Почему нельзя сдавать в аренду коммерческую недвижимость без регистрации ИП

Как физлицо без статуса ИП сдавать в аренду коммерческую недвижимость нормами действующего законодательства запрещено.

Если вам кто-то будет давать «добрый совет» сдавать имущество просто как физлицо и платить НДФЛ, а потом воспользоваться льготой по налогу при продаже имущества, крайне не рекомендую так делать.

Объясняю почему:

Если нежилая недвижимость хотя бы некоторое время использовалась как склад, магазин, гараж или другой коммерческий объект, в том числе сдавалась в аренду, то НДФЛ платят в любом случае. Срок владения объектом значения не имеет (абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Согласно ГК РФ одним из признаков предпринимательской деятельности является ее направленность на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. 

Например, если физическое лицо специально купило имущество для того, чтобы получать доходы, или у него несколько объектов недвижимости, которые он сдает в аренду. 

Из разъяснений контролирующих органов можно сделать вывод, если физическое лицо сдает в аренду (либо продает) лишь один объект движимого или недвижимого жилого имущества, то это не расценивается как предпринимательская деятельность и регистрироваться в качестве ИП не требуется. 

Однако, если сдается хоть и одно (!), но нежилое помещение, то деятельность с высокой степенью вероятности может быть признана предпринимательской. 

В Определении № 16-КГ18-17 от 20.07.2018 Верховный Суд РФ подтвердил, что гражданин помимо НДФЛ обязан уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве ИП.

Налоговые и административные риски привлечения к ответственности высоки, т.к. деятельность физлица предполагается на постоянной основе и направлена на систематическое извлечение прибыли, что несет в себе признаки предпринимательской деятельности. 

В этом случае для физического лица предусмотрены следующие виды ответственности: 

• административная по ч. 1 ст. 14.1 КоАП,

  в виде штрафа в размере от 500 до 2000 рублей; 

• налоговая по ч. 2 ст. 116 НК, в виде штрафа в размере 10 % от доходов, полученных в течение указанного времени в результате такой деятельности, но не менее 40 тысяч рублей; 

• в некоторых случаях уголовная по ст. 171 УК,

  в виде штрафа в размере до 300 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, 

  либо в виде обязательных работ на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо ареста на срок до шести месяцев. 

Стать самозанятым и сдавать в аренду нежилые помещения тоже нельзя

Оформиться плательщиком НПД при сдаче в аренду коммерческой недвижимости тоже не получится.

НПД не распространяется на сдачу в аренду коммерческой и другой нежилой недвижимости (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422 ФЗ, письмо Минфина № 03-11-11/24601 от 27.03.2020). 

Самозанятым разрешили сдавать в аренду только жилые помещения: дом, квартиру, комнату.

Резюме:

✅ Больше информации по налогам в Telegram канал «Финансы под контролем». Подписывайтесь!🚀