В среднем заемщики погашают ипотечные кредиты сроком 15-20 лет за 5-7 лет«, — говорит вице-президент банка «Дельтакредит» Динара Юнусова. А берут долгосрочные кредиты, чтобы вписаться в условия банка при не слишком большом доходе: более долгий срок позволяет снизить ежемесячные платежи. «Два года назад при моей зарплате банк “ВТБ 24” смог выдать мне ипотечный кредит в $100 000 только на 15 лет, хотя я собирался погасить его быстрее», — рассказывает топ-менеджер кондитерской компании Дмитрий Русаков. За два года он смог вернуть банку уже половину ссуды.
И хотя из-за роста цен на недвижимость период реального погашения займов увеличивается — по словам гендиректора кредитного брокера «Фосборн хоум» Василия Белова, сейчас банки ориентируются на то, что заемщик будет погашать кредит 11-12 лет в Москве и 8-9 лет в регионах, — возможность заплатить досрочно остается важным параметром кредита. Особенно для тех, кто планирует гасить часть займа за счет продажи имущества, например старого жилья. Начальник управления продаж Городского ипотечного банка Дмитрий Шапочкин советует им сразу выбирать банк с максимально удобными условиями досрочного погашения.
Из чего выбирать
Далеко не все банки с радостью принимают деньги от заемщиков досрочно. Многие вводят моратории на досрочное погашение и штрафы. «Банки таким образом гарантируют себе доходность», — объясняет Белов.
Одни из них устанавливают в первые месяцы полный мораторий на досрочное погашение и не принимают деньги сверх графика платежей. Например, у «Дельтакредита» мораторий составляет один год, у Оргрэсбанка (кредит на покупку готового жилья с аннуитетными платежами) — 90 дней.
Другие разрешают досрочное погашение буквально с первого дня, но устанавливают штрафную комиссию. Так, по ипотечным программам «Айсиайсиай банк» в первые 12 месяцев взимает плату в размере 2% от суммы досрочного платежа, Банк Москвы берет комиссию в таком же объеме в первые шесть месяцев (см. таблицу).
А некоторые банки связывают величину кредитной ставки с возможностью досрочного погашения. «Более комфортные условия досрочного погашения влекут повышение ставки на 0,5-1 пункт и более», — отмечает начальник отдела кредитных услуг «Мани брокер» Ирина Гудак. Например, «Абсолют банк» оформит ссуду на готовую квартиру под 11% годовых в долларах (20% — первый взнос, на срок до 25 лет), если клиент согласен на полный мораторий в течение пяти лет. При отсутствии моратория ставка составит 12% годовых. А вот МБРР предлагает для приобретения готового жилья долларовый кредит под 9,25% годовых (первый взнос — от 15%, на 10 лет), но при этом будет взимать комиссию в 2000 руб. при каждом досрочном погашении до окончания срока кредита. Ставка кредита по программе, не предусматривающей уплаты этой комиссии, составит уже 11% годовых в долларах.
Притом в МБРР, а также в Городском ипотечном банке при частичном досрочном погашении не сокращают срок кредитования, а лишь снижают размер ежемесячного платежа. Но Гудак отмечает, что клиенту выгоднее сократить срок кредита: он сэкономит на процентах. Некоторые банки, как «ВТБ 24», позволяют заемщикам выбирать между снижением платежей и сокращением срока.
Заявил — заплати
Обычно банки устанавливают минимальный размер досрочного платежа. В «ВТБ 24» это 15 000 руб., в «Юникредит» — 50 000 руб., в «Хоум кредит энд финанс банке» — 150 000 руб. Но независимо от суммы платежа клиенту нужно будет заранее подать в банк заявление о досрочном погашении всего или части займа (срок зависит от банка) и только потом у него примут деньги, напоминает зампред правления «Абсолют банка» Олег Скворцов. Банк может просить подавать заявление и за три дня, и за две недели.
Нужно помнить и о том, что некоторые банки берут штраф, если клиент заявил о досрочном погашении, но не внес средства. Например, Сведбанк взимает в таких случаях $100 или 100 евро.
Начать дискуссию