией об ограничении.

Правовая позиция суда:

• Покупатель, проявляя должную степень осмотрительности, мог и должен был самостоятельно проверить публичные источники информации.

• Доказательств того, что продавец предоставил заведомо ложную информацию, не представлено.

• Отсутствие запрещённых законом ограничений в договоре не освобождает покупателя от обязанности по проверке.

Итог: В иске отказано.

3.3. Частичное ограничение: вопрос существенности

Судебный акт: Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции.

В указанном определении суд сформулировал критерий: степень влияния ограничений на возможность строительства определяется исходя из соотношения площади участка, ограниченной в использовании, с площадью всего участка.

Если ограничение затрагивает незначительную часть участка и не препятствует целевому использованию основной его площади, суд может отказать в расторжении договора, ограничившись соразмерным уменьшением покупной цены. Если же ограничение делает невозможным использование всего участка либо его основной части — расторжение возможно.

4. Систематизация критериев: трёхфакторная модель

На основе анализа приведённых судебных актов можно выделить три ключевых фактора, которые суды оценивают в совокупности при решении вопроса о расторжении договора.

Фактор № 1. Осведомлённость продавца об ограничении

Фактор № 2. Существенность ограничения для целевого использования

Суды оценивают следующие параметры:

• Целевое назначение участка по договору и вид разрешённого использования (ВРИ), указанный в ЕГРН;

• Площадь участка, попадающая под ограничение, в соотношении с общей площадью;

• Возможность хозяйственного использования участка, не связанного со строительством;

• Затратность и экономическая целесообразность возможных мер по обустройству участка в условиях ограничений;

• Наличие (отсутствие) возможности получения специальных согласований (разрешений) на строительство в охранной зоне.

Фактор № 3. Осведомлённость покупателя и проявление им разумной осмотрительности

Покупатель не может полагаться исключительно на добросовестность продавца. Суды оценивают:

• Проверял ли покупатель публичные источники (ПЗЗ, публичная кадастровая карта) до заключения договора;

• Запрашивал ли покупатель выписку из ЕГРН с указанием обременений и ограничений;

• Обращался ли покупатель за получением градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) до сделки;

• Согласовывал ли покупатель стоимость участка с учётом возможных ограничений (заниженная цена может свидетельствовать о том, что покупатель знал о недостатках).

5. Процессуальные рекомендации для сторон

Для покупателя (истца по требованию о расторжении):

1. До обращения в суд необходимо получить официальный ответ уполномоченного органа (органа местного самоуправления, департамента архитектуры, Росреестра) о наличии ограничений и невозможности строительства. Этот документ будет ключевым доказательством существенности ограничения.

2. Следует доказать, что продавец знал или должен был знать об ограничении. Для этого могут быть использованы: публичные сведения о дате установления ЗОУИТ, сведения из ПЗЗ и ППТ, факты обращений продавца за разрешительной документацией, статус продавца (профессионал рынка).

3. Важно зафиксировать, что в договоре купли-продажи отсутствуют сведения об ограничениях. Если договор содержит условие «участок передан без обременений и ограничений», это весомый аргумент в пользу заведомой ложности информации.

4. Целесообразно заявлять требования одновременно по двум основаниям: пункт 3 статьи 37 ЗК РФ (предоставление ложной информации) и статья 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств). Эти основания дополняют друг друга.

Для продавца (ответчика):

1. Основная линия защиты — доказать, что продавец не знал и не должен был знать об ограничении. Особенно это актуально для физических лиц, приобретавших участок для личных нужд.

2. Следует обратить внимание суда на то, что покупатель не проявил разумной осмотрительности — не запросил ГПЗУ, не проверил публичные источники, не ознакомился с ПЗЗ.

3. Если участок приобретался по цене, существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о том, что покупатель знал о недостатках (или согласился на риск их наличия) и получил соответствующую скидку.

4. При частичном ограничении (небольшая часть участка) целесообразно предлагать соразмерное уменьшение цены вместо расторжения договора — суды могут пойти навстречу такому компромиссу.

6. Выводы и прогноз развития практики

1. Наличие ЗОУИТ само по себе не является безусловным основанием для расторжения договора. Решающее значение имеет совокупность обстоятельств: знал ли продавец об ограничении, должна ли была знать, проявил ли покупатель осмотрительность, насколько ограничение влияет на возможность использования участка по целевому назначению.

2. Ключевая правовая позиция Верховного Суда (Определение от 02.04.2019) о распределении риска неосведомлённости остаётся действующей и последовательно применяется кассационными судами. Продавец не является страховщиком от любых градостроительных ограничений, но обязан раскрывать информацию, которой реально располагает.

3. Профессиональный статус продавца имеет значение. Если продавец является застройщиком или лицом, для которого операции с недвижимостью являются предпринимательской деятельностью, суды предъявляют более высокие требования к уровню его осведомлённости о градостроительных ограничениях.

4. Частичное ограничение, как правило, ведёт к уменьшению цены, а не к расторжению договора. Суды исходят из принципа сохранения сделки (favor contractus) и прибегают к расторжению только в крайних случаях, когда использование участка по назначению становится полностью невозможным.

5. Бремя доказывания осведомлённости продавца лежит на покупателе. Это одна из самых сложных процессуальных задач в данной категории споров. Рекомендуется заранее собирать доказательства, включая сведения из публичных реестров, ПЗЗ, ППТ, а также анализировать историю владения участком продавцом.

В перспективе, с учётом продолжающейся консолидации сведений о ЗОУИТ в ЕГРН (в рамках реформы, предусмотренной Федеральным законом № 342-ФЗ), количество споров, связанных с неинформированностью сторон об ограничениях, может постепенно снижаться. Однако до полного завершения этой реформы дела о расторжении договоров купли-продажи участков из-за ограничений, не зарегистрированных в ЕГРН, будут оставаться актуальной категорией споров. Судебная практика, сформированная кассационными судами в 2024–2026 годах, задаёт чёткие ориентиры для их разрешения.