В арендных спорах отсутствие подписанного акта приема-передачи долгое время воспринималось как практически бесспорное доказательство того, что помещение арендодателю не возвращено. Логика проста: если стороны не оформили возврат имущества, значит договор аренды продолжает исполняться, а арендатор обязан платить арендную плату до момента подписания соответствующего документа.
Именно на такой позиции нередко строятся исковые требования. Арендодатель отказывается подписывать акт, а спустя несколько месяцев обращается в суд с требованием взыскать арендную плату за весь период "просрочки", одновременно заявляя требования о взыскании убытков или упущенной выгоды.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 мая 2026 года по делу № А32-3150/2023 показывает, что подобный подход нельзя считать универсальным. Кассационная инстанция напомнила: сам по себе акт приема-передачи не создает факт возврата имущества и не опровергает его. Для суда имеет значение не столько наличие документа, сколько реальные действия сторон при прекращении арендных отношений.
Автор: Андрей Мильский — адвокат, кандидат юридических наук, магистр экономики.
Специализируется на сопровождении коммерческих, арбитражных и имущественных споров, защите интересов бизнеса в судах и разрешении сложных договорных конфликтов. Регулярно анализирует актуальную судебную практику Верховного Суда РФ и арбитражных судов, публикует экспертные материалы по вопросам гражданского, корпоративного и процессуального права.
Возврат помещения можно доказать и без акта
Нижестоящие суды исходили из того, что именно арендатор обязан доказать возврат помещения, а поскольку двусторонний акт отсутствовал, оснований считать имущество возвращенным не имеется.
Кассационный суд с таким подходом не согласился.
Окружной суд указал, что отсутствие подписанного акта не исключает возможность подтверждения возврата имущества иными доказательствами. Такой вывод соответствует ранее сформулированной позиции Верховного Суда РФ: фактическое освобождение помещения может подтверждаться совокупностью доказательств, а не только актом приема-передачи. Кроме того, арендодатель не вправе извлекать выгоду из собственного уклонения от приемки имущества. Если именно его поведение стало причиной отсутствия подписанного акта, это обстоятельство само по себе не может служить основанием для начисления арендной платы за последующий период.
В рассматриваемом деле суды практически не исследовали поведение сторон. Между тем арендатор заранее уведомил арендодателя о прекращении договора, освободил помещение, прекратил пользоваться коммунальными услугами и предпринимал действия по его возврату. Эти обстоятельства могли свидетельствовать о фактическом прекращении пользования объектом, однако надлежащей оценки они не получили.
Недостаточно заявить об убытках — их необходимо доказать
Не менее интересными являются выводы кассационной инстанции относительно взыскания упущенной выгоды.
Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что помещение невозможно было сдать новому арендатору из-за недостатков, оставленных прежним арендатором. Именно поэтому они взыскали с ответчика значительную сумму упущенной выгоды.
Однако окружной суд обратил внимание на существенные противоречия.
Судебная экспертиза была назначена уже после того, как помещение было передано новому арендатору. Следовательно, ожидание результатов экспертизы объективно не могло препятствовать повторной сдаче объекта в аренду. Более того, само помещение впоследствии было сдано по более высокой арендной ставке, а суды не установили, какие именно недостатки действительно исключали возможность его использования в спорный период.
Фактически кассация напомнила очевидное правило: взыскание упущенной выгоды невозможно строить на предположениях. Истец должен доказать не только сам факт неполучения дохода, но и причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками.
Что означает это решение для практики
Главная ценность рассмотренного постановления заключается не в конкретном результате спора, а в подходе к оценке доказательств.
Кассационная инстанция фактически указала, что при прекращении договора аренды суд должен исследовать реальное поведение сторон, а не ограничиваться проверкой наличия либо отсутствия акта приема-передачи. Если арендатор действительно освободил помещение и предпринял разумные действия для его возврата, отсутствие подписи арендодателя само по себе еще не означает возникновения обязанности продолжать платить арендную плату.
Этот подход имеет значение как для арендаторов, так и для арендодателей.
Арендатору важно документально фиксировать освобождение помещения, направление уведомлений, передачу ключей и иные обстоятельства, подтверждающие прекращение пользования объектом. В свою очередь, арендодателю не стоит рассчитывать на то, что отказ от подписания акта автоматически позволит взыскать дополнительную арендную плату. Современная судебная практика все чаще исходит из принципа добросовестности участников гражданского оборота и оценивает фактическое исполнение обязательств, а не только их документальное оформление.
