Перечень 700-ПП на 2027 год: сентябрь — последний месяц, когда собственник может повлиять

Каждый ноябрь Правительство Москвы утверждает новую редакцию перечня торгово-офисной недвижимости — постановление № 700-ПП. Для зданий и помещений из этого перечня налог на имущество считается не от среднегодовой, а от кадастровой стоимости. Для собственника это обычно означает рост платежа в разы: по зданию средней руки разница измеряется сотнями тысяч рублей в год, по крупному — миллионами.

Большинство собственников узнаёт о включении в феврале–марте, из налогового уведомления. К этому моменту административное окно закрыто: перечень утверждён, налог начисляется, и остаётся только суд. Между тем в сентябре–октябре, до утверждения новой редакции, у собственника есть возможности, которых зимой уже не будет.

Критерий включения задан статьёй 378.2 Налогового кодекса: объект попадает под кадастровое налогообложение, если под офисы, торговлю, общепит или бытовое обслуживание фактически используется не менее 20 процентов площади — либо если такое использование предусмотрено видом разрешённого использования земельного участка.

На практике это даёт два разных основания включения, и от того, какое сработало, зависит вся стратегия защиты.

Первое основание — вид разрешённого использования участка. Объект включают «по бумаге»: в ВРИ участка упомянуты офисы или торговля — и неважно, что в здании фактически производство или склад. Никто на объект не выезжал.

Второе основание — акт обследования Госинспекции по недвижимости о виде фактического использования, составленный по методике постановления № 257-ПП. И здесь начинается самое интересное: значительная часть таких актов составляется без доступа внутрь здания — «по вывескам». Инспектор фиксирует таблички у входа, рекламные конструкции — и относит площади к офисным или торговым. Вспомогательные помещения, склады при магазине, собственная бухгалтерия предприятия в таких актах нередко оказываются «офисами» в смысле статьи 378.2 НК, хотя по закону ими не являются.

У спора с перечнем есть жёсткая сезонность, и проигрывают её чаще, чем проигрывают право.

Сентябрь–октябрь — период, когда формируется редакция перечня на следующий год и идут волны обследований. Это единственное время, когда собственник может работать на опережение: заказать в Госинспекции определение вида фактического использования, подготовить объект к визиту инспектора, зафиксировать реальный расклад площадей — экспликацию, договоры аренды с назначением каждого помещения, фотофиксацию, собственный расчёт долей по методике 257-ПП.

Ноябрь — новая редакция утверждена. Повлиять на её состав уже нельзя, можно только оспаривать.

Февраль–март — приходят налоговые уведомления. Собственник, узнавший о включении на этом этапе, потерял год: налог за текущий период начислен, административные инструменты исчерпаны, впереди только судебный маршрут.

Путей два, и они не взаимоисключающие.

Административный: заявление в Госинспекцию о проведении мероприятий по определению вида фактического использования — повторное обследование, по итогам которого межведомственная комиссия может исключить объект. Честная оговорка из практики: город неохотно признаёт собственные акты ошибочными, и административный маршрут чаще всего работает не как самоцель, а как способ получить новый акт и расчёт долей — доказательную базу для суда.

Судебный: административный иск в Московский городской суд о признании недействующим пункта перечня в отношении конкретного объекта — с 1 января соответствующего года. Ядро доказывания — реальная доля площадей под цели статьи 378.2 НК ниже двадцатипроцентного порога. Работают документы, а не слова: экспликации, договоры, акты осмотра, при необходимости судебная экспертиза. Практика по таким делам устойчивая, решения регулярно принимаются в пользу собственников — при условии, что фактура собрана.

Выигранный спор имеет денежное продолжение: перерасчёт налога за периоды включения и возврат или зачёт переплаты по статье 78 НК — глубина возврата составляет три года. Нередко сумма возврата превышает стоимость всей юридической работы.

И одно предупреждение: исключение из перечня — не вечное. Объект могут включить в следующую редакцию заново, поэтому ноябрь для собственника спорного объекта — контрольная точка на каждый год, а не разовое событие.

Три вещи, которые занимают полчаса и определяют, есть ли у вас проблема.

Первое — статус объекта в действующем перечне: поиск по кадастровому номеру в приложении к 700-ПП на сайте mos.ru. Второе — основание включения: ВРИ участка или акт обследования (акт запрашивается в Госинспекции, и его содержание часто становится открытием для собственника). Третье — реальный расчёт долей по экспликации: если под офисы и торговлю фактически занято меньше 20 процентов, включение оспоримо.

Если самостоятельно разбираться некогда — пришлите кадастровый номер, проверю объект по перечню 700-ПП и реестру 819-ПП и письменно скажу, есть ли признаки риска на ноябрьскую редакцию и какие шаги доступны. Проверка бесплатная: argument-law.ru/reestrovyy-kontrol.html

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Оценка перспектив по конкретному объекту возможна только после изучения документов.

Игорь Еланский, ELAWYERS GROUP — юридическая и кадастровая практика, Москва. Десять лет в государственной регистрации недвижимости.