Пожар в арендованном помещении может привести к многомиллионным убыткам. Собственник теряет недвижимость, арендаторы лишаются оборудования и товаров, а деятельность бизнеса останавливается на неопределенный срок.
При этом ответственность за пожар не всегда несет собственник здания. Даже если в помещении обнаружены нарушения требований пожарной безопасности, необходимо установить, кто фактически стал причиной возгорания и связаны ли выявленные нарушения с причиненным ущербом.
Эту позицию подтвердил Верховный суд РФ в определении от 14 сентября 2026 года № 309-ЭС26-5074 по делу № А60-5809/2023.
Автор: адвокат, кандидат юридических наук, адвокат года 2026 (RBG, Торгово-промышленная палата России) Андрей Мильский. Более 10 лет представляю бизнес в арбитражных судах, сопровождаю споры о возмещении убытков, коммерческой аренде и ответственности за повреждение имущества.
Кто отвечает за пожар в арендованном помещении
По общему правилу статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу юридического лица, возмещается лицом, ответственным за его причинение.
Но в арендных отношениях возможны несколько участников: собственник здания, арендатор, субарендатор и лица, непосредственно эксплуатирующие помещение.
Ответственность определяется не только правом собственности, но и фактическими обстоятельствами пожара.
Например, причиной возгорания могут оказаться:
неисправная электропроводка;
нарушение правил хранения горючих материалов;
неправильная эксплуатация оборудования;
проведение опасных работ;
действия сотрудников арендатора;
недостатки противопожарной защиты здания.
Для взыскания убытков необходимо установить, какие действия или нарушения привели к пожару и последующему повреждению имущества.
Верховный суд взыскал с субарендатора 488 млн рублей за пожар
В деле № А60-5809/2023 собственник передал складские помещения в аренду, а арендатор предоставил их другой компании по договору субаренды.
Согласно договору субарендатор самостоятельно отвечал за пожарную безопасность при эксплуатации помещений и соблюдение соответствующих требований своими сотрудниками.
14 октября 2022 года произошел пожар, уничтоживший несколько складских зданий.
Собственник потребовал взыскать с субарендатора 488,2 млн рублей, включая стоимость утраченной недвижимости и неполученные арендные доходы.
Суд первой инстанции удовлетворил иск полностью.
Однако апелляция уменьшила взыскание вдвое, посчитав, что собственник также должен отвечать за последствия пожара из-за предполагаемых нарушений противопожарных требований.
Верховный суд отменил решения апелляции и кассации, оставив в силе первоначальное решение о взыскании полной суммы.
Почему собственника нельзя автоматически признать виновным
Главный вывод Верховного суда заключается в необходимости доказывать причинную связь.
Само по себе наличие нарушений требований пожарной безопасности не означает, что именно они привели к возникновению пожара либо увеличили причиненный ущерб.
В рассматриваемом деле экспертиза установила, что очаг возгорания находился в зоне разгрузки, где произошло воспламенение легковоспламеняющейся жидкости.
Вероятные причины пожара были связаны с неосторожными действиями сотрудников субарендатора.
При этом причинная связь между поведением собственника и уничтожением имущества доказана не была.
Следовательно, оснований уменьшать размер взыскания не имелось.
Когда ответственность за пожар могут распределить между сторонами
В отдельных обстоятельствах действия собственника действительно могут повлиять на размер возмещения.
Например, если будет установлено, что нарушение им обязательных требований пожарной безопасности способствовало возникновению или распространению пожара.
Но недостаточно просто перечислить недостатки здания.
Обстоятельство | Что необходимо установить |
|---|---|
Неисправная электропроводка | Связана ли неисправность с возгоранием |
Отсутствие противопожарной защиты | Повлияло ли нарушение на масштаб ущерба |
Неправильное хранение горючих веществ | Кто допустил нарушение |
Нарушения сотрудников арендатора | Привели ли действия к пожару |
Отсутствие необходимых преград | Увеличило ли это последствия возгорания |
Если нарушение не связано с возникновением или увеличением ущерба, использовать его для автоматического уменьшения ответственности причинителя вреда неправильно.
Как доказать виновника пожара в арбитражном суде
Основным доказательством нередко становится пожарно-техническая экспертиза.
Она позволяет установить место возникновения огня, вероятные причины возгорания и обстоятельства его распространения.
Дополнительно могут использоваться:
материалы проверки МЧС;
заключения специалистов;
фотографии и видеозаписи;
документы об эксплуатации оборудования;
инструкции по пожарной безопасности;
сведения о хранении опасных материалов;
объяснения сотрудников;
договоры аренды и субаренды.
В споре на сотни миллионов рублей важно не ограничиваться формальной ссылкой на акт о пожаре.
Необходимо исследовать всю последовательность событий и определить конкретные действия, повлекшие ущерб.
Можно ли взыскать стоимость уничтоженного здания
Да. Статья 15 ГК РФ позволяет потерпевшему требовать возмещения реального ущерба.
Если пожар уничтожил коммерческую недвижимость, собственник вправе ставить вопрос о взыскании стоимости утраченного имущества.
В рассматриваемом деле рыночная стоимость трех уничтоженных объектов составляла около 439,6 млн рублей.
Для подтверждения суммы собственник представил отчет об оценке.
При этом стоимость имущества должна быть обоснована, а ответчик вправе оспаривать использованные оценщиком исходные данные и выводы.
Можно ли взыскать упущенную выгоду после пожара
Да, если удается доказать, что из-за пожара собственник не получил доход, на который разумно рассчитывал.
Например, уничтоженное складское помещение ранее сдавалось в аренду и приносило регулярные платежи.
В деле № А60-5809/2023 собственник включил в требования около 48,6 млн рублей упущенной выгоды, связанной с неполученными арендными доходами.
Для подтверждения подобных требований полезны договоры аренды, платежные документы, сведения о доходах за предыдущие периоды и доказательства невозможности дальнейшего использования недвижимости.
Одного предположения о будущей прибыли недостаточно.
Что прописать в договоре аренды о пожарной безопасности
Чтобы снизить риск споров, собственнику и арендатору стоит заранее распределить обязанности по эксплуатации помещения.
В договоре желательно определить:
кто отвечает за соблюдение противопожарного режима;
кто обслуживает инженерные системы;
кто контролирует хранение горючих материалов;
какие виды деятельности допускаются;
кто проводит обязательные проверки;
как фиксируются нарушения;
какие последствия возникают при причинении ущерба.
При этом договорное распределение обязанностей не освобождает стороны от обязательных требований законодательства и не заменяет установления причинной связи.
Что делать бизнесу сразу после пожара
Собственнику или арендатору важно обеспечить сохранность доказательств.
Необходимо получить материалы проверки МЧС, зафиксировать повреждения, собрать документы на имущество и установить круг лиц, фактически использовавших помещение.
Если есть риск утраты доказательств, целесообразно рассмотреть независимое техническое исследование.
Отдельно следует собрать документы о размере убытков: оценку уничтоженного имущества, подтверждение расходов и расчет неполученных доходов.
Когда можно взыскать все убытки с арендатора или субарендатора
Из позиции Верховного суда следует, что сам статус собственника не является основанием для возложения на него части ответственности за пожар.
Если пожар вызван действиями субарендатора, а причинная связь между поведением собственника и ущербом отсутствует, уменьшение взыскания только из-за предполагаемых нарушений собственника недопустимо.
Для бизнеса это особенно важно при аренде складов, производственных помещений и объектов, где используются горючие материалы.
В судебном споре необходимо отдельно доказывать причину возгорания, последствия пожара, размер убытков и поведение каждого участника.
Именно установление причинной связи, а не формальное распределение обязанностей между собственником и арендатором, во многом определяет, кто в итоге возместит ущерб от пожара.
Судебная практика: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 14.09.2026 № 309-ЭС26-5074 по делу № А60-5809/2023. Судебная практика продолжает развиваться, поэтому при разрешении аналогичных споров необходимо учитывать конкретные обстоятельства и актуальные правовые позиции.
