Земля и недвижимость в судах: гид по актуальным категориям споров для собственников и арендаторов

Власти Москвы перестали ждать, когда бизнес сам придёт к порядку. Вместо штрафов, которые сейчас сложно выписать из-за моратория на проверки, ДГИ и другие органы пошли в суды с исками, которых ещё три года назад никто не знал. Они требуют изъять помещение за то, что в нём открыли хостел, признать готовое здание недостроем, запретить регистрировать квартиры в «серых» апартаментах и даже снести законное, но обветшалое здание через статью о запрете опасной деятельности. Суды по-разному реагируют: одни иски отклоняют как ненадлежащие, другие — удовлетворяют, создавая новую практику. Разбираем семь актуальных групп споров, где собственники, арендаторы и покупатели недвижимости рискуют потерять имущество или деньги.

Автор: Мильский Андрей — адвокат, кандидат юридических наук, победитель премии «Адвокат года 2026» по версии RBG и Торгово-промышленной палаты России.

Традиционные споры о недвижимости (снос самовольных построек, взыскание арендной платы, оспаривание кадастровой стоимости) никуда не делись. Но в последние два-три года на первый план вышли категории, которых раньше либо не было, либо они были единичными. Связано это с двумя факторами.

Первый — изменение законодательства и появление новых норм (например, ст. 287.7 ГК РФ об изъятии помещений, ст. 85.1 ЗК РФ о неиспользуемых участках). Второй — «креатив» контролирующих органов, которые ищут обходные пути там, где административные механизмы буксуют (мораторий на проверки, сложность доказывания по ст. 222 ГК РФ).

В результате ДГИ Москвы и другие структуры подают иски, которые раньше сочли бы абсурдными. И суды не всегда отклоняют их — по некоторым категориям формируется положительная для истцов практика. Ниже — разбор самых острых направлений.

Проблема нецелевого использования обострилась из-за ограничения проверок. Штрафы по ст. 8.8 КоАП РФ стали редкостью, предписания почти не выдают. Но гражданско-правовые иски никто не запрещал. Перечислим, что заявляют и чем это заканчивается.

Иск 1. Запретить деятельность, обязать использовать участок по назначению
Итог: почти всегда отказ. Суды говорят, что запрет деятельности — ненадлежащий способ, если нет угрозы. Исключение — арендатор по договору с публичным собственником: его могут обязать соблюдать договор.

Иск 2. Изъять помещение у собственника за нецелевое использование (ст. 287.7 ГК РФ)
Итог: отказ, если нет доказательств, что такое использование создаёт угрозу соседям или ведёт к разрушению. Сам факт, что вместо офиса работает хостел, а участок под зданием — не гостиничный, не тянет на изъятие.

Иск 3. Взыскать арендную плату по повышенной ставке за фактическое использование
Итог: удовлетворяется. Если арендатор торгует вместо огорода, платить надо по ставке для торговли. Более того — можно пересчитать кадастровую стоимость так, как если бы участок имел «правильный» ВРИ. Это подтверждено Верховным судом.

Иск 4. Признать здание объектом незавершённого строительства
Итог: спорно. Такой способ защиты существует, но его применяют в основном против «серых» апартаментов, когда перестройка не подпадает под самовольное строительство. Кассация признала допустимость иска, но исход зависит от экспертизы.

Иск 5. Запретить кадастровый учёт помещений и их продажу
Итог: практика в зародыше. Единичные случаи, тенденция не сложилась.

Споры по ст. 222 ГК РФ остаются самыми массовыми. Но подходы изменились.

Тенденция первая: легализовать стало легче. Даже если разрешение на строительство не получали или получали ненадлежащим образом, суды всё чаще признают право собственности на самострой. Главное — чтобы участок находился в собственности или долгосрочной аренде, а постройка не нарушала права третьих лиц.

Тенденция вторая: снос отклоняют при незначительности нарушений. Если отступление от норм небольшое, истец не доказал свой интерес в сносе, а срок давности не пропущен — суд может отказать. Особенно когда нарушения устранимы.

Тенденция третья: вместо сноса — приведение в порядок. Суды назначают экспертизу на предмет устранимости нарушений. Если недостатки (пожарные разрывы, отклонения по высоте) можно исправить, выносится решение: привести в соответствие за определённый срок. Это прямо рекомендовано Пленумом ВС.

Тенденция четвёртая: основное основание для отказа в сносе по-прежнему — пропуск исковой давности (3 года для невладеющего истца).

Здесь речь не о самострое, а о законно построенных, но обветшалых объектах. ДГИ использует ст. 1065 ГК РФ (запрет деятельности, создающей угрозу). Требует сноса. Практика расколота: часть судов говорит, что снос — ненадлежащий способ, достаточно запретить эксплуатацию. Другая часть — удовлетворяет снос. Выход для собственника: доказать через экспертизу отсутствие угрозы либо установить ограждение с табличками «Опасно», что минимизирует риск.

Массовая категория, вызванная внесением границ ЗОУИТ и береговых полос в ЕГРН. Многие участки внезапно оказались в охранных зонах водопроводов, ЛЭП, санитарной охраны водоёмов.

Споры бывают такими:

• Оспаривание права собственности на участок, если он полностью или частично находится в береговой полосе (по закону такие участки не могут быть в частной собственности). Итог зависит от того, когда возникло право.

• Запрет деятельности, несовместимой с режимом ЗОУИТ (например, строительство жилья в зоне санитарной охраны). Иски удовлетворяются при доказанности.

• Требования об исключении сведений о ВРИ из ЕГРН, если они противоречат режиму зоны.

• Иски покупателей к продавцам, которые не раскрыли информацию о нахождении участка в ЗОУИТ.

Редкие, но растущие споры: взыскание убытков из-за установления ЗОУИТ (снижение стоимости участка) и выкуп участка по требованию собственника, если ограничения делают использование невозможным.

В Москве активно реализуются проекты комплексного развития территорий (КРТ). Это влечёт изъятие объектов у собственников. По таким спорам сложилась следующая картина.

Компенсация. Суды почти всегда увеличивают размер возмещения по сравнению с предложенным властями. Основание — судебная экспертиза рыночной стоимости.

Составляющие компенсации. Помимо рыночной цены объекта, взыскивают: стоимость неотделимых улучшений, убытки от переезда, упущенную выгоду (если на участке вёлся бизнес). Однако единообразия нет — размер колеблется от символического до полного.

Незарегистрированные объекты. Если у собственника есть «ранее возникшее» право (до вступления в силу закона о регистрации), он вправе претендовать на компенсацию и за такие объекты. Доказывать придётся через суд.

Оспаривание решения об изъятии. Иски против решений о КРТ, проектов планировки и т.д. чаще всего проигрываются. Суды не входят в оценку целесообразности проектов.

Письмо Росреестра от 30.01.2025 толкует любые изменения конфигурации здания как реконструкцию, требующую разрешения. Даже если региональные акты (например, Постановление № 432-ПП для Москвы) допускают такие изменения без разрешения. Суды встают на сторону правообладателей: Росреестр не вправе требовать разрешение там, где закон его не требует.

Собственники часто строят хозяйственные постройки, административно-бытовые корпуса (до 300 кв. м), для которых разрешение не нужно. Росреестр отказывает в регистрации. Практика по оспариванию таких отказов положительная для заявителей.

С каждым годом растёт количество исков о признании права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Конституционный суд разрешил суммировать владение правопредшественников. Это помогает тем, кто десятилетиями пользуется зданием без документов.

Иски уполномоченных органов о признании права муниципальной собственности на бесхозяйные объекты. Если у объекта есть фактический владелец (даже без титула), суд отказывает. Принцип: бесхозяйного имущества не бывает, пока кто-то им открыто владеет.

Для Московской области актуальна проблема дробления сельхозземель на участки менее 2 га (региональный норматив). За межеванием следовала продажа множеству физических лиц. Уполномоченные органы оспаривают такое межевание, ответчиками выступают добросовестные покупатели. Практика противоречива.

Другая категория — изъятие неиспользуемых сельхозземель. В Новой Москве есть участки с сельхоз ВРИ, но относящиеся к категории земель населённых пунктов. ДГИ выигрывает часть исков об изъятии, но есть и проигрыши.

Важно: по землям под ИЖС и садоводство изъятие за неиспользование пока не применяется. Но с 2025 года установлены критерии неиспользования, и волна исков возможна.

Здесь три типовые ситуации.

1. Приведение ВРИ к классификатору. Если у участка старый ВРИ, не соответствующий новому классификатору, собственник вправе его изменить. Отказы органов оспариваются в суде с высокими шансами на успех.

2. Установление ВРИ под существующий объект. Если здание построено законно, но сегодняшний градостроительный регламент не допускает такой вид использования, суд обязывает установить ВРИ, соответствующий фактическому назначению. Практика устойчивая.

3. Оспаривание отказа Росреестра в учёте изменения ВРИ. Когда орган местного самоуправления изменил ВРИ, а Росреестр отказался вносить это в ЕГРН, ссылаясь на своё несогласие, суд встаёт на сторону заявителя. Росреестр не вправе переоценивать решение компетентного органа.

Если вы собственник или арендатор:

• Следите за публичными слушаниями и проектами КРТ — изъятие может коснуться вас неожиданно.

• При любом иске ДГИ по ст. 1065 ГК РФ немедленно вызывайте независимого эксперта для оценки состояния здания и фиксации мер безопасности (ограждение, охрана).

• Не игнорируйте иски о нецелевом использовании — они могут привести к доначислению арендной платы за 3 года.

• Если вы долго владеете объектом без документов — присмотритесь к приобретательной давности, особенно после разъяснений КС.

• При реконструкции без разрешения сохраняйте доказательства, что изменения не затронули несущие конструкции и не увеличили площадь — это может помочь в споре с Росреестром.

Если вы покупаете участок или здание:

• Проверьте не только ЕГРН, но и публичные карты ЗОУИТ, береговых полос.

• Закажите градостроительный план участка — там видны все зонные ограничения.

• Включите в договор заверения продавца об отсутствии не зарегистрированных, но известных ему ограничений (ст. 431.2 ГК РФ).

Если вы представляете интересы государства или муниципалитета:

• Иски о запрете деятельности — пустая трата времени. Лучше использовать взыскание повышенной арендной платы или, для арендаторов, обязание исполнять договор.

• По самострою — не тяните с иском: пропуск трёхлетнего срока давности (с момента, когда узнали о нарушении) — главная причина отказов.

• По аварийным зданиям — требуйте не сноса, а запрета эксплуатации и ограничения доступа. Это меньше шансов на отказ.

Судебная практика по земле и недвижимости в Московском регионе находится в активной фазе развития. По одним категориям (нецелевое использование через взыскание платы, изъятие для госнужд) уже сложились предсказуемые подходы. По другим (признание недостроем, запрет учёта помещений) — только намётки. Но общая тенденция ясна: государство ищет новые юридические конструкции, чтобы влиять на собственников, а суды не всегда готовы им противостоять. Собственникам нужно быть готовыми к нестандартным искам и своевременно выстраивать защиту — в первую очередь через экспертизы и документирование своего добросовестного поведения.