Поэтому для меня инвестиции в землю начинаются с другого вопроса:
Кому я потом продам этот участок и зачем он этому человеку?
Если ответа нет — неважно, насколько дешевой кажется земля.
Главное — не цена земли, а ее ликвидность
С квартирой рынок достаточно понятный. Практически у любого нормального объекта есть потенциальный покупатель. Вопрос скорее в том, сколько он готов заплатить и как быстро состоится сделка.
С землей все жестче.
Можно купить прекрасный участок, но если он находится в локации без нормального спроса, продавать его придется очень долго.
Если мы говорим про ИЖС, я смотрю прежде всего на несколько вещей:
— сколько ехать до города;
— какие дороги и подъезд к участку;
— есть ли рядом школы, детские сады, магазины;
— что с электричеством, газом и другими коммуникациями;
— развивается ли территория вокруг;
— покупают ли в этой локации участки и строят ли дома.
Участок в 10 минутах от города и аналогичный участок в 30 минутах — это два совершенно разных инвестиционных продукта.
Поэтому один из моих основных принципов:
Лучше вообще не купить землю, чем купить неликвид.
«Хороший участок» — слишком абстрактное понятие
Хороший для кого?
Под какую задачу?
Кто его конечный покупатель?
Если это ИЖС — одна аудитория и одни критерии.
Если промышленная земля — совершенно другие. Здесь уже важны логистика, подъездные пути, электрические мощности, близость к магистралям, складам, предприятиям.
Сельскохозяйственная земля — отдельная специализация. Профессиональные игроки могут покупать ее под сельхозпроизводство, теплицы, плантации и другие конкретные проекты.
Рекреационная земля, участки под глэмпинги и туристические объекты — снова другая экономика.
Поэтому универсально «хорошей земли» для меня не существует.
Есть земля, под которую существует конкретный платежеспособный спрос.
И вот это уже интересно инвестору.
Купить ликвидный участок мало. Нужно правильно войти в сделку
Второй ключевой фактор — цена покупки.
Представим участок, который реально можно продать за 3 млн рублей.
Если купить его за 2,5 млн, кажется, что потенциально можно заработать 500 тысяч.
А дальше начинаются расходы.
Налоги, подготовка участка, благоустройство, реклама, риелторы, возможный торг с конечным покупателем. Что-то обязательно может пойти не по плану. А вместо трех месяцев объект может продаваться шесть.
И потенциальная прибыль быстро заканчивается.
Мне гораздо интереснее тот же участок купить за 1,5–1,8 млн рублей.
Тогда появляется нормальный запас. Можно вложиться в подготовку, дать конечному покупателю дисконт для быстрой продажи, ошибиться в части расходов — и экономика сделки все равно сохранится.
Чем дешевле ты правильно вошел в ликвидный актив, тем больше у тебя пространства для ошибки.
Где искать землю с дисконтом?
Для себя я выделяю три основных направления.
Муниципальные торги.
Именно с ними мы сейчас активно работаем в «Первой Земельной Компании». Государство и муниципалитеты выставляют участки на аукционы, и среди них действительно можно находить интересные объекты со стартовой ценой существенно ниже рынка.
Но здесь важно избавиться от иллюзии, что достаточно найти дешевый участок и забрать его.
На ликвидную землю есть конкуренция.
Недавно мы участвовали в торгах по участку в Красноармейске.
7 соток.
Старт — 2 млн рублей.
Наш предел — 3 млн.
Рынок — около 6 млн.
На торги пришло 10 участников. За 40 минут было сделано 28 ставок. В итоге цена дошла до 4,3 млн рублей.
Мы остановились.
Можно было продолжить торговаться и «выиграть». Но зачем?
По нашей инвестиционной модели по такой цене участок уже неинтересен.
Наша задача — не выиграть аукцион. Наша задача — заработать на сделке.
Банкротные торги.
Там тоже появляются интересные земельные активы. Но нужно особенно внимательно проверять юридическую сторону и понимать реальную ликвидность объекта.
Частный рынок.
Авито и другие площадки никто не отменял. У собственника может быть срочная потребность в деньгах, переезд, наследство или другие обстоятельства. Иногда это позволяет договориться о существенном дисконте.
Канал поиска может быть разным.
Принцип остается одним:
дешево войти в ликвидный актив с понятным рынком сбыта.
Сезонность тоже влияет на прибыль
Когда считаешь потенциальную доходность сделки в таблице, об этом легко забыть.
У земли есть сезонность.
Если говорить про Подмосковье, активный период приходится примерно на март–октябрь. Весной и летом люди активнее ищут землю под строительство и загородную жизнь. Осенью и зимой структура спроса меняется, а срок продажи может увеличиваться.
Поэтому еще до участия в торгах я хочу понимать:
Когда мы получим участок?
Сколько займет оформление и подготовка?
Когда он выйдет в продажу?
Попадем ли мы в сезон?
Что произойдет с экономикой, если продадим не за три месяца, а за шесть?
Все это нужно считать до покупки, а не тогда, когда деньги уже вложены.
Земля — не совсем пассивная инвестиция
Для большинства частных инвесторов я бы рассматривал землю прежде всего как инструмент увеличения капитала.
У квартиры есть аренда. У коммерческого помещения — арендный поток.
Обычный участок ИЖС регулярного денежного потока, как правило, не дает.
Конечно, есть промышленная и сельскохозяйственная земля, которую можно сдавать. Но это уже отдельные профессиональные стратегии.
В нашей модели логика другая:
купили → улучшили → продали → зафиксировали прибыль → повторили.
То есть мы не покупаем землю с мыслью «пусть полежит десять лет».
Мы работаем с ней как с активом.
Три вопроса перед покупкой участка
В итоге всю мою логику можно свести к трем вопросам.
1. Кому я его продам?
Должен существовать конкретный конечный спрос.
2. Насколько дешево я его покупаю?
Между ценой входа и реальной ценой продажи должен быть достаточный запас с учетом всех расходов и рисков.
3. Когда я его продам?
Нужно заранее понимать сезонность, сроки подготовки и потенциальный срок реализации.
Если на все три вопроса есть хорошие ответы — можно серьезно рассматривать сделку.
Если хотя бы на один ответа нет — лучше пройти мимо.
Мы сами можем посмотреть 100 участков, до торгов довести пять и в итоге ничего не купить.
Для меня это абсолютно нормально.
Потому что задача инвестора — не купить. Задача инвестора — заработать.
Именно поэтому я считаю землю интересным инвестиционным инструментом и в 2026 году, и дальше.
Но доходность появляется не из-за самого факта владения землей. Она появляется, когда инвестор умеет найти ликвидный объект, правильно оценить спрос, купить с хорошим запасом к рынку, создать дополнительную ценность и продать конечному покупателю.
На мой взгляд, именно это и есть главная компетенция в земельных инвестициях.
Начать дискуссию