Можно ли продать "ипотечную" квартиру или Операции с недвижимостью в залоге

Сегодня все больше людей предпочитают покупать недвижимость с использованием ипотечного кредита. Но у многих сложилось мнение, что ипотека - это долговая кабала, которую нужно тянуть 15-20 лет, и дороги назад уже не будет. Однако это совсем не так. Представление о возможных операциях с  недвижимостью, находящейся в залоге у банка по ипотечному кредиту, дают возможность заемщику не только распоряжаться ипотечной квартирой, но и, например, купить другую взамен этой, если по каким-либо причинам приобретенная недвижимость не подходит новым владельцам.

Рассмотрим подробнее некоторые операции с залоговой недвижимостью.  

Продажа третьему лицу и досрочное погашение кредита

Для продажи залоговой недвижимости третьему лицу необходимо направить в банк запрос на разрешение данной сделки, так как ее схема  должна быть согласована банком, а каждый этап - находиться под его контролем. Существует несколько стандартных схем таких сделок, наиболее распространенными из которых являются следующие:

- В день сделки стороны (продавец и покупатель) подписывают договор купли-продажи. Покупатель вносит на счет продавца (заемщика) средства за приобретаемую квартиру, продавец (заемщик) погашает за счет этих средств свои обязательства по кредиту перед банком. После этого банк выдает все документы, необходимые для снятия обременения в регистрирующем органе. Таким образом, государственная регистрация сделки купли-продажи недвижимости и снятие обременения происходят одновременно.

- В день сделки стороны (продавец и покупатель) подписывают договор купли-продажи, закладывают деньги в банковскую ячейку или открывают аккредитив, передают документы на регистрацию сделки купли-продажи в регистрационную палату. После регистрации сделки продавец (заемщик) осуществляет погашение ипотечного кредита, и банк выдает все документы, необходимые для снятия обременения. 

Продажа третьему лицу, которое приобретает квартиру с привлечением заемных средств банка - кредитора продавца

В кризисный период на волне массового роста просроченной задолженности по кредитам банки разработали программы, согласно которым новые заемщики могут купить квартиру у существующих заемщиков. При этом, как правило, для новых заемщиков сохраняются условия кредитных программ, действующих для «старых» заемщиков. По сути, банки допускают замену залогодателей при условии полного контроля над процессом сделки. Зачастую подобные программы предлагаются самими банками потенциальным заемщикам, обращающимся за получением ипотечного кредита.  

Оформление остатка задолженности по ипотечному кредиту на других, более выгодных условиях  

Конкуренция среди банков за добросовестных заемщиков достаточно высока, особенно когда они заинтересованы в увеличении портфеля за счет качественных кредитов. Для привлечения потенциальных заемщиков могут использоваться специальные программы рефинансирования для клиентов, ранее получивших ипотечные кредиты. Заинтересовавшись новыми, более выгодными условиями (как правило, процентными ставками) по ипотеке, заемщик может переоформить существующий кредит на этих более привлекательных для себя условиях. Причем рефинансирование может предложить не только сторонний, но и существующий банк-кредитор.

Сделка по рефинансированию полностью контролируется новым банком-кредитором и состоит из следующих этапов: заемщик оформляет кредит на новых условиях, погашает существующий ипотечный кредит полностью, регистрирует обременение на ипотечную недвижимость на имя нового залогодержателя (и снятие обременения в пользу предыдущего), продолжает обслуживать кредит. Если при операции по рефинансированию банк-кредитор не меняется, то смену залогодержателей в регистрирующих органах оформлять не нужно. Следует отметить, что с началом кризиса данный продукт «ушел в тень», поскольку условия по ипотечным кредитам по сравнению с докризисным периодом ухудшились, а значит, у заемщиков не было стимулов переоформлять кредиты на текущих условиях. Между тем, по мере постепенного снижения ставок можно ожидать возвращения на рынок такого вида кредитов, причем он может помочь снизить долговую нагрузку заемщикам, оформившим кредит в кризисное время.  

Регистрация третьих лиц в объекте недвижимости, находящемся в залоге у банка, предоставившего ипотечный кредит

Согласно законодательству РФ, помимо всех вышеперечисленных операций заемщик может зарегистрировать или снять с регистрации проживающих в квартире лиц. Однако зачастую банки предусматривают в кредитных договорах обязанность заемщика согласовывать такого рода действия с кредитором.   

Передача залоговой квартиры в аренду

Ипотечную квартиру или комнаты в ней можно передать в аренду физическим или юридическим лицам. Однако, как правило, в соответствии с кредитным договором данное действие требует обязательного согласования с банком, так как аренда является дополнительным обременением, которое сохраняется после перехода права собственности. Соответственно, такую квартиру будет вдвойне сложнее реализовать в случае необходимости.  

Изменение назначения жилья

Изменение функционального назначения жилья, например, под магазин, склад или офис запрещено банками. Как правило, положения об этом содержатся в договорах о выдаче ипотечного кредита. В случае выявления нарушения данного пункта договора, банк вправе потребовать полного возврата кредита, либо незамедлительного приведения залоговой недвижимости в первоначальный вид.

Ремонт квартиры

Если в квартире не планируется перепланировка, подлежащая регистрации в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ), то согласования с банком процесса ремонта не требуется. Ремонт может производиться собственником (заемщиком) в любое удобное для него время с обязательным соблюдением техники безопасности и строительных технологий.

Перепланировка помещений, подлежащая согласованию и регистрации в БТИ, всегда требует разрешения банка, ввиду увеличения рисков кредитной организации, так как оценочная стоимость квартиры после подобных реконструкций может значительно измениться. В данном случае банк будет интересовать документальное подтверждение регистрации предполагаемых перепланировок в установленном законом порядке в БТИ и их законность.  

Подводя итог, можно сказать, что ипотека – законный способ улучшить свои жилищные условия, в то же время, не связывая себе руки. Приобретая недвижимость в кредит важно выбрать действительно надежный банк, специалисты которого, в случае возникновения непредвиденных ситуаций, смогут оперативно отреагировать и дать подробную консультацию. Очень удобно, например, заключить договор с агентством недвижимости и его банком - партнером одновременно. Это значительно сокращает срок приобретения недвижимости с участием заемных средств, а также упрощает задачу самому заемщику. Как правило, банки - партнеры агентств недвижимости в этом случае снижают комиссию за выдачу ипотечного кредита или предлагают другие преференции, что к тому же еще и экономит средства заемщиков.