Многие продавцы недвижимости до сих пор убеждены, что если часть стоимости объекта не отражать в договоре, налоговые органы не смогут установить реальную цену сделки. Именно поэтому встречаются договоры, где дорогостоящая квартира продается за один миллион рублей, а оставшаяся сумма передается по расписке либо иным способом.
Несколько лет назад подобные схемы действительно встречались значительно чаще. Однако сегодня налоговый контроль основан не только на декларациях налогоплательщиков. Государственные органы анализируют сведения из различных информационных систем, сопоставляют данные о регистрации права собственности, способе расчетов, кредитовании и других обстоятельствах сделки. Поэтому любая существенная разница между документами неизбежно вызывает дополнительные вопросы.
Почему стороны продолжают занижать стоимость объекта
Основная цель подобных сделок остается неизменной — уменьшение суммы налога на доходы физических лиц.
Чаще всего к такой схеме прибегают продавцы, которые еще не достигли минимального срока владения недвижимостью. Рассчитывая налог исходя из искусственно уменьшенной цены договора, они надеются существенно сократить платеж в бюджет.
Однако подобная экономия редко ограничивается исключительно налоговыми последствиями. В дальнейшем заниженная стоимость способна создать проблемы для обеих сторон сделки.
Какие обстоятельства могут заинтересовать налоговую инспекцию
Само по себе указание любой согласованной сторонами цены не запрещено законом. Но если стоимость объекта явно отличается от его экономической ценности, инспекция вправе проверить правильность исчисления налога.
Особое внимание обычно привлекают сделки, в которых одновременно присутствуют несколько факторов:
цена значительно ниже обычной стоимости аналогичных объектов;
расчеты производятся с использованием ипотечного кредита;
документы о финансировании содержат сведения, отличающиеся от договора купли-продажи;
размер налоговых обязательств после сделки оказывается минимальным или отсутствует вовсе.
В подобных случаях налоговый орган может использовать предусмотренные законодательством механизмы налогового контроля, в том числе запрашивать необходимые документы у третьих лиц и сопоставлять сведения, полученные из различных источников.
Почему проблема не ограничивается налогами
На практике участники сделки зачастую забывают, что договор купли-продажи является основным доказательством достигнутых договоренностей.
Если между сторонами возникнет спор, именно условия договора будут иметь определяющее значение.
Для покупателя это означает риск невозможности подтвердить передачу денежных средств сверх указанной в договоре суммы.
Для продавца возникают сложности при доказывании фактических расчетов, а также дополнительные вопросы со стороны контролирующих органов относительно происхождения полученных денежных средств.
Таким образом, искусственное занижение стоимости увеличивает количество потенциальных конфликтов практически для всех участников сделки.
Что может последовать после проверки
Если налоговый орган установит, что налоговая база была определена неправильно, налогоплательщик может столкнуться с доначислением налога, начислением пеней и привлечением к налоговой ответственности.
При этом размер финансовых последствий зависит от обстоятельств конкретной ситуации, характера допущенных нарушений и наличия либо отсутствия умысла.
Кроме того, любые противоречия между договором, платежными документами и иными доказательствами способны существенно осложнить защиту интересов налогоплательщика при возникновении спора.
Как уменьшить налог без спорных схем
В большинстве случаев действующее налоговое законодательство позволяет снизить налоговую нагрузку полностью законными способами.
Перед продажей недвижимости имеет смысл проверить, освобождается ли доход от налогообложения в связи с истечением минимального срока владения.
Если обязанность по уплате налога сохраняется, необходимо оценить возможность применения имущественного налогового вычета либо уменьшения доходов на документально подтвержденные расходы по приобретению объекта.
Кроме того, следует учитывать правило о минимальной налоговой базе, согласно которому в ряде случаев налог рассчитывается не только исходя из цены договора, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимости.
Вывод
Попытка уменьшить налог путем искусственного занижения стоимости недвижимости сегодня связана с существенно большими рисками, чем несколько лет назад. Современные механизмы налогового контроля позволяют сопоставлять информацию из различных источников, а любые противоречия в документах способны стать основанием для дополнительной проверки.
Поэтому при продаже квартиры, дома или коммерческой недвижимости гораздо безопаснее заранее просчитать налоговые последствия сделки и воспользоваться предусмотренными законом механизмами налоговой оптимизации, чем впоследствии оспаривать результаты налоговой проверки или разрешать спор между сторонами договора.
Начать дискуссию