Законодательство о перепланировке помещений в последние два года претерпело существенные изменения. Если раньше собственники могли рассчитывать на относительно простые процедуры согласования, то теперь контроль стал более формализованным, а требования к документальному оформлению — более строгими. Ниже разобраны ключевые новеллы, которые необходимо учитывать перед началом любых работ, влияющих на конфигурацию или границы помещения.
1. Расширение понятия перепланировки (с 1 апреля 2024 года)
Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ внёс изменения в статью 25 Жилищного кодекса РФ. Ранее под перепланировкой понималось преимущественно изменение внутренней конфигурации помещения, требующее корректировки технического паспорта. Теперь в это понятие прямо включены:
изменение границ и (или) площади помещения;
образование новых помещений, в том числе при объединении смежных помещений;
изменение внутренней планировки даже без изменения границ и площади;
изменение границ и (или) площади смежных помещений в результате работ .
Это означает, что даже внешне незаметные работы, которые приводят к изменению юридических характеристик объекта в ЕГРН, однозначно квалифицируются как перепланировка и требуют согласования. Кроме того, с 2024 года моментом завершения перепланировки считается внесение изменений в ЕГРН, а не только утверждение акта приёмочной комиссии .
2. Новый порядок уведомления о завершении работ (с 1 сентября 2025 года)
Федеральный закон от 07.06.2025 № 125-ФЗ уточнил процедуру завершения переустройства и перепланировки. С 1 сентября 2025 года собственник после окончания работ обязан направить в уполномоченный орган уведомление, в котором необходимо указать сведения об уплате государственной пошлины за осуществление кадастрового учёта и (или) регистрации прав .
Орган местного самоуправления, согласовавший работы, в свою очередь, обязан направить собственнику выписку из ЕГРН, подтверждающую завершение кадастровых процедур, через личный кабинет на портале госуслуг или по электронной почте . Это делает процедуру более прозрачной, но одновременно требует от собственника большей дисциплины: без подтверждённой регистрации изменений работы не считаются юридически завершёнными.
3. Ужесточение требований к согласованию
В 2025 году практика согласования стала более требовательной. Любые работы, затрагивающие несущие конструкции, общие коммуникации или изменение границ, требуют проекта и согласования. На практике это означает, что решения, которые собственнику кажутся «безобидными», могут быть признаны перепланировкой, если они влияют на безопасность здания или права соседей.
Процедура в ряде случаев усложнилась: может потребоваться проектная документация с расчётом нагрузки на перекрытия, а при затрагивании общего имущества — согласие всех собственников (например, по стояку). Эти меры связаны с ростом аварий из-за вмешательства в конструктивные элементы зданий.
4. Нежилые помещения: региональные различия и московская специфика
На федеральном уровне единого закона о перепланировке нежилых помещений по-прежнему нет, однако в Москве в 2025 году произошли важные изменения.
Постановление Правительства Москвы № 841-ПП от 18.04.2025 скорректировало столичный порядок согласования перепланировки в нежилых помещениях многоквартирных домов. В частности:
план помещения «до переустройства» теперь можно брать не только из БТИ, но и из ЕГРН;
согласование уже выполненных фасадных работ снова разрешено (запрет, действовавший с конца 2023 года, отменён);
проектную документацию по работам, затрагивающим несущие конструкции, готовит автор проекта дома или проектная организация, отобранная Мосжилинспекцией .
Одновременно с 1 марта 2026 года не требуется согласование для косметического ремонта, остекления балконов и лоджий, а также установки кондиционеров на фасадах . Однако с 8 июля 2025 года в Москве требуется получение разрешения на строительство при выполнении работ по изменению объектов капитального строительства нежилого назначения, если целью является их использование для временного или постоянного проживания (за исключением классифицированных гостиниц). Это важный сигнал: перевод нежилого здания в жилое или использование его для проживания — это уже не «перепланировка», а реконструкция с соответствующими процедурами.
5. Ответственность и судебная практика
Административная ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку по-прежнему предусмотрена статьёй 7.21 КоАП РФ и влечёт наложение штрафа, а также выдачу предписания о приведении помещения в прежнее состояние .
Однако гораздо важнее судебная практика. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 обновило разъяснения по вопросам самовольной постройки. Верховный Суд последовательно исходит из того, что самовольная перепланировка не создаёт для собственника никаких правовых преимуществ. В 2025 году Верховный Суд в очередной раз подтвердил: жильцам, самовольно сделавшим перепланировку, придётся вернуть состояние «как было» — за свой собственный счёт.
Легализация через суд (на основании ч. 4 ст. 29 ЖК РФ) теоретически возможна, но только если сохранение помещения в изменённом состоянии не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью. На практике добиться этого без грамотно подготовленного проекта и положительных заключений специалистов крайне сложно.
Краткий алгоритм действий для собственника
Для жилых помещений в МКД: прежде чем начинать любые работы, влияющие на конфигурацию, границы или инженерные сети, необходимо обратиться в орган местного самоуправления (в Москве — в Мосжилинспекцию) с заявлением и проектом. После завершения работ — направить уведомление по новым правилам (с указанием сведений об уплате госпошлины) и дождаться внесения изменений в ЕГРН.
Для нежилых помещений: проверьте региональные правила. В Москве с 23 апреля 2025 года действует обновлённый порядок по 508-ПП (в редакции 841-ПП), а часть простых работ выведена из-под согласования. При этом использование нежилого объекта для проживания требует разрешения на строительство.
Если работы уже выполнены самовольно: не пытайтесь «замаскировать» изменения. Единственный законный путь — судебная легализация при условии полного соответствия строительным, санитарным и пожарным нормам, а также отсутствия угрозы для окружающих. В противном случае предписание об устранении нарушений и судебное решение о приведении помещения в прежнее состояние — лишь вопрос времени.
Законодательство о перепланировке становится всё более детальным, а контроль — всё более пристальным. В этих условиях экономия на юридической экспертизе и проекте почти неизбежно оборачивается многократно большими расходами — на штрафы, демонтаж и судебные издержки.
