Переоценка ОС

Налог на имущество бизнеса: переплата в законе

Каждый налог должен иметь экономическое основание и учитывать фактическую способность бизнеса к его уплате. Экономический кризис заставил собственников недвижимости усомниться в справедливости налога на имущество.
Налог на имущество бизнеса: переплата в законе

Каждый налог должен иметь экономическое основание и учитывать фактическую способность бизнеса к его уплате. Экономический кризис заставил собственников недвижимости усомниться в справедливости налога на имущество.

Как оказалось, кадастровая стоимость объектов страшно далека от их рыночной цены. В результате бизнес вынужден регулярно переплачивать налог или искать правды в суде. Попробуем разобраться, в чем причины сложившейся ситуации и как можно найти из нее выход.

Богатые тоже платят

Изначально владельцы недвижимости платили налог, который считался на основе среднегодовой стоимости объекта. При этом в расчет принималась остаточная стоимость актива, которая соответствует его первоначальной стоимости за минусом амортизации. Напомню, балансовая стоимость актива формируется путем сложения затрат на его приобретение.

Таким образом, балансовая стоимость является относительно объективной оценкой стоимости объекта, она максимально близка к его рыночной цене, но не тождественна ей. Так, в случае продажи построенного объекта рачительный собственник добавит к нему свою прибыль и налог на добавленную стоимость.

Со временем под влиянием инфляции и других экономических факторов балансовая стоимость постепенно все дальше и дальше отдаляется от рыночной цены объекта. Но для таких случаев в стандартах бухгалтерского учета предусмотрена возможность переоценки активов по их рыночной стоимости.

Итак, балансовая стоимость недвижимости выступала объективным критерием для исчисления налога на имущество организаций.

С чего начались проблемы?

В 2014 году власти решили считать налог в отношении административно-деловых центров и торговых комплексов исходя из их кадастровой стоимости. Эта стоимость устанавливается по итогам государственной кадастровой оценки.

Чиновники начали оценивать частную собственность достаточно высоко и предложили бизнесу платить налоги со стоимости явно переоцененной недвижимости. Бизнесмены не захотели мириться с необъективной оценкой своей недвижимости и стали обращаться в суды для защиты своих прав.

Истина в суде

За первое полугодие 2021 года в судах инициировано 8 138 споров о величине кадастровой стоимости в отношении 17 165 объектов недвижимости.

В большинстве случаев судьи встают на сторону владельцев недвижимости. Так, 95% судебных решений вынесено в пользу собственников объектов. При этом бизнесменам удалось добиться справедливой оценки своей собственности и снизить стоимость активов на 48%, что составляет 49 млрд рублей. Если до оспаривания суммарная величина кадастровой стоимости объектов составила 101 млрд рублей, то после оспаривания — всего 52 млрд рублей.

Приведенная судебная статистика вызывает смешанные чувства. С одной стороны, можно только порадоваться за бизнесменов, которым удалось отстоять свои законные интересы. А вот с другой — не совсем понятно, почему деловые люди должны тратить свое время и деньги на то, чтобы исправлять ошибки нерадивых чиновников?

И дело здесь не в отдельных случайных ошибках, а в системном завышении кадастровой стоимости объектов. Причем за семь лет действия новых правил государственные оценщики не провели работу над ошибками, и ситуация нисколько не улучшилась.

Если ничего не менять, то в будущем чиновники будут все так же из года в год «напряженно работать» над определением кадастровой стоимости объектов. По итогам такой работы предприниматели будут получать умозрительные оценки своих объектов, платить повышенные налоги или проводить долгие месяцы в судебных баталиях.

Кто виноват?

Как показывает практика, в большинстве случаев кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную цену. Адам Смит надеялся, что «невидимая рука рынка» — соотношение спроса и предложения — позволит сформировать справедливую стоимость активов.

Однако власть решила установить кадастровую стоимость объектов своей твердой рукой. Помнится, Карл Маркс призывал особо не церемониться с буржуями и капиталистами.

При этом фискальный аппарат располагает широким арсеналом приемов и методов повышения налоговой нагрузки на бизнес:

  1. путем повышения налоговых ставок;
  2. путем завышения кадастровой стоимости объектов.

Итак, государственные служащие усердно пополняют казну за счет сочетания приведенных методов и зачастую при оценке недвижимости регулярно «ошибаются» в пользу бюджета.

Кадастровая оценка недвижимости, проведенная чиновниками, зачастую не соответствует ее рыночной стоимости. Это приводит к нарушению баланса интересов бизнеса и государства.

Экономика кризиса

Сам по себе объект недвижимости, каким бы дорогим он ни был, не приносит никакой прибыли. Он содержит в себе лишь потенциал получения дохода. Для того чтобы реализовать этот потенциал, нужно использовать актив в своем бизнесе или сдать его в аренду.

Налог на имущество используется как инструмент для стимулирования деловой активности — либо используй недвижимость сам, либо передай другому. Как минимум, это позволит компенсировать затраты на содержание объекта, в том числе налоги. Но это в теории.

На практике в условиях затянувшегося экономического кризиса недвижимость не приносит ожидаемых финансовых результатов. Многие торговые центры пустуют из-за оттока арендаторов. При этом их владельцы несут расходы на содержание объектов, выплату процентов по кредитам, а также платят налог на имущество.

Некоторые компании имеют убытки и находятся на грани разорения. При этом налог на имущество, в отличие от налога на прибыль, никак не привязан к финансовым результатам работы фирмы за налоговый период. Это позволяет усомниться в экономической обоснованности налога на имущество в том виде, в котором он взимается с владельцев недвижимости сегодня.

Что делать?

Сложившаяся ситуация не способствует повышению инвестиционной привлекательности российской недвижимости для зарубежных инвесторов. Поэтому не стоит удивляться оттоку капитала из страны в другие юрисдикции, с более благоприятными условиями ведения бизнеса.

Деловому сообществу пора объединить усилия для защиты своих экономических интересов и выступить единым фронтом против огромной фискальной машины. Один в поле не воин. Важно сформировать действующие институты гражданского общества и смело выдвигать законодательные инициативы. Кроме того, необходимо установить общественный контроль за тем, как новые законы будут воплощаться в жизнь.

Дневник продакта. Зачем нужна подписка Клерк.Премиум и сколько денег она экономит

Платная часть Клерка содержит кучу полезного контента. Пытаюсь разобраться в составе подписки и сценариях ее использования. Это не рекламы пост, а что-то вроде экзамена на понимание продукта. Обычно такие статьи мало кто читает, но мне будет интересно вернуться к ней через год и посмотреть что изменилось.

Дневник продакта. Зачем нужна подписка Клерк.Премиум и сколько денег она экономит
94

Начать дискуссию

Первый день работы Мосбиржи после санкций прошел без потрясений

Финансовые организации, которые попали под санкции США, приняли все нужные меры по урегулированию последствий ограничений.

1

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Инвестиции

Недвижимость резко подорожала, доллар вышел из чата, новые санкции, дивиденды, облигации и другие новости. Воскресный инвестдайджест

Готовьте бубны и карты таро, друзья. Мосбиржа попала под санкции, на ней не будет больше торгов долларом и евро, поэтому курс будут рисовать тарологи, шаманы и шарлатаны. Перед сворачиванием массовой льготной ипотеки цены на квартиры улетели в космос.

Недвижимость резко подорожала, доллар вышел из чата, новые санкции, дивиденды, облигации и другие новости. Воскресный инвестдайджест

Налоговая заблокировала счета блогера Гусейна Гасанова

Налоговая заблокировала все счета Гусейна Гасанова. Как сообщает SHOT, они были заморожены с 13 июня, поскольку блогер задолжал ФНС космическую сумму — 144,8 миллиона рублей.

Налоговая заблокировала счета блогера Гусейна Гасанова
Лучшие спикеры, новый каждый день

ВТБ с 17 июня приостановит выдачу IT-ипотеки из-за исчерпания выделенного лимита

В пресс-службе ВТБ подтвердили эту информацию. Банк продолжит принимать и рассматривать заявки на программу во всех каналах. Кредитные договоры, заключенные до 17 июня, остаются в силе, клиенты смогут провести сделки по ним на ранее утвержденных условиях.

Ведение бизнеса

Как использовать данные и аналитику для оптимизации продаж

Большинство успешных бизнесов сегодня понимают ценность информации. Они используют данные для определения своих стратегий, прогнозирования трендов и, конечно же, для оптимизации продаж.

Для предприятий новых регионов ввели мораторий на взыскание долгов

Мораторий будет действовать до 1 января 2026 года. Он распространяется на обязательства, которые возникли у государственных и муниципальных предприятий до 30 сентября 2022 года.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды
Валюта

Из-за санкций биржа Казахстана начала пересматривать отношения с Мосбиржей

Казахстанская фондовая биржа собирается пересмотреть отношения с Мосбиржей после введения санкций. MOEX принадлежит 13,1% акций, размещенных KASE.

Банки

Райффайзенбанк больше не будет начислять проценты по накопительным счетам

Последние проценты банк выплатит 30 июня. Клиенты смогут распоряжаться средствами на своих счетах.

Личные финансы

Финансовая безопасность: почему важна и как усилить?

Сколько раз вы оказывались в ситуациях с финансовыми вызовами? Чаще всего, такие события в жизни внезапны и стихийны.

Общество

Власти считают проблемой использование иностранных слов, имеющих российские аналоги: документ

Правительство утвердило Концепцию государственной языковой политики Российской Федерации.

Криптовалюта

Риски инвестирования в эфириум ETH или стоит ли покупать эфир (Etherium)

В 2021 году Эфириум (Ethereum) стал одной из самых популярных в мире криптовалют, и сохраняет эту позицию до сих пор, достигнув капитализации в 400 миллиардов долларов.

Риски инвестирования в эфириум ETH или стоит ли покупать эфир (Etherium)

💘 Налоговая реформа-2025: обзор всех изменений для бухгалтера

При УСН будет НДС, но можно от него освободиться или выбрать пониженную ставку. По НДФЛ будет новая пятиступенчатая прогрессивная шкала. Ставку налога на прибыль увеличат. Налоговый кешбэк и амнистия по дроблению. Читайте дайджест всех актуальных изменений.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров
Маркетплейсы

Уже более 54 регионов и 30 губернаторов одобрили законопроект о регулировании маркетплейсов

Закон о маркетплейсах установит правила на рынке электронной коммерции, защитит права потребителей, продавцов (селлеров) и поставщиков.

1
УК РФ

Что делать чтобы не стать обвиняемым по ст. 158 УК при находке смартфона

Рассказываю о действиях, которые уберегут нашедшего от уголовной ответственности за находку.

Валюта

Путин: растет недоверие к западным резервным валютам

Европейские банки, которые считались надежными для хранения капитала, также теряют доверие.

Инвестиции

Пополнил брокерский счет на 200 000 в июне. Что купил? Часть 1

Продолжаю ежемесячное инвестирование, в июне снова удалось пополнить брокерский счёт на 200 000 рублей, а значит можно провести традиционный анпакинг покупок на бирже. Распродажа в отделе акций, начавшаяся в мае, дополнительно подогревала интерес, так что удалось приобрести много интересного. Кроме того, в облигациях также много новых имён.

Пополнил брокерский счет на 200 000 в июне. Что купил? Часть 1

💥 Пять вебинаров по налоговой реформе-2025: готовимся к новым НДФЛ, НДС, налогу на прибыль и УСН уже сейчас

С 2025 года все изменится, и половина НК будет переписана. Поэтому важно уже сейчас понять, какими будут новые правила игры и как организовать свою работу. «Клерк» проводит серию вебинаров с ведущими экспертами: налоговыми консультантами, юристами, адвокатами, аутсорсерами. Не пропустите!

💥 Пять вебинаров по налоговой реформе-2025: готовимся к новым НДФЛ, НДС, налогу на прибыль и УСН уже сейчас

У бухгалтеров стресс и выгорание, алкоголь подорожает с 1 июля, а блогеров хотят приравнять к СМИ. 🥂«Ночной бухгалтер» № 1703

Пятничные новости они такие. Сделали дайджест шок-новостей дня, разбавили их играми для глаз и разума, и любимая рубрика — «Что ест бухгалтер».

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Вакансии

Новые вакансии для бухгалтеров и финансистов Добавить вакансию
Общество

🍷 Минимальные цены на продажу крепкого алкоголя в рознице вырастут уже с 1 июля

Водка с 1 июля 2024 года подорожает с 281 до 299 рублей, коньяк — с 517 до 556, а бренди — с 375 до 403 рублей за 0,5 л.

Интересные материалы

УСН

Как с 2025 года будут индексировать лимит дохода для перехода на УСН

Сейчас перейти на УСН с начала года можно, если доходы за 9 месяцев прошлого года не превысили 112,5 млн рублей с учетом коэффициента-дефлятора. С 2025 года лимит для перехода на УСН будет 337,5 млн рублей.